Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Нестерова С.А., Салтыковой С.С.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Администратор» - Самохваловой А.Ю. (доверенность от 09.01.2025), от общества с ограниченной ответственностью «Сибирское Топливо СПб» - Самохваловой А.Ю. (доверенность от 01.10.2024),
рассмотрев 29.05.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.08.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2025 по делу № А56-20303/2024,
у с т а н о в и л:
Общество с ограниченной ответственностью «Администратор» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) в предварительном согласовании предоставления земельного участка, образуемого путем раздела земельного участка с кадастровым номером 78:32:0008004:103, площадью 4019 кв. м, по адресу: Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, дом 134-136-138, корпус 257, лит. А; обязании Комитета в течение 20 дней с момента вступления решения суда в законную силу принять решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка Обществу по заявлению вх. № 04-26-6234/24-0-0 от 07.02.2024.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Сибирское Топливо СПб» (далее - Компания).
Решением суда первой инстанции от 07.08.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.01.2025, заявление удовлетворено.
В кассационной жалобе Комитет, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Общества и Компании, ссылаясь на необоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил оставить её без удовлетворения.
Комитет, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направил, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество является собственником объектов недвижимости - 4-Н, кадастровый номер 78:32:0008004:5140, площадью 47,2 кв. м; 16-Н, 17-Н, кадастровый № 78:32:0008004:5142, площадью 19,0 кв. м; 18-Н, кадастровый № 78:32:0008004:5141, площадью 34,8 кв. м, расположенных в здании с кадастровым номером 78:32:0008004:4222, по адресу: Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, дом 134-136-138, литер БП (ранее присвоенный адрес: Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, д. 134136-138, корпус 257, лит. А) (далее - Здание).
В Здании также находятся объекты недвижимости: 1-Н, 2-Н, 3-Н, 5-Н, кадастровый номер 78:32:0008004:4413, площадью 4996,5 кв. м, принадлежащие городу Санкт-Петербургу.
Указанное Здание располагается на земельном участке с кадастровым номером 78:32:0008004:103 по адресу: Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, дом 134-136-138, корпус 257, литера А, площадью 4019 кв. м.
На земельном участке с кадастровым номером 78:32:0008004:103 также расположена часть железнодорожного подъездного пути № 5 с кадастровым номером 78:32:0008004:5525, имеющего местоположение: Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, дом 134-136-138, собственником которого является Компания.
На основании заявления Компании, как собственника ж/д пути № 5, Комитетом было принято Распоряжение №1622-рк от 05.05.2016 об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории. В результате раздела земельного участка с кадастровым 78:32:0008004:103 были сформированы земельные участки площадью 3451 кв.м под зданием, по адресу: Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, дом 134-136-138, литера БП (кадастровый номер 78:32:0008004:5144) и площадью 568 кв.м под железнодорожным путём № 5, по адресу: Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, участок 102, юго-восточнее дома 134-136-138 (кадастровый номер 78:32:0008004:5145). Как следует из письма Комитета № 05-15-86279/23-0-1 от 22.09.2023, процедура раздела, предусмотренная Распоряжением №1622-рк не была доведена до конца -земельный участок кадастровым номером 78:32:0008004:103 не прекратил своего существования, поскольку на вновь образуемые земельные участки кадастровыми номерами 78:32:0008004:5144 и 78:32:0008004:5145 не было своевременно зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга.
02.02.2024 Общество обратилось в Комитет с заявлением (вх. от 07.02.2024 № 04-26-6234/24-0-0) о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 3451 кв. м, подлежащего образованию в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 78:32:0008004:103. При этом к заявлению Обществом была приложена схема расположения земельного участка, аналогичная ранее утвержденной Распоряжением №1622-рк.
Решением от 21.02.2024 № 05-26-7082/24-0-0 Комитет отказал Обществу в предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка, образуемого путем раздела земельного участка с кадастровым номером 78:32:0008004:103, по основаниям, изложенным в подпункте 1 пункта 6 статьи 39.15, подпунктах 1, 3 пункта 16 статьи 16.10, пункте 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). В качестве оснований для отказа Комитет указал на то, что по сведениям государственной информационной системы Санкт-Петербурга «Региональная информационная система» (далее - РГИС), материалы выполненных топогеодезических работ в отношении образуемых земельных участков, результаты которых внесены в РГИС с присвоением идентификационных номеров 8004/32 893/1, 8004/32_893/2 в части сведений о зонах с особым режимом использования, не актуальны; границы формируемых земельных участков (8004/32_893/1, 8004/32_893/2) пересекают границы здания с кадастровым номером 78:32:0008004:4222, что нарушает принцип единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов, установленный подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ; также по сведениям РГИС, отступы, указанные в пунктах 1.6.1 - 1.6.6 приложения № 7 Правил землепользования и застройки, утвержденными, Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 (далее - ПЗЗ), от границ формируемого земельного участка до Здания, отсутствуют.
Полагая данное решение Комитета противоречащими закону, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.
Суд первой инстанции при рассмотрении дела пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя Общества и Компании, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В статье 39.14 ЗК РФ сказано, что предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:
1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;
2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении;
3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»;
4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;
6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;
7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.
В пункте 8 статьи 39.15 ЗК РФ указано, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка при наличии хотя бы одного из следующих оснований:
1) схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса;
2) земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 13, 14.1 - 19, 22 и 23 статьи 39.16 настоящего Кодекса;
3) земельный участок, границы которого подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 23 статьи 39.16 настоящего Кодекса.
Как следует из оспариваемого отказа Комитета, решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка основано на подпункте 1 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ, - в связи с тем, что схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 ЗК, а также пункте 6 статьи 11.9 ЗК РФ.
В соответствии с подпунктами 1 и 3 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 настоящей статьи.
При этом в пункте 12 статьи 11.10 ЗК РФ сказано, что форма схемы расположения земельного участка, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе, требования к формату схемы расположения земельного участка при подготовке схемы расположения земельного участка в форме электронного документа, требования к подготовке схемы расположения земельного участка устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В период подачи Обществом заявления, требования к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, формы схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе, были утверждены Приказом Росреестра от 19.04.2022 № П/0148 (далее - Приказ № П/0148).
В пункте 4 названного Приказа указано, что схема расположения земельного участка подготавливается на основе сведений Единого государственного реестра недвижимости об определенной территории (кадастрового плана территории). При подготовке схемы расположения земельного участка учитываются материалы и сведения: утвержденных документов территориального планирования; правил землепользования и застройки; проектов планировки территории; землеустроительной документации; положения об особо охраняемой природной территории; о зонах с особыми условиями использования территории; о земельных участках общего пользования и территориях общего пользования, красных линиях; о местоположении границ земельных участков; о местоположении зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.
В схеме расположения земельного участка приводятся: условный номер каждого земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка (в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков); проектная площадь каждого земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка; список координат характерных точек границы каждого земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка, в системе координат, применяемой при ведении Единого государственного реестра недвижимости; изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков, изображение границ учтенных земельных участков, в том числе исходных земельных участков, надписи (включая кадастровые номера земельных участков, условные номера образуемых участков, кадастровый номер кадастрового квартала, систем) координат), условные обозначения, примененные при подготовке изображения (далее - графическая информация); сведения об утверждении схемы расположения земельного участка (пункт 6 Приказа № П/0148).
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что Обществом при подготовке схемы были использованы материалы и сведения государственного кадастра недвижимости, имеющиеся в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», возможность использования которых прямо предусмотрена Приказом № П/0148.
Также, в оспариваемом решении Комитет указал на то, что границы формируемых земельных участков (8004/32 893/1, 8004/32_893/2) пересекают границы Здания. Между тем данное обстоятельство не нашло своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Кроме того по сведениям РГИС, отступы, указанные в пунктах 1.6.1 - 1.6.6 приложения № 7 ПЗЗ, от границ формируемого земельного участка до Здания, отсутствуют. Между тем суды установили, что пунктом 2.9.3 ПЗЗ для территории, в границах которой формируются земельные участки, допускаются нулевые отступы от границ земельных участков до стен зданий.
Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что сведения, содержащиеся в ЕГРН о земельных участках с кадастровыми номерами 78:32:0008004:5144 и № 78:32:0008004:5145 (8004/32_893/1, 8004/32 893/2), на которые ссылается Комитет в качестве обоснования своего решения, носили временный характер, то есть не имеют правого значения, поскольку объекты недвижимости с кадастровыми номерами 78:32:0008004:5144 и 78:32:0008004:5145 сняты с кадастрового учета.
Таким образом, ссылка Комитета на информацию, размещенную в РГИС, отражающую сведения об объектах недвижимости, снятых с кадастрового учета, является необоснованной.
Кроме того из материалов дела следует и судами установлено, что расположенные на земельном участке с кадастровым номером 78:32:0008004:103 объекты недвижимости были построены (введены в эксплуатацию): здание с кадастровым номером 78:32:0008004:4222 в 1913 году (стр. 1 выписки из ЕГРН на здание кад. № 78:32:0008004: 4222), ж/д путь № 5 - в 1945 году (стр. 1 выписки из ЕГРН на ж/д путь с кадастровым номером 78:32:0008004:5525); а сам земельный участок с кадастровым номером 78:32:0008004:103 поставлен на кадастровый учет в 2012 году, то есть земельный участок был сформирован под существующими на нем объектами недвижимости до введения в действие ПЗЗ.
Часть 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) и часть 4 статьи 85 ЗК РФ предусматривают, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Как следует из позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении № 307-ЭС16-20402 от 16.02.2017, по смыслу статьи 39.20 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, и при образовании земельных участков соблюдены предусмотренные статьей 11.9 ЗК РФ требования.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, спора по разделу земельного участка с кадастровым номером 78:32:0008004:103 в соответствии с представленной в Комитет схемой между Обществом, как собственником помещений в Здании, и Компанией, как собственником ж/д пути № 5, нет; земельные участки сформированы с учетом положений пункта 4 Приложения № 1 к Приказу № П/0148 и требований статьи 11.9 ЗК РФ, в связи с этим, оснований для отказа в предварительном согласовании у Комитета не имелось. Более того, ранее Распоряжением Комитета от 05.05.2016 №1622-рк утверждалась схема расположения земельного участка, идентичная схеме, представленной впоследствии Обществом, при этом Комитет ранее не выдвигал возражений, аналогичных изложенным в оспариваемом отказе от 21.02.2024 № 05-26-7082/24-0-0.
С учетом изложенного, суды пришли к обоснованному выводу о том, что отказ Комитета в предварительном согласовании предоставления земельного участка противоречит приведенным нормам действующего законодательства, нарушает права Общества на аренду земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости, в связи с чем, подлежит признанию недействительным.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам. Суды правильно применили нормы материального и процессуального права.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что обжалуемые решение и постановление являются законными, обоснованными и отмене не подлежат.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.08.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2025 по делу № А56-20303/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Отменить принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.03.2025 приостановление исполнения обжалуемых судебных актов.
|
