Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе судьи Чуватиной Е.В.,
рассмотрев 24.04.2025 кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Флэтинвест» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.10.2024 (мотивированное решение от 06.11.2024) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2025 по делу № А56-83542/2024, рассмотренному в порядке упрощенного производства, у с т а н о в и л:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Флэтинвест», адрес: 198320, Санкт-Петербург, г. Красное Село, ул. Юных Пионеров, д. 38, лит. А, пом. 3-Н, оф. 210, ОГРН 1037819000988, ИНН 7807031994 (далее - Общество), о взыскании 299 368 руб. 63 коп. штрафа по договору аренды от 17.04.2007 № 05/ЗК-04355 (далее - Договор) и о расторжении Договора.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.10.2024, принятым путем подписания судьей его резолютивной части, иск удовлетворен.
По заявлению Общества судом изготовлено мотивированное решение от 06.11.2024.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2025 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 18.10.2024 и постановление от 13.02.2025, принять по делу новый судебный акт - об отказе в удовлетворении иска.
Податель жалобы считает, что суды не исследовали и не оценили его доводы, изложенные в возражениях на требования Комитета; полагает, что осуществление в части торгового комплекса деятельности по оказанию услуг общественного питания не свидетельствует о нарушении целевого использования земельного участка, ссылается на устранение им тех обстоятельств, которые квалифицированы Комитетом в качестве нарушения условий Договора, еще до обращения его в суд с иском по настоящему делу? указывает, что расторжение Договора является несоразмерным последствием выявления таких обстоятельств.
Стороны надлежащим образом извещены о принятии кассационной жалобы к рассмотрению в порядке упрощенного производства.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Общество (арендатор) заключили Договор, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 78:15:8432А:1015, площадью 1062 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, ул. Лени Голикова, участок 122 (у дома 27) (далее - Участок).
Согласно пункту 1.2 Договора Участок предоставлен для использования под торговый комплекс без права возведения капитальных сооружений; приведенное описание целей использования Участка является окончательным; изменение цели использования допускается исключительно с согласия арендодателя.
В соответствии с пунктом 4.4.1 Договора арендатор принял на себя обязательство использовать Участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 Договора.
Пунктом 5.7 Договора за нарушение условий Договора, не указанных в предыдущих пунктах раздела 5 Договора, установлена ответственность арендатора в виде штрафа в размере восьмидесяти процентов от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.
Пунктом 6.3.1 Договора предусмотрена возможность его расторжения по требованию арендодателя по решению суда при использовании арендатором Участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 Договора.
При обследовании Участка 12.09.2023 Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - ККИ) выявлено, что на обследуемой территории расположен нестационарный торговый объект - двухэтажный павильон, разделенный на секции, в которых на первом этаже осуществляется в том числе деятельность по производству и продаже выпечных изделий, а также функционирует кафе «Вкусная Шаверма 24», в котором оборудована зона для приготовления пищи, размещены столики и стулья для посетителей, согласно меню, в кафе осуществляется реализация пива; на втором этаже находятся пункты выдачи заказов, в том числе интернет-заказов «Озон». По результатам обследования составлен акт от 12.09.2023.
Ссылаясь на выявление при обследовании Участка 12.09.2023 нарушений условий Договора в части его целевого использования, арендодатель направил Обществу претензию от 22.11.2023 № ПР-45132/23-0-0 с требованиями об уплате предусмотренного пунктом 5.7 Договора штрафа в размере восьмидесяти процентов от квартальной арендной платы и об устранении допущенных нарушений, а также с предложением расторгнуть Договор.
Комитет, ссылаясь на обстоятельства использования Участка, отраженные в акте обследования ККИ от 12.09.2023, полагая, что Обществом Участок используется с нарушением целей, для которых он был предоставлен, обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суды первой и апелляционной инстанций признали требования Комитета обоснованными и удовлетворили иск.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.
В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением имущества.
В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ, по общему правилу, договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Согласно пункту 2 той же статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Дополнительные основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены статьей 619 ГК РФ, согласно которой арендодатель вправе потребовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.
В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Возможность расторжения Договора по требованию арендодателя по решению суда при использовании арендатором Участка под цели, не установленные пунктом 1.2 Договора, предусмотрена пунктом 6.3.1 Договора.
В данном случае Комитет нарушение Обществом условий Договора, влекущее его расторжение, усматривал в использовании Участка, предоставленного под торговый комплекс, для размещения в составе торгового комплекса объектов общественного питания и пунктов выдачи заказов.
Возражая против удовлетворения требований Комитета, Общество указало, что выявленные при обследовании Участка нарушения были устранены, а также сослалось на направление в Комитет соответствующего обращения.
Указанные доводы Общества судами не проверены и не оценены.
Вопрос о том, были ли устранены арендатором в разумный срок обстоятельства, обозначенные Комитетом в качестве нарушения условий Договора и оснований для его расторжения, судами не исследован. Между тем, разрешение соответствующего вопроса, исходя из положений статьи 619 ГК РФ, разъяснений, изложенных в абзаце четвертом пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», имеет значение для разрешения спора о расторжении Договора.
Суды посчитали доказанным нарушение Обществом условий Договора в части целевого использования Участка, указав на выявление размещения в торговом комплексе секции по производству и продаже выпечных изделий, секции кафе.
При этом суды не учли следующее.
Из содержания пункта 1.2 Договора усматривается, что Участок предоставлен в аренду для использования под торговый комплекс.
Указание на осуществление в торговом комплексе определенного вида деятельности в названном пункте Договора отсутствует.
В соответствии с пунктом 52 «ГОСТ Р 51303-2023. Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения», утвержденного приказом Росстандарта от 30.06.2023 № 469-ст, под торговым комплексом понимается совокупность торговых предприятий, реализующих товары и оказывающих услуги, расположенные на определенной территории и централизующие функции хозяйственного обслуживания торговой деятельности, под которыми подразумевают инженерное обеспечение (электроосвещение, тепло- и водоснабжение, канализацию, средства связи), ремонт зданий, сооружений и оборудования, уборку мусора, охрану торговых объектов, организацию питания служащих и т.п.
В приложении к Договору приведен расчет арендной платы за Участок (т.д. 1, л. 10), в котором указано на выполнение расчета арендной платы с применением кодов функционального использования (Кн) 3.5, 3.8 и 11.2.
В соответствии с приложением 4 к Положению о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденному постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379, код 3.8 применяется для земельных участков, предоставленных для размещения временных объектов торговли и оказания услуг (1-й категории), в том числе временных объектов, сооружений, павильонов, кафе, других временных объектов торговли, общественного питания и оказания услуг с инженерными коммуникациями и общим торговым залом.
При таких обстоятельствах, с учетом определения торгового комплекса и указанного в расчете кода для исчисления арендной платы, выводы судов о нарушении арендатором целей использования Участка, определенных Договором, не могут быть признаны достаточно обоснованными и соответствующими имеющимся в деле доказательствам.
При рассмотрении дела суды не исследовали в полной мере обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, не проверили доводы ответчика, приведенные в обоснование позиции по делу.
Поскольку установление фактических обстоятельств и оценка имеющихся в деле доказательств не входят в полномочия суда кассационной инстанции, судебные акты на основании части 3 статьи 288.2 АПК РФ подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, установить все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права, распределив судебные расходы, в том числе в связи с рассмотрением дела в суде кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288.2, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.10.2024 (мотивированное решение от 06.11.2024) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2025 по делу № А56-83542/2024 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
|
