Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Баженовой Ю.С., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «СпецТехника» Спивака И.В. (доверенность от 20.12.2024),
рассмотрев 28.05.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СпецТехника» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 03.12.2024 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2025 по делу № А05-8205/2024, у с т а н о в и л: Заместитель прокурора Архангельской области и Ненецкого автономного округа, адрес: 163002, г. Архангельск, Новгородский пр., д. 15, ОГРН 1022900513063, ИНН 2901052689 (далее - прокурор), обратился в Арбитражный суд Архангельской области в защиту публичных интересов Плесецкого муниципального округа Архангельской области с иском к Управлению муниципального имущества администрации Плесецкого муниципального округа Архангельской области, адрес: 164262, Архангельская обл., Плесецкий р-н, р.п. Плесецк, ул. Ленина, д. 33, ОГРН 1052920005258, ИНН 2920009960 (далее - Управление), и обществу с ограниченной ответственностью «СпецТехника», адрес: 164262, Архангельская обл., р.п. Плесецк, ул. Ленина, д. 1, этаж 2, каб. 3, ОГРН 1102920000776, ИНН 2925005649 (далее - Общество), о признании недействительными договоров от 18.08.2021, от 29.03.2024 № 33 купли-продажи земельных участков площадью 0,4400 га, 2077 кв.м с кадастровыми номерами 29:15:120402:2422, 29:15:120402:6709, применении последствий недействительности сделок путем передачи земельного участка площадью 6478 кв.м с кадастровым номером 29:15:120402:6720 в собственность Плесецкого муниципального округа и возврата Обществу уплаченных по сделкам денежных средств в общей сумме 226 273 руб. 99 коп.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Плесецкого муниципального округа Архангельской области, ОГРН 1212900007704, ИНН 2920017249 (далее - Администрация); общество с ограниченной ответственностью «КТА», ОГРН 1022900839455, ИНН 2902041841 (далее - Компания); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, ОГРН 1042900050566, ИНН 2901131228; филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, ОГРН 1227700700633, ИНН 7708410783 (далее - Роскадастр).
Решением суда первой инстанции от 03.12.2024 иск удовлетворен.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2025 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить от 03.12.2024 и постановление от 24.02.2025, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
По мнению подателя жалобы, суды не учли, что зарегистрированное право собственности Общества на железнодорожный тупик не оспорено в судебном порядке, и не дали оценку представленным им в материалы дела доказательствам существования на земельных участках железнодорожного тупика как на момент заключения оспариваемых договоров, так и в настоящее время, в частности техническому паспорту и Акту технического обследования, составленным в 2024 году Роскадастром, заключению эксперта от 2024 года.
В отзыве на кассационную жалобу Компания просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.
Компания направила в суд округа ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, по сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) 07.07.2021 зарегистрировано право собственности Общества на сооружение - железнодорожный тупик 1988 года постройки, протяженностью 163 м, с кадастровым номером: 29:15:000000:1372 (инвентарный номер 15432, условный номер 29:15:000000:0000:015432/00:0000), расположенный по адресу: Архангельская обл., Плесецкий р-н, пос. Плесецк, ул. Ленина (далее - железнодорожный тупик).
На основании заявления Общества от 10.08.2021 № 6 муниципальное образование «Плесецкое» в лице главы Администрации (продавец) и Общество (покупатель) 18.08.2021 заключили договор купли-продажи земельного участка площадью 0,4400 га с кадастровым номером 29:15:120402:2422 по адресу: Архангельская обл., Плесецкий р-н, пос. Плесецк, ул. Синкевича, относящегося к землям населенных пунктов с разрешенным использованием: склады.
В пункте 1.3 данного договора указано на наличие на выкупаемом участке железнодорожного тупика с кадастровым номером 29:15:000000:1372, находящегося в собственности Общества.
Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора цена продаваемого земельного участка (160 439 руб. 40 коп.) внесена покупателем наличными на счет Управления Федерального Казначейства по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.
Переход к Обществу права собственности на земельный участок зарегистрирован 08.09.2021.
Впоследствии на основании заявления Общества от 28.02.2024 Управление (продавец) и Общество (покупатель) заключили 29.03.2024 договор № 33 купли-продажи земельного участка площадью 2077 кв.м с кадастровым номером 29:15:120402:6709 по адресу: Архангельская обл., Плесецкий р-н, пос. Плесецк, ул. Синкевича, относящегося к землям населенных пунктов с разрешенным использованием: склады.
В пункте 1.4 данного договора стороны указали на нахождение на участке принадлежащего Обществу на праве собственности железнодорожного тупика с кадастровым номером 29:15:120402:1372.
Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора цена продаваемого земельного участка (65 834 руб. 59 коп.) оплачена покупателем полностью.
Переход к Обществу права собственности на участок зарегистрирован 01.04.2024.
В последующем Общество объединило указанные земельные участки, вновь образованному земельному участку площадью 6478 кв.м 16.04.2024 присвоен кадастровый номер 29:15:120402:6720.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 06.06.2023 по делу № А05-2445/2022 отказано в удовлетворении иска смежного землепользователя - Компании об исправлении реестровой ошибки путем снятия с государственного кадастрового учета железнодорожного тупика и признании отсутствующим права собственности Общества на него, удовлетворен иск Общества об оспаривании границ земельного участка Компании с кадастровым номером 29:15:120402:7 в связи с допущенной в межевом плане участка ошибки. Суд ввиду непересечения координат участка Компании с координатами железнодорожного тупика Общества пришел к выводу, что запись о праве собственности Общества на железнодорожный тупик не нарушает права и законные интересы Компании как собственника участка с кадастровым номером 29:15:120402:7.
В рамках рассмотрения дела № А05-2445/2022 проведена судебная экспертиза, по результатам которой эксперт в заключении от 27.02.2023 № 01-23/88 указал на невозможность установления фактического местоположения (координат контура) железнодорожного тупика Общества ввиду утраты рельс и шпал.
На основании обращения Компании прокуратурой Плесецкого района Архангельской области проведен осмотр участка с кадастровым номером 29:15:120402:7, по результатам которого не установлено примыкание к данному земельному участке объектов недвижимости (тупиков, остатков тупиков, шпал, рельс), о чем составлен соответствующий Акт от 08.05.2024.
Ссылаясь на продажу Обществу без проведения торгов земельных участков при фактическом отсутствии на них железнодорожного тупика, прокурор обратился в арбитражный суд с иском о признании указанных договоров купли-продажи недействительными с применением соответствующих последствий.
Суды первой и апелляционной инстанций признали иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В соответствии с частью 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно положениям пунктов 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.
В соответствии с подпунктом пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Удовлетворяя исковые требования прокурора, суды, сославшись на обстоятельства, установленные решением суда от 06.06.2023 по делу № А05-2445/2022, указали на фактическое отсутствие железнодорожного тупика на спорных земельных участках и недостоверность записи в ЕГРН о праве собственности Общества на него.
Между тем, решением суда по делу № А05-2445/2022 суда фактическое отсутствие железнодорожного тупика на земельных участках с кадастровыми номерами 29:15:000000:1372, 29:15:120402:6709 и недостоверность записи в ЕГРН о праве собственности Общества на железнодорожный тупик не была установлена. В тексте данного решения суда лишь процитирован содержащийся в заключении от 27.02.2023 № 01-23/88 вывод эксперта о невозможности установления фактического местоположения (координат контура) железнодорожного тупика Общества ввиду утраты рельс и шпал.
В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено, что заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.
Таким образом, заключение судебной экспертизы по делу № А05-2445/2022 подлежало оценке судами наряду с другими доказательствами, в том числе, с представленным в материалы настоящего дела актом технического обследования сооружения, составленным в 2024 году Роскадастром (т. 2, л.д. 170-200), техническим паспортом на железнодорожный тупик, составленным Роскадастром по состоянию от 26.07.2024 (т. 2 л.д. 113-120), заключением экспертизы от 16.08.2024 (т. 2, л.д. 122-142).
Однако суды не дали оценку перечисленным документам, тогда как в них, в частности, указано на то, что железнодорожный тупик с кадастровым номером 29:15:000000:1372 имеет протяженность 163 м, находится в координатах указанных в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 08.07.2024 в разделе 1 «Сведения о координатах характерных точек контура объекта недвижимости» и ему требуется капитальный ремонт; на участках 1, 2, 3 железнодорожного тупика рельсы полностью утрачены, шпалы деревянные в наличии (30%, 60%, 100%), на участке 4 - рельсы и шпалы в наличии (100%); железнодорожный тупик сохранил признаки сооружения с земляным полотном и верхним строением железнодорожного пути (частично).
Изложенное свидетельствует о том, что при рассмотрении настоящего дела суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, не обеспечили полноту исследования всех обстоятельств и доказательств по делу, в связи с чем выводы судов первой и апелляционной инстанций нельзя признать законными, обоснованными, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов и направления дела в Арбитражный суд Архангельской области на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, исследовать все представленные в материалы дела доказательства и дать им правовую оценку с учетом доводов сторон, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права и распределить между участвующими в деле лицами судебные расходы по делу, в том числе по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда Архангельской области от 03.12.2024 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2025 по делу № А05-8205/2024 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области.
|
