Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2025 года
Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2025 года
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Нестерова С.А., Филиппова А.Е.,
при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Сергеевой Н.М. (доверенность от 25.12.2024), от общества с ограниченной ответственностью «СКН» Дубровина А.В. (доверенность от 14.11.2022), от гаражно-строительного кооператива «Автодом» Дубровина А.В. (доверенность от 12.04.2024),
рассмотрев 09.04.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.07.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2024 по делу № А56-59699/2023, у с т а н о в и л: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), о признании незаконными действий по осуществлению 27.03.2023 государственной регистрации за № 78:10:0521501:1253-78/011/2023-6 соглашения о переуступке от 11.03.2023 к договору аренды земельного участка от 05.03.2022 № 04/ЗК-04223.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «СКН», адрес: 197374, Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 137, корп. 1 лит. А, пом. 16Н, ОГРН 1097847257749, ИНН 7814447087 (далее - Общество), и гаражно-строительный кооператив «Автодом», адрес: 195112, Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 28/19, лит. А, кв. 84, ОГРН 1227800108140, ИНН 7806601779 (далее - Кооператив).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.07.2024 в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2024 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 17.07.2024 и постановление от 20.12.2024, принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении заявления.
Податель жалобы считает, что договор аренды земельного участка от 05.03.2022 № 04/ЗК-04223 изначально был заключен на срок менее 5 лет, поэтому уступка прав и обязанностей по нему могла быть произведена только с согласия арендодателя (Комитета).
В отзывах на кассационную жалобу Управление Росреестра, Общество и Кооператив просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными; в том числе указывают, что в переписке с Обществом Комитет фактически согласовал уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.03.2022 № 04/ЗК-04223.
В судебном заседании представители Управления Росреестра, Общества и Кооператива возражали против удовлетворения жалобы.
Комитет извещен в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 05.03.2022 № 04/ЗК-04223 (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 1129 кв.м, с кадастровым номером 78:10:0521501:1253, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Академическое, Тихорецкий пр., зем. уч. 78 (далее - Участок).
В соответствии с пунктами 3.1 и 3.2. Договор заключен сроком на три года (то есть до 04.03.2025) и вступает в силу для сторон с даты его подписания.
На основании обращения Общества в соответствии с частями 3 - 5 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 21.02.2023 Комитетом и Обществом заключено дополнительное соглашение от 10.02.2023 № 1 к Договору об установлении срока его действия до 04.03.2028.
В пункте 4.4.10 Договора предусмотрено обязательство арендатора не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по Договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, внесение права на аренду Участка или его части в уставный капитал юридического лица и др.) без письменного разрешения арендодателя.
Общество (арендатор) и Кооператив (новый арендатор) заключили соглашение от 11.03.2023 о переуступке Кооперативу прав и обязанностей арендатора по Договору (далее - Соглашение).
27.03.2023 Управлением Росреестра произведена государственная регистрация Соглашения (номер регистрационной записи 78:10:0521501:1253-78/011/2023-6), в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесены сведения о Кооперативе как арендаторе по Договору.
Уведомлениями от 03.04.2023 Общество и Кооператив сообщили Комитету о заключении Соглашения.
Комитет, полагая неправомерными и нарушающими его права действия Управления Росреестра по государственной регистрации Соглашения, обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Суды первой и апелляционной инстанций не установили совокупности оснований для удовлетворения требований Комитета.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.
Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
В то же время пунктом 9 той же статьи предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при его аренде на срок более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Таким образом, арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателя, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет.
В соответствии со статьей 4 АПК РФ в судебном порядке осуществляется защита нарушенных или оспариваемых прав.
Оспаривая действия Управления Росреестра по государственной регистрации Соглашения, Комитет ссылался на его заключение в отсутствие согласия арендодателя, указывая на недействительность Соглашения.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности сделки и о применении последствий недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-61427/2023 установлено, что Общество и Кооператив обращались в Комитет по вопросу замены стороны арендатора по заключенным между Комитетом и Обществом договорам аренды, и что Обществу по соответствующим обращениям был дан ответ, в частности, письмом от 24.04.2023 № 04-15-14986/230-0-1.
В письме от 24.04.2023 № 04-15-14986/230-0-1 (т.д. 1, л. 75) Комитет изложил свою позицию по вопросу необходимости согласия арендодателя по договорам аренды, указал Обществу на необходимость самостоятельного обращения в Управление Росреестра для изменения сведений об арендаторе в связи с уступкой прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, дополнительно сообщил, что в отношении Договора (договора аренды от 05.03.2022 № 04/ЗК-04223) на основании уведомления Общества от 04.04.2023 в информационную базу ИТС «Аренда» Комитетом внесены сведения о замене стороны по Договору на Кооператив.
Применительно к указанным обстоятельствам, исходя из содержания письма Комитета от 24.04.2023 № 04-15-14986/230-0-1, оснований считать, что арендодателем не было выражено согласие на уступку прав по Договору, не имеется, в связи с чем в данном случае действиями Управления Росреестра по регистрации Соглашения права Комитета не нарушены и суды правомерно отказали в удовлетворении заявления.
С учетом изложенного предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.07.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2024 по делу № А56-59699/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
|
