Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Салтыковой С.С.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб специализированный застройщик» Журавлева И.В. (доверенность от 12.12.2024),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб специализированный застройщик» на решение Арбитражного суда города Санкт Петербурга и Ленинградской области от 13.09.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2024 по делу № А56-122171/2023,
у с т а н о в и л:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, литера А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КИО, комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб Специализированный застройщик», адрес: 199034, Санкт-Петербург, наб. Лейтенанта Шмидта, д. 5/16, литера А, пом. 2-Н, ком. 65, ОГРН 1069847534360, ИНН 7839347260 (далее - ООО «Главстрой-СПб СЗ», общество), о взыскании 1 871 443 руб. пеней за просрочку внесения платежей за период с 28.02.2007 по 31.03.2023 на основании пункта 5.2 договора от 27.02.2007 № 00/ЗК-006068 аренды земельного участка площадью 2 082 кв. м, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 28-30, к. 51, предоставляемого для реконструкции объекта недвижимости.
Решением суда от 13.09.2024 с общества в пользу комитета взыскано 138 163 руб. 35 коп. пеней за просрочку платежей, в остальной части иска отказано в связи с применением исковой давности в отношении требования о взыскании пеней за период по 23.11.2020.
Постановлением апелляционного суда от 17.12.2024 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО «Главстрой-СПб СЗ» просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Податель жалобы считает, что судебные акты являются незаконными и подлежат отмене ввиду неправильно применения норм материального права, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, а также имеющимся в материалах дела доказательствам.
Податель жалобы ссылается на то, что суды применили не подлежащие применению положения пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) как на основание возникновения права аренды общества, полагает, что пункт 2 статьи 552 ГК РФ, подпункт 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) об одновременной передаче правообладателю недвижимости прав на публичный земельный участок не распространяются, считает, что суды сделали ошибочный вывод о том, что при приобретении прав на проектирование и реконструкцию здания по инвестиционному договору, ответчик автоматически приобрел и право аренды земельного участка на тех же условиях, что и предыдущий инвестор.
Податель жалобы указывает на то, что у общества отсутствуют вещные права на здание, в связи с чем положения пункта 3 статьи 552 ГК РФ не применимы к отношениям сторон; условия мирового соглашения предусматривали обязанность комитета и предыдущего инвестора - ООО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор» по заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, тем немее, несмотря на многочисленные обращения общества к предыдущему инвестору и в комитет, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка подписано не было в связи с наличием у сторон разногласий относительно его условий.
Податель жалобы ссылается на несоответствие выводов судов о том, что факт заключения договора сторонами не оспаривался, так как общество в отзыве и объяснениях указывало на то, что договорные отношения не оформлялись, комитет также признает отсутствие оформленных договорных отношений с обществом на земельный участок.
Податель жалобы указывает на то, что факт внесения платы за фактическое пользование земельным участком не свидетельствует о заключении договора, в назначении платежа общество указывало адрес участка и реквизиты инвестиционного договора, считает, что назначение платежа носит техническую функцию и не может свидетельствовать о возникновении между сторонами гражданско-правовых отношений по договору.
Податель жалобы также ссылается на непредставление комитетом доказательств расторжения договора аренды земельного участка с предыдущим инвестором.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Комитет о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.
Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с общества пеней за просрочку платежей, указав в исковом заявлении, что между
Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и ООО «Главстрой СПб СЗ» заключен договор аренды земельного участка площадью 2 082 кв.м, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 28-30, к. 51, предоставляемого для реконструкции объекта недвижимости от 27.02.2007 № 00/ЗК-006068. Ссылаясь на пункты 3.7 и 5.2 договора, комитет полагает, что у общества возникла обязанность уплатить пени в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки за период с 28.02.2007 по 31.03.2023.
В подтверждение требования комитет представил договора, заключенный между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор» (арендатор») договор от 27.02.2007 № 00/ЗК-006068 аренды земельного участка площадью 2 082 кв.м с кадастровым номером 78:1056Д:2 (78:31:0105605:2), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 28-30, к. 51, для осуществления проектирования и реконструкции объекта недвижимости, расположенного на земельном участке.
В соответствии с пунктом 3.7 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.
В случае нарушения арендатором пунктов 3.4 и 3.7 договора начисляются пени в размере 0,15 % от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
Комитет также представил письмо от 23.09.2020 № 05-15-30410/20-0-0 на имя руководителя ООО «Главстрой-СПб СЗ», в котором в частности указано, что ООО «Главстрой-СПб СЗ» в настоящее время использует земельный участок с кадастровым номером 78:31:0105605:2, право пользования на который возникло с 24.03.2015 на условиях, предусмотренных договором аренды от 27.02.2007 № 00/ЗК-006068. В письме комитет указывает на то, что с 01.10.2020 размер квартальной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 78:31:0105605:2, при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1, составляет 1 375 248 руб. 58 коп.
В отзыве на исковое заявление общество просило применить исковую давность за период до 11.12.2020, а также указало на то, что общество не является стороной по договору аренды земельного участка, в связи с чем в отсутствии договорных отношений ответчик не может быть привлечен к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки, предусмотренной договором. Кроме того, ответчик просил суд в любом случае уменьшить неустойку на основании статьи 333 ГК РФ.
В объяснениях (л.д. 108 -109) общество также указало на то, что договор в отношении земельного участка обществом не заключен, оплата производилась общество в отсутствии договорных отношений за фактическое пользование участком.
Суд первой инстанции посчитал установленными следующие обстоятельства.
Между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и ОАО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор» был заключен инвестиционный договор от 23.08.2006 № 00-(И)006054 для осуществления проектирования и реконструкции здания по адресу: Центральный район, Садовая ул., д. 28-30, корп. 51, под административно-торговые цели и договор аренды земельного участка от 27.02.2007 № 00/ЗК- 006068 под зданием на срок до 10.05.2009, который в настоящее время находится в режиме неопределенного срока действия.
Постановлением Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 24.05.2011 по делу № А56-10740/2009 утверждено мировое соглашение, заключенное между комитетом, ООО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор» и ООО «Главстрой-СПб СЗ», в соответствии с которым предусмотрено выполнение действий по подготовке проекта постановления правительства Санкт-Петербурга по замене стороны в обязательствах по инвестиционному договору от 23.08.2006 № 00-(И)006054 на ООО «Главстрой-СПб СЗ» и продлении сроков реализации инвестиционного договора при исполнении сторонами ряда условий на срок до 01.10.2020.
На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 09.03.2016 № 154 между комитетом, ООО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор» и ООО «Главстрой-СПб СЗ» заключено дополнительное соглашение от 24.03.2016 № 2 к инвестиционному договору от 23.08.2006 № 00-(И)006054 о замене инвестора на ООО «Главстрой-СПб СЗ» и продлении срока реализации инвестиционного проекта до 01.10.2020.
Земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Садовая улица, дом 28-30, корпус 51, кадастровый номер 78:31:0105605:2, площадью 2 082 кв. м, в отношении которого заключен договор аренды земельного участка от 27.02.2007 № 00/ЗК-006068, образован практически в границах расположенного на нем здания, подлежащего реконструкции и находится в фактическом пользовании ООО «Главстрой-СПб СЗ» как стороны по инвестиционному договору.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования о взыскании предусмотренных договором аренды земельного участка от 27.02.2007 № 00/ЗК-006068 пеней частично с учётом применения исковой давности за период по 31.03.2019, сослался на пункт 3 статьи 552 ГК РФ, пункт 1 статьи 35 ЗК РФ, пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
Суд пришёл к выводу о том, что в силу возникновения права ООО «Главстрой-СПб СЗ» на проведение реконструкции нежилого здания (допуску к зданию) на основании инвестиционного договора, ООО «Главстрой-СПб СЗ» приобрело в силу аналогии закона право пользования земельным участком, занятым зданием, на праве аренды. Суд также сослался на письмо общества от 22.02.2023 N 01-13/23-518 о зачете переплаты по договору аренды № 00/ЗК-006068 от 27.02.2007 (л.д. 107).
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и указал в постановлении, что с учётом заявления общества от 22.02.2023 № 01-13/23-518 о зачете переплаты по договору аренды от 27.02.2007 № 00/ЗК-006068 апелляционный суд расценивает довод ответчика об отсутствии оснований для начисления неустойки ввиду незаключенности договора аренды земельного участка как эстоппель.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, полагает, что в части применения срока исковой давности сделанные судами выводы соответствуют нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам.
Вместе с тем обжалуемые судебные акты подлежат отмене, так как сделанные в них выводы относительно наличия основания для взыскания с ответчика в пользу истца договорной неустойки за просрочку внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 27.02.2007 № 00/ЗК-006068 не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, сделаны преждевременно без исследования имеющих существенное значение для правильного разрешения дела обстоятельств.
При применении пункта 3 статьи 552 ГК РФ суды не исследовали обстоятельства, связанные с правом собственности на находящееся на упомянутом земельном участке здание, не учли, что общество отрицает переход к нему права собственности на здание, доказательства, подтверждающие наличии у ответчика вещных прав на данный объект, в деле не имеется.
Удовлетворяя требование о взыскании с общества пеней, предусмотренных договором аренды земельного участка, заключенным между комитетом и ОАО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор», суды не исследовали обстоятельства, связанные с переходом к обществу прав ОАО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор» по этому договору, не исследовали условия заключенного между комитетом, ОАО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор» и обществом мирового соглашения, утвержденного постановлением апелляционного суда по делу № А56-10740/2009, не проверили обстоятельства исполнения сторонами данного мирового соглашения.
Ссылаясь на письмо общества от 22.02.2023, суды не исследовали обстоятельства, связанные с исполнением договора аренды земельного участка от 27.02.2007 № 00/ЗК-006068, не дали оценку возражениям ответчика, основанным на том, что дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка о переходе прав арендатора к обществу не было заключено сторонами, несмотря на то, что общество неоднократно обращалось по этому вопросу в комитет и к предыдущему инвестору.
Суды не дали оценку возражению ответчика о том, что мировое соглашение в части заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка не было исполнено сторонам и в связи с тем, что стороны не достигли согласия относительно его условий. Суды не дали оценку доводу ответчика о том, что общество никогда не признавало договор аренды земельного участка заключенным с обществом, а производило плату за фактическое пользование земельным участком и в назначении платежа в платежных поручениях, которые были представлены обществом в суд первой инстанции, указывало атрибуты инвестиционного договора, в связи с чем, по его мнению, не имеется оснований для взыскания договорной неустойки с общества, согласованной комитетом и предыдущим инвестором в договоре аренды земельного участка от 27.02.2007 № 00/ЗК-006068.
В связи с тем, что указанные обстоятельства имеют существенное значения для правильного разрешения настоящего дела, но не были исследованы судами, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, исследовать все имеющие значение для правильного разрешения дела обстоятельства, в том числе обстоятельства, связанные с переходом прав арендатора по договору аренды земельного участка, с исполнением сторонами утвержденного судом мирового соглашения, а также обстоятельства перехода прав на здание, находящееся на земельном участке; установить, в связи с чем сторонами не было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, связано ли это с наличием у сторон разногласий относительно условий договора аренды, в том числе касающихся договорной неустойки; проверить, перешло ли к обществу право собственности на расположенное на участке здание. Суду при новом рассмотрении дела необходимо проверить все доводы и возражения участвующих в деле лиц и изложить мотивы, по которым суд принял или отклонил те или иные доводы и возражения, после чего дать установленным обстоятельствам правовую оценку.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.09.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2024 по делу № А56-122171/2023 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
|
