Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 мая 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Филиппова А.Е., судей Боголюбовой Е.В. и Кадулина А.В.,
при участии от индивидуального предпринимателя Куватова Андрея Игоревича представителя Кузьминой А.А. (доверенность от 14.04.2024),
рассмотрев 15.05.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.08.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2024 по делу № А56-17687/2024,
у с т а н о в и л:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к индивидуальному предпринимателю Куватову Андрею Игоревичу, ОГРНИП 319784700212944, ИНН 780625672084, с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании недействительными результатов кадастровых работ в отношении здания площадью 1860,5 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022418:2009, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Зеленогорск, Александровская ул., д. 21, лит. А (далее - Объект), на земельном участке с кадастровым номером 78:38:0022418:2217 площадью 8403 кв. м, (далее - Участок-1), в результате которых в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесены сведения об изменении местоположения Объекта; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра) восстановить в ЕГРН сведения об Объекте в соответствии с кадастровым паспортом от 12.11.2012.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Петербургтеплоэнерго», адрес: 196006, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 266, стр. 1, оф. 11.1-Н.199, ОГРН 1047833020058, ИНН 7838024362 (далее - ООО «Петербургтеплоэнерго»), Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества», адрес: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4-Н, ОГРН 1227800025067, ИНН 7841097748, акционерное общество «Российский аукционный дом», адрес: 190031, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, лит. В, ОГРН 1097847233351, ИНН 7838430413, кадастровый инженер Новицкий Дмитрий Васильевич.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.08.2024 в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2024 решение от 12.08.2024 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении требований.
Комитет в жалобе указывает, что на момент проведения аукциона в составе продаваемого Объекта дополнительное оборудование - дымовая труба и аккумуляторные баки - отсутствовало, по договору купли-продажи от 25.05.2021 предпринимателю не передавалось; сведения о реконструкции Объекта в уполномоченный орган не были представлены, в связи с чем содержащиеся в ЕГРН сведения о местоположении Объекта с учетом дымовой трубы и аккумуляторных баков недостоверны.
Комитет ссылается на то, что в результате внесения изменений в ЕГРН на соседних с Участком-1 земельных участках - с кадастровыми номерами № 78:38:0022425:1013 (далее - Участок-2) и 78:38:0000000:4135 (далее - Участок-3), стал частично располагаться Объект, что нарушает права города как собственника названных земельных участков.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит отказать в ее удовлетворении и оставить судебные акты без изменения.
В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Комитет и иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о месте и времени судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитетом вынесено распоряжение от 18.02.2021 № 335-РЗ о приватизации путем продажи на аукционе Объекта одновременно с продажей Участка-1, занимаемого Объектом и необходимого для его использования.
Победителем аукциона, проведенного 20.05.2021, признан Куватов А.И., его право собственности на Объект и Участок-1 зарегистрировано 12.07.2021.
На момент проведения аукциона в отношении Объекта в ЕГРН были отражены следующие характеристики: вид объекта недвижимости - здание с площадью 1860,5 кв. м, этажность - 3, в том числе подземных 0, кадастровый номер объекта, в пределах которого расположен Объект, - 78:38:0022418:2217. Также были указаны дополнительные сведения об Объекте - о его наименовании: «Сооружение котельной в составе: здание котельной, дымовая труба, аккумуляторный бак № 1, аккумуляторный бак № 2».
При этом, как указал Комитет в иске, фактически дымовая труба и аккумуляторные баки отсутствовали, а продаваемый Объект представлял собой нежилое здание - здание котельной.
Комитет отметил, что в соответствии с техническим паспортом Объекта, составленным по состоянию на 04.08.2004 (далее - Технический паспорт от 04.08.2004), дымовая труба располагалась по правую сторону от здания котельной, а аккумуляторные баки - слева от здания, на противоположной стороне Александровской ул., при этом в рамках реализации адресной программы строительства и реконструкции объектов теплоэнергетики, расположенных в Курортном районе Санкт-Петербурга, утвержденной постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.07.2006 № 823, в 2009-2010 годах ООО «Петербургтеплоэнерго» демонтировало оборудование котельной, в том числе дымовую трубу и аккумуляторные баки.
С учетом произведенного демонтажа оборудования 12.11.2012 филиалом ГУП ГУИОН ПИБ Курортного и Кронштадтского районов составлен кадастровый паспорт на Объект, из которого следует, что общая площадь Объекта составляет 1860,5 кв. м, в графе «Примечание» указано: «Этажность: надземная: 3 (1-3). Демонтированы дымовая труба и аккумуляторные баки. Наружные границы объекта изменились».
Из поступивших от филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Санкт-Петербургу писем от 22.03.2023 и от 27.03.2023 Комитету стало известно, что на основании поданного в Управление Росреестра заявления об изменении основных характеристик Объекта в соответствии с техническим планом от 08.02.2023 (далее - Технический план от 08.02.2023), составленного по результатам кадастровых работ, в ЕГРН были внесены изменения в сведения о местоположении Объекта и о земельных участках, в пределах которых он расположен.
В результате внесения этих изменений Объект стал располагаться в границах Участка-1, Участка-2 и Участка-3, в то время как на момент его продажи он располагался только в границах Участка-1.
При сравнении содержащихся в ЕГРН сведений в отношении Объекта от 01.11.2023, отраженных в разделе «Схема расположения объекта недвижимости (части объекта недвижимости) на земельном участке(ах)», и Технического паспорта от 04.08.2004, приложением к которому является план первичного объекта недвижимости, Комитет установил, что в настоящее время местоположение Объекта в реестре отражено согласно ранее существовавшим сведениям о нем - до демонтажа дымовой трубы и аккумуляторных баков. Согласно текущим данным ЕГРН на Участке-1 располагается здание котельной и дымовая труба, на Участке-2 располагаются аккумуляторные баки, а в границах Участка-3 проходит подземная часть сооружения соединяющая здание котельной с аккумуляторными баками.
Вместе с тем Участок-2 и Участок-3, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, для целей строительства и реконструкции Объекта предпринимателю либо иным лицам не предоставлялись.
Комитет, ссылаясь на то, что внесенные в ЕГРН сведения об Объекте являются недостоверными, в ЕГРН имеет место реестровая ошибка и в результате нарушаются права Санкт-Петербурга как собственника Участка-2 и Участка-3, обратился в суд с заявлением по настоящему делу.
Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований Комитета и отказал в удовлетворении заявления.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда и оставил решение без изменения.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимого имущества и государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).
В рассматриваемом случае спор связан с внесением в государственный кадастровый учет изменений в отношении Объекта в части определения координат характерных точек его границ (контура) на основании Технического плана 08.02.2023, составленного кадастровым инженером Новицким Д.В.
Статьей 14 Закона № 218-ФЗ, определяющей основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав установлено, что, в частности, государственный кадастровый учет осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации в установленном названным законом порядке (часть 1); государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется в том числе в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости (пункт 6 части 5 названной статьи закона).
При рассмотрении дела суды заключили, что в результате выполнения кадастровых работ с целью определения местоположения границ Объекта было установлено, что он располагается в границах Участка-1, Участка-2 и Участка-3.
По данным Технического плана от 08.02.2023 в составе сооружения учтены: здание котельной (литера А), дымовая труба (литера а), аккумуляторные баки № 1, № 2 (литеры a1, а2), при этом дымовая труба (литера а) и аккумуляторные баки № 1, № 2 (литеры a1, а2) являются капитальными сооружениями, дымовая труба выполнена из железобетона, аккумуляторные баки - из стали на бетонных фундаментах.
Между тем Комитет настаивал на том, что в соответствии с договором купли-продажи от 25.05.2021 предпринимателю фактически отчуждено только нежилое здание, являющееся котельной, в состав которого не входили дымовая труба и аккумуляторные баки, указанное оборудование демонтировано, что свидетельствует о недостоверности сведений о составе переданного предпринимателю Объекта и наличии реестровой ошибки, выразившейся во включении в ЕГРН недостоверных сведений о местоположении Объекта с учетом названного оборудования.
Согласно части 3 статьи 61 Закона № 218-ФЗ воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном названным Федеральным законом (реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
Отказывая в удовлетворении заявления, суды в решении от 12.08.2024 и постановлении от 17.12.2024 указали, что в информационном сообщении о проведении аукциона было указано о продаже объекта недвижимости - сооружения в составе: здания котельной, дымовой трубы, аккумуляторного бака № 1, аккумуляторного бака № 2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Зеленогорск, Александровская ул., д. 21, лит. А, площадь 1860,5 кв.м, назначение: нежилое, этажность: 3, год ввода в эксплуатацию: 1986, кадастровый номер: 78:38:0022418:2009.
Суды отметили, что сооружение котельной с дымовой трубой и двумя аккумуляторными баками площадью 1860,5 кв.м учитывается в таком виде с 2004 года в плане первичного объекта недвижимости от 15.12.2004 и именно в таком составе отражено в аукционной документации, договоре купли-продажи от 25.05.2021, выписках из ЕГРН по состоянию на 2004, 2020, 2022 и 2023 годов.
Посчитав, что фактически в собственность предпринимателя был продан Объект с дымовой трубой и двумя аккумуляторными баками общей площадью 1860,5 кв.м, суды признали позицию Комитета о недостоверности отраженных в ЕГРН сведений о местоположении частей Объекта с учетом дополнительного оборудования противоречащей представленным в материалы дела доказательствам.
Между тем суд кассационной инстанции не может согласиться с указанными выводами судов в связи со следующим.
Для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости при выполнении кадастровых работ и подготовке технических планов в соответствии с частью 13 статьи 24 Закона № 218-ФЗ приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 утверждены Требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места (далее - Требования).
В соответствии с пунктом 5 Требований площадь нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.
Согласно пункту 8 Требований площадь нежилого здания, сооружения, основной характеристикой которого является площадь, определяется с учетом положений пунктов 2 - 7, 8.1 - 8.6 названных Требований.
Так, согласно отраженным в Техническом паспорте от 04.08.2004 и приложенном к нему плане первичного объекта недвижимости сведениям, сооружение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, г. Зеленогорск, Александровская ул., д. 21, лит. А, представляло собой объект, который состоит из здания котельной инв. № 205-0100057 (с буквенным обозначением на схеме «А»), дымовой трубы инв. № 205-0200037 (с буквенным обозначением «а»), аккумуляторного бака № 1 инв. № 205-0200039 (с буквенным обозначением «а1»), аккумуляторного бака № 2 инв. № 205-0200040 (с буквенным обозначением «а2»).
При этом сведения о площади 1860,5 кв.м. отражены в отношении здания, являющегося котельной (лит. А).
В разделе III Технического паспорта от 04.08.2004 указаны сведения о благоустройстве этого здания, где его площадь также обозначена как 1860,5 кв. м., из которых основная площадь составляет 1542 кв.м, вспомогательная - 318, 5 кв.м.
При этом включены ли в данный расчет площади котельной площади дымовой трубы и аккумуляторных баков как элементов этого здания, подлежащих учету в соответствии с Требованиями, суды не устанавливали.
В разделе V Технического паспорта от 04.08.2004 указана площадь застройки по участку - 1381,5 кв.м, в расчет которой включены площади застройки дымовой трубы и аккумуляторных баков.
Вместе с тем понятия «площадь здания» и «площадь застройки» не тождественны, доказательств того, что дымовая труба и аккумуляторные баки являются составными элементами здания котельной, которые были учтены при расчете площади здания, в материалах дела не содержится, поэтому без исследования соответствующих обстоятельств вывод судов о том, что площадь здания, определенная как 1860,5 кв.м, включает в себя площади этого оборудования, является преждевременным.
При рассмотрении дела суды заключили, что в информационном сообщении о проведении аукциона было указано о продаже сооружения котельной в составе: здания котельной, дымовой трубы и аккумуляторных баков (№ 1 и 2).
Вместе с тем суды не учли, что данная информация отражена в качестве сведений о наименовании продаваемого имущества, в то время как из содержания пункта 1.1.1 договора от 25.05.2021 следует, что предметом продажи являлось нежилое здание общей площадью 1860,5 кв.м.
При этом наименование Объекта, отраженное в названном пункте договора, а также в ЕГРН как «сооружение котельной в составе: здание котельной, дымовая труба, аккумуляторный бак № 1, аккумуляторный бак № 2», однозначно не свидетельствует о продаже предпринимателю Объекта с учетом дополнительного оборудования (дымовой трубы и аккумуляторных баков), поскольку в силу положений пункта 11 части 5 статьи 8 Закона № 218-ФЗ наименование объекта недвижимости относится к числу дополнительных сведений об объекте, не отражает основных характеристик объекта и не подтверждает наличие в составе такого объекта названного оборудования как его составных частей.
Более того, как следует из представленного в материалы дела письма от 07.04.2023 № 2855, объект недвижимости - сооружение котельной (здание котельной, дымовая труба, аккумуляторный бак № 1, № 2), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, г. Зеленогорск, Александровская ул., д. 21, лит. А, площадь застройки 1381,5 кв. м, был передан ООО «Петербургтеплоэнерго» в аренду.
Впоследствии в рамках реализации адресной программы строительства и реконструкции объектов теплоэнергетики, расположенных в Курортном районе Санкт-Петербурга, до 2010 года, утвержденной постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.07.2006 № 823, в 2009-2010 годах ООО «Петербургтеплоэнерго» демонтировало оборудование (в том числе дымовую трубу и аккумуляторные баки) и закрыло котельную. Нежилое здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, г. Зеленогорск, Александровская ул., д. 21, лит. А, с кадастровым номером 78:38:0022418:2009 (ранее кадастровый номер 78:38:038:24:148) исключено из договора аренды объектов теплоснабжения от 29.12.2006 № 00/АТС00005 и возвращено Комитету.
В кадастровом паспорте, составленном начальником филиала ГУП ГУИОН ПИБ Курортного и Кронштадского районов, в отношении нежилого здания с кадастровым номером 78:38:0022418:2009 (прежний номер 78:38:038:24:148) в разделе «Основная характеристика объекта» указана общая площадь 1860,5 кв.м, в примечании отражено: «Этажность: надземная: 3 (1-3). Демонтированы дымовая труба и аккумуляторные баки. Наружные границы объекта изменились».
При этом указанные документы при рассмотрении дела сторонами не оспаривались.
Между тем из содержания судебных актов следует, что при проверке доводов Комитета названные документы надлежащей правовой оценки не получили.
Суды не отразили мотивы, по которым не приняли отраженные в названных документах сведения о демонтаже дополнительного оборудования.
При таких обстоятельствах следует признать, что выводы судов об отказе в удовлетворении заявления сделаны при неполном исследовании обстоятельств спора.
Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не установлены фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора, а суд кассационной инстанции не вправе устанавливать обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении судами первой и апелляционной инстанций (статьи 284, 286 АПК РФ, пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»), выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения заявления сделаны при неполном исследовании доводов Комитета, приводимых в обоснование своей позиции, а также юридически значимых обстоятельств, входящих в предмет доказывания по данной категории дел, в связи с чем судебные акты подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, дать им правовую оценку, после чего с соблюдением норм материального и процессуального права принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.08.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2024 по делу № А56-17687/2024 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
|
