Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Нестерова С.А., Чуватиной Е.В.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Коланы 62» - Овчинникова Г.А. (доверенность от 09.01.2025), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - Андреевой В.А. (доверенность от 27.12.2024),
рассмотрев 05.06.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Коланы 62» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2024 по делу № А56-108262/2023,
у с т а н о в и л:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Триумф II» (далее - ООО, «Триумф II»), обществу с ограниченной ответственностью «Коланы 62» (далее - ООО «Коланы 62») об обязании ООО «Коланы 62» привести в первоначальное состояние в соответствии с технической документацией нежилое помещение 5-Н, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 62, лит. А; об обязании ответчиков освободить указанное помещение.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП), Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - ККИ) и общество с ограниченной ответственностью «Петербургское агентство недвижимости» (далее - ООО «ПАН»).
Решением суда первой инстанции от 28.06.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.12.2024, иск удовлетворен, на ООО «Коланы 62» возложена обязанность в течение двух календарных месяцев с даты вступления в законную силу решения суда привести в первоначальное состояние в соответствии с технической документацией нежилое помещение 5-Н, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 62, лит. А; на ООО «Триумф II» и ООО «Коланы 62» возложена обязанность в течение одного календарного месяца с даты вступления решения суда в законную силу освободить указанное нежилое помещение.
В кассационной жалобе ООО «Коланы 62», считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить.
В судебном заседании представитель ООО «Коланы 62» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Комитета, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.
Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, в государственной собственности Санкт-Петербурга находится нежилое помещение 5-Н, кадастровый номер 78:31:0001285:3055, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 62, лит. А, имеющее статус объекта культурного наследия регионального значения «Санкт-Петербургский Азовский коммерческий банк».
Помещение не обременено правами третьих лиц.
Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), собственником помещения 3-Н с кадастровым номером 78:31:0001285:3053, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 62, лит. А, с 03.02.2022 является ООО «Коланы 62».
В результате обследования, проведенного ККИ 04.08.2021, установлено, что помещение 5-Н используется ООО «Триумф II» в качестве кухни и подсобных помещений ресторана «BEER HOUSE»; между частью 4 помещения 5-Н и частью 5 помещения 3-Н оборудован проход; выявлены следующие нарушения: несоответствие планировки помещения 5-Н плану, использование объекта в отсутствие правовых оснований под кухню и подсобные помещения ресторана «BEER HOUSE», размещенного в соседнем помещении 3-Н.
В результате обследования помещения 5-Н, проведенного ККИ 23.12.2022, помимо обстоятельств, отраженных в акте от 04.08.2021, также установлено, что помещение используется совместно ООО «Триумф II» и ООО «Ника-III» (ИНН 7841097522); вход в помещение 5-Н осуществляется через часть 5 помещения 3-Н.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с указанными требованиями.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования Комитета в полном объеме, признав их обоснованными.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в части возложения на ООО «Коланы 62» и ООО «Триумф II» обязанности освободить спорное помещение.
Как следует из акта проверки от 23.12.2022 спорное помещение используется ООО «Триумф II» и ООО «Ника-III» (ИНН 7841097522).
Между тем в материалах дела (т.1, л.д. 115) имеется соглашение от 01.03.2022, заключенное между ООО «Коланы 62» (арендодатель) и ООО «Триумф II» (арендатор) о расторжении договора аренды от 15.06.2016 № 0595/ДА, на основании которого ООО «Триумф II» занимало помещение 3-Н, используемое совместно с помещением 5-Н благодаря незаконно оборудованному проходу между указанными помещениями. В материалах дела (т.1, л.д.116) имеется акт приема передачи помещения от 01.03.2022, согласно которому ООО «Триумф II» возвратило арендованное помещение ООО «Коланы 62».
Согласно выписке из ЕГРН в отношении помещения 3-Н зарегистрировано право аренды ООО «Ника-III» (ИНН 7841097522) на основании договора аренды нежилого помещения от 02.03.2022 № 1.
Кроме того из материалов дела следует, что с 11.04.2023 ООО «Триумф II» находилось в стадии ликвидации, что также подтверждается общедоступными сведениями Единого государственного реестра юридических лиц, в связи с чем все сотрудники организации были уволены.
В материалах дела (т.2. л.д. 58, 59) также имеется акт обследования объекта нежилого фонда, составленный ККИ 20.11.2024, согласно которому часть помещения 5-Н занимает ООО «Ника-III».
Указанные обстоятельства были известны судам как первой так и апелляционной инстанций, но надлежащей оценки не получили.
Между тем кассационная инстанция считает, что эти обстоятельства являются существенными для правильного разрешения спора, поскольку порождают обоснованные сомнения в том, что ООО «Триумф II» является надлежащим ответчиком по требованию об освобождении спорного помещения.
При этом кассационная инстанция считает недостаточно обоснованным удовлетворение требования об освобождении спорного помещения, предъявленного к ООО «Коланы 62», в связи со следующим.
Исполнение судебного акта об освобождении спорного помещения заключается в пресечении использования данного помещения ответчиками, а также освобождении его от имущества ответчиков.
Материалами настоящего дела подтверждается, что ООО «Пан» и ООО «Коланы 62» как собственники помещения 3-Н передавали его в аренду сначала ООО «Триумф II», а затем ООО «Ника-III», для использования под кафе-бар. Указанными выше актами проверки, составленными ККИ, подтверждается, что помещение 5-Н, соединяющееся с помещением 3-Н через незаконно оборудованный проход, используется в качестве кухни и подсобных помещений ресторана «BEER HOUSE», то есть с той же целью, что и арендованное помещение 3-Н.
Поскольку передача имущества в аренду предполагает, как правило, его передачу во владение и пользование арендатора, маловероятно, что ООО «Коланы 62», передав в аренду помещение 3-Н, имеет реальную возможность владеть помещением 5-Н, фактически используемым под те же цели, что и арендованное помещение 3-Н. Суды, возлагая на ООО «Коланы 62» обязанность освободить помещение 5-Н не сослались на доказательства, подтверждающие незаконное владение помещением именно данным ответчиком.
Кроме того суды не установили, кому из ответчиков принадлежит оборудование кухни и иное имущество, находящееся в незаконно занимаемом помещении 5-Н. Между тем данное обстоятельство имеет существенное значение для правильного разрешения вопроса о том, кто из ответчиков реально владеет и пользуется спорным помещением и, соответственно, обязан его освободить.
Более того, данное обстоятельство непосредственно связано с отношениями по оплате бездоговорного пользования данным помещением, которые хотя и не входят в круг подлежащих исследованию в рамках настоящего дела, исходя из предмета заявленных Комитетом исковых требований, но зависят от выводов, сделанных судами при рассмотрении настоящего дела, поскольку установление лица, реально использующего помещение 5-Н, создает преюдицию для возможных споров в будущем.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что дело в части требования об освобождении помещения 5-Н подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Поскольку результат рассмотрения указанного требования может повлиять на распределение судебных расходов по делу, этот вопрос также подлежит направлению на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду надлежит установить собственника оборудования кухни и иного имущества, которое находится в помещении 5-Н, либо лицо владеющее данным имуществом по иному правому основанию, исходя из этого определить на кого должна быть возложена обязанность по освобождению указанного помещения от указанного имущества (при необходимости решить вопрос о привлечении этого лица к участию в деле).
При этом кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты в части возложения на ООО «Коланы 62» обязанности в течение двух календарных месяцев с даты вступления в законную силу решения суда привести в первоначальное состояние в соответствии с технической документацией нежилое помещение 5-Н, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 62, лит. А, являются законными, обоснованными и отмене не подлежат.
Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 23 «Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023, требование о приведении помещения в многоквартирном доме в первоначальное состояние предъявляется к титульному собственнику помещения.
При приобретении права собственности на помещение в многоквартирном доме лицо не лишено возможности установить, подвергалось ли помещение переустройству, перепланировке или реконструкции и, если да, то соблюдена ли установленная законом процедура.
В противном случае титульный собственник должен нести бремя своей неосмотрительности, а обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения, если до перехода права собственности оно не было приведено в прежнее состояние.
Данная правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации в полной мере подлежит применению к случаям незаконного переустройства, перепланировки, реконструкции помещений в нежилом здании в силу сходства спорных правоотношений.
В кассационной жалобе ООО «Коланы 62» ссылается на то, что Комитет не является надлежащим истцом по требованию о приведении помещения в первоначальное состояние. По мнению ООО «Коланы 62», таким лицом является Администрация Центрального района Санкт-Петербурга, как публично-правовой орган уполномоченный на решение вопросов, связанных с переустройством и перепланировкой помещений. Комитет как представитель собственника помещения 5-Н, подвергшегося незаконной перепланировке, такими полномочиями не наделен.
Между тем в силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к числу основных начал гражданского законодательства относится, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, а абзац третий статьи 12 ГК РФ устанавливает такой способ защиты гражданских прав, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Предусмотренный абзацем третьим статьи 12 ГК РФ способ защиты права путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, носит превентивный характер, направлен на исключение угрозы материальному праву истца, предупреждение вредных последствий таких действий. Кроме того, в соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Заявленное Комитетом требование о приведении помещения в первоначальное состояние соответствует указанным способам защиты прав города Санкт-Петербурга как собственника помещения 5-Н, право которого было нарушено в результате совершения незаконной перепланировки.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2024 по делу № А56-108262/2023 отменить в части удовлетворения исковых требований об освобождении нежилого помещения 5-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 62, лит. А, а также в части распределения судебных расходов по делу.
В этой части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
В остальной части решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2024 по делу № А56-108262/2023 оставить без изменения.
|
