Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Нестерова С.А., Чуватиной Е.В.,
при участии от акционерного общества строительная корпорация «РосСтрой» конкурсного управляющего Власова В.В. (решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.02.2021 по делу № А56-83217/2015), Котовой Н.В. (доверенность от 09.01.2025), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Сергеевой Н.М. (доверенность от 25.12.2024),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества строительная корпорация «РосСтрой» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2025 по делу № А56-46016/2024,
у с т а н о в и л: Акционерное общество строительная корпорация «РосСтрой», адрес: 197136, Санкт-Петербург, ул. Всеволода Вишневского, д. 13, лит. А, ОГРН 1037736001456, ИНН 7736229064 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), о признании незаконными и отмене отказов в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, выраженных в уведомлениях от 19.02.2024 № КУВД-001/2023-15365404/5, КУВД-001/2023-15365406/5, в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004281:92; обязании Управления Росреестра в течение десяти рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного акта осуществить государственный кадастровый учет 19 земельных участков, образуемых в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004281:92, и государственную регистрацию права собственности Общества на них в соответствии с заявлениями Общества от 14.04.2023 и межевым планом, подготовленным кадастровым инженером Мулло Михаилом Тойвовичем.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076; Комитет по градостроительству и архитектуре, адрес: 191023, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 2, ОГРН 1037843022524, ИНН 7830000994 (далее - КГА).
Решением от 08.10.2024 в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2025 данное решение оставлено без изменения.
Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и удовлетворить требования в полном объеме. По мнению подателя жалобы, представленный заявителем межевой план соответствовал требованиям законодательства в части обеспечения доступа на образуемые земельные участки, поскольку два смежных по отношению к исходному участка, через которые обеспечивается доступ на образуемые участки, находятся в публичной собственности и все образуемые участки находятся в собственности одного лица - Общества; действующим законодательством не установлен запрет на формирование единого земельного участка под двумя и более отдельно стоящими многоквартирными домами; государственная регистрация права собственности Общества на образуемые земельные участки не противоречит механизму возникновения права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок, занятый домом; мотивы, по которым суды пришли к выводу об отказе в удовлетворении требований Общества, не соответствуют основаниям отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, указанным в уведомлениях регистрирующего органа; суды не дали оценку подмене Управлением Росреестра текста уведомлений от 19.02.2024. Как считает Общество, в отсутствие раздела исходного земельного участка и кадастрового учета вновь образованных участков конкурсный управляющий Обществом не имеет возможности завершить процедуру конкурсного производства, выставить на торги земельные участки, подлежащие реализации, и отказаться от права собственности на те земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома.
Управление Росреестра в возражениях на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными.
В судебном заседании представители Общества поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Управления Росреестра против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в письменных возражениях.
Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество является собственником земельного участка площадью 194 072 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004281:92, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Пригородный, участок 197, (Каменка), на котором расположены 13 многоквартирных жилых домов, введенных в эксплуатацию. Из этих домов 9 многоквартирных домов построены и введены в эксплуатацию застройщиком - Обществом.
По заказу Общества кадастровый инженер подготовил межевой план от 12.04.2023 в связи с разделом названного участка на 19 земельных участков.
Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлениями от 14.04.2023 о государственной регистрации прекращения права собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 78:34:0004281:92, о государственном кадастровом учете вновь образованных в результате раздела 19 земельных участков и государственной регистрации права собственности Общества на эти участки.
Уведомлениями от 16.05.2023 Управление Росреестра сообщило о приостановлении государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета до 16.08.2023 на основании пунктов 7, 9 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), поскольку согласно представленному межевому плану доступ для образуемых земельных участков обеспечивается посредством земельных участков с кадастровыми номерами 78:34:0004281:95 и 78:34:0004281:96, которые принадлежат на праве собственности Санкт-Петербургу и имеют вид разрешенного использования - для размещения объектов транспорта, однако соответствующее соглашение об обеспечении доступа к образуемым земельным участкам не представлено и сведения о том, что доступ осуществляется за счет зоны с особыми условиями использования территории, в межевом плане также отсутствуют. Кроме того, направлен межведомственный запрос в КГА для получения дополнительной информации о соответствии образуемых земельных участков требованиям Правил землепользования и застройки.
По заявлению Общества от 08.08.2023 осуществление регистрационных действий было приостановлено до 16.02.2024.
В дальнейшем уведомлениями от 19.02.2024 № КУВД-001/2023-15365404/5, КУВД-001/2023-15365406/5 Управление Росреестра сообщило об отказе в государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004281:92, в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении образуемых земельных участков в связи с истечением срока приостановления регистрационных действий и неустранением причин, препятствующих осуществлению соответствующих действий. При этом далее в тексте уведомлений, полученных Обществом, указаны земельный участок с другими кадастровым номером и местоположением, а также обстоятельства, которые послужили основанием для отказа в совершении регистрационных действии, относящиеся к этому другому участку.
Общество, считая, что решения Управления Росреестра, оформленные уведомлениями от 19.02.2024, об отказе в государственной регистрации и государственном кадастровом учете не соответствуют закону и нарушают права Общества, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимости и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, регулируются Законом № 218-ФЗ.
Согласно пункту 7 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков является межевой план.
Исходя из части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ несоответствие представленных документов по форме и (или) содержанию требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7) и непоступление документов (сведений), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам (пункт 9) являются основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Регистрирующий орган отказывает в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае неустранения в течение срока, на который действия были приостановлены, причин, препятствующих осуществлению соответствующих действий (статья 27).
В соответствии со статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки образуются, в частности, при разделе земельных участков. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, за исключением случаев, перечисленных в пункте 4 этой статьи.
При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого образуются земельные участки, по общему правилу, прекращает свое существование (пункт 1 статьи 11.4 ЗК РФ).
Исходя из части 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) (часть 6 статьи 16 Вводного закона).
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно части 5 статьи 16 Закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Из приведенных положений ЖК РФ и Закона № 214-ФЗ в совокупности и разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право распоряжения этим участком. При этом положения ЗК РФ, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Вводного закона и Закона № 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка под двумя и более многоквартирными домами, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.
Из вышесказанного следует, что застройщик, который осуществил строительство многоквартирных домов на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, после постановки построенного и введенного в эксплуатацию многоквартирного дома и государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на помещения в этом доме не вправе распоряжаться земельным участком, сведения о котором внесены в ЕГРН, в том числе путем раздела этого участка, без учета мнения и согласия собственников помещений в многоквартирном доме. Поскольку земельный участок, на котором осуществлялось строительство многоквартирных домов, находился в собственности застройщика, на нем лежала обязанность не только передать гражданам в единоличную собственность построенные помещения в многоквартирном доме, но и в общую долевую собственность земельный участок, сформированный по правилам пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ и в соответствии с разрешительной документацией на строительство дома.
Таким образом, собственник - застройщик - не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом или многоквартирными домами, представляющими единый жилой комплекс.
Как видно из представленных Обществом разрешений на ввод в эксплуатацию построенных многоквартирных домов, в каждом из разрешений указано на расположение вводимого в эксплуатацию многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 78:34:0004281:92. Как пояснили представители Общества в судебном заседании, многоквартирные жилые дома расположены на 7 из 19 образуемых земельных участков, 6 участков являются свободными, на участках площадью от 86 кв. м до 858 кв. м размещены или предполагаются к размещению объекты, связанные с обеспечением многоквартирных домов. При этом некоторые из свободных участков находятся внутри территории между участками, занятыми многоквартирными домами.
Общество не представило ни в регистрирующий орган, ни суду документы (проектную документацию, схему планировочной организации строительства), обосновывающие раздел земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004281:92 таким образом, как он произведен согласно межевому плану. В отсутствие таких документов и согласия собственников помещений многоквартирного дома не имеется достаточных оснований считать, что сформированные под многоквартирными домами земельные участки являются достаточными для содержания, эксплуатации, обслуживания и благоустройства каждого из многоквартирных домов и что в результате раздела исходного земельного участка предложенным Обществом способом не нарушаются права собственников помещений многоквартирных домов.
К тому же Общество, обращаясь в регистрирующий орган, просило зарегистрировать за ним право собственности на все вновь образуемые земельные участки, включая земельные участки, занятые многоквартирными домами. Однако в случае формирования земельного участка, необходимого для содержания, эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома, такой земельный участок автоматически переходит в общую долевую собственность собственников помещений в доме. В таком случае актуальны доводы Управления Росреестра относительно необеспечения доступа с земель общего пользования к некоторым из образуемых участков и необходимости представления согласия собственников участка, посредством которого может быть обеспечен доступ к соответствующему участку.
При таких обстоятельствах следует признать, что при разделе исходного земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004281:92 не были соблюдены в полной мере требования земельного и жилищного законодательства, в связи с чем нет оснований полагать, что отказом регистрирующего органа в постановке на кадастровый учет участков, образованных в результате раздела этого участка, и в государственной регистрации права собственности Общества на все вновь образованные участки, а также отказом в государственной регистрации прекращения права собственности Общества на исходный участок в связи с его разделом и образованием новых участков были нарушены права и законные интересы Общества.
Направление Управлением Росреестра в адрес Общества уведомлений от 19.02.2024 об отказе в совершении регистрационных действий с ошибочным указанием в тексте этих уведомлений обстоятельств, касающихся другого земельного участка, в данном случае не может служить основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку с учетом особенностей правового регулирования землепользования под многоквартирными домами, построенными с привлечением средств участников долевого строительства, по обращениям Общества не могли быть приняты положительные решения.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2025 по делу № А56-46016/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу акционерного общества строительная корпорация «РосСтрой» - без удовлетворения.
|
