Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Салтыковой С.С., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И.,
рассмотрев 23.06.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 23.12.2024 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2025 по делу № А66-2951/2024,
у с т а н о в и л: индивидуальный предприниматель Шмелёв Владислав Генадиевич, ОГРНИП 307770000274805, ИНН 690400057541 (далее - Предприниматель), обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, адрес: 170100, г. Тверь, Советская ул., д. 33, ОГРН 1106952029315, ИНН 6950125150 (далее - Управление), об урегулировании разногласий, возникших между Предпринимателем и Управлением при заключении договора от 15.02.2024 № 01-01/2024-159-ФЗ (далее - Договор) купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под административное здание, кадастровый номер 69:40:0400059:751, общая площадь 1229 +/-12 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах Участка, почтовый адрес: г. Тверь, ул. Володарского, с расположенным на нём административным зданием, общая площадь 487,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0400059:280, адрес: г. Тверь, ул. Андрея Дементьева, д. 33, назначение - нежилое, путем принятия пунктов 3.1, 3.2 и абзаца первого пункта 3 Договора в следующей редакции.
Пункт 3.1 Договора изложить следующим образом:
«Цена имущества в соответствии с отчетом об оценке от 21 декабря 2023 года № 1725/2023, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «АФК-Аудит», и отчетом об оценке от 09.02.2024 № 16074, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы «НЭКС», установлена в размере 8 344 000 руб., в том числе:
- стоимость земельного участка 3 976 000 руб., НДС не облагается;
- стоимость административного здания 4 368 000 руб., НДС не облагается».
Пункт 3.2 исключить из Договора.
Абзац первый пункта 3.3 Договора изложить следующим образом:
«Оплата стоимости земельного участка и объекта недвижимого имущества осуществляется в рассрочку в течение 5 (пяти) лет со дня его заключения посредством внесения ежемесячных платежей. На сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (ключевой ставки) равной 16%».
Решением суда от 23.12.2024, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2025, суд урегулировал разногласия, возникшие между Предпринимателем и Управлением при заключении Договора, приняв спорные пункты в следующей редакции.
Пункт 3.1 Договора изложен следующим образом:
«Цена имущества в соответствии с отчетом об оценке от 21 декабря 2023 года № 1725/2023, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «АФК-Аудит» (административное здание с учетом зачёта неотделимых улучшений), и заключением судебной оценочной экспертизы от 06.06.2024, выполненной индивидуальным предпринимателем Смирновым А.Г. при рассмотрении Арбитражным судом Тверской области дела № А66-2951/2024 (земельный участок) установлена в размере 9 348 832 руб., в том числе: стоимость административного здания 3 317 832 руб., НДС не облагается в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ, стоимость земельного участка 6 031 000 руб., НДС не облагается в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ».
Абзац первый пункта 3.3 Договора изложен следующим образом:
«Оплата стоимости земельного участка и объекта недвижимого имущества осуществляется в рассрочку в течение 5 лет со дня его заключения посредством внесения ежемесячных платежей. На сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (ключевой ставки) равной 16%».
Пункт 3.2 исключен из Договора.
Кроме того, с Управления в пользу Предпринимателя взыскано 20 000 руб. в возмещение расходов на проведение экспертизы по делу, 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
В кассационной жалобе Управление, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 23.12.2024 и постановление от 15.04.2025, в удовлетворении заявленных требований отказать.
Податель жалобы указывает, что положенное в основу решения суда заключение судебной экспертизы не соответствует требованиям действующего законодательства, определенная экспертом величина рыночной стоимости земельного участка является заниженной. Также Управление считает ошибочными выводы судов о возможности зачета в счет стоимости выкупаемой недвижимости (здания) затрат Предпринимателя на проведенные проектные и изыскательские работы.
В отзыве на кассационную жалобу Предприниматель просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
Лица, участвующие в деле, извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Предприниматель и Управление 23.11.2020 заключили договор аренды № 1599-т (далее - Договор аренды), в соответствии с пунктом 1.1 которого Управление предоставило, а Предприниматель принял в аренду административное здание, общая площадь 487,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0400059:280, адрес: г. Тверь, ул. Володарского (впоследствии переименована в ул. Андрея Дементьева), д. 33 (далее - Здание). Согласно условиям Договора аренды Здание расположено на земельном участке, общая площадь 1 229 кв.м, кадастровый номер 69:40:0400059:751, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под административное здание, адрес: г. Тверь, ул. Володарского (впоследствии переименована в ул. Андрея Дементьева) (далее - Участок).
Согласно представленным в материалы дела выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) собственником Здания и Участка является Российская Федерация.
Как указано в пункте 1.1 Договора аренды, в соответствии с пунктом 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по Договору аренды арендатору передано право пользования земельным участком, который занят Зданием и необходим для его использования. Вышеуказанный Договор аренды заключен с 23.11.2020 и действует по 22.11.2035. Объект передан Предпринимателю по акту приема-передачи от 23.11.2020. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, в ЕГРН 01.12.2020 произведена государственная регистрация договора за номером 69:40:0400059:280-69/175/2020-1. Здание является объектом культурного наследия регионального значения - «Дом жилой, 1-я пол. XIX в. Тверской почтовой телеграфной конторы».
Предприниматель 24.08.2023 обратился к Управлению с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ). В данном заявлении Предприниматель просил продать ему в собственность арендуемые Здание и Участок, а также предусмотреть оплату по договору купли-продажи в рассрочку.
Управление 05.09.2023 направило в адрес Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области запрос о состоянии Здания и Участка.
Согласно акту от 05.10.2023 отнесения/неотнесения объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации к объектам культурного наследия, находящимся в неудовлетворительном состоянии, объект культурного наследия регионального значения «Дом жилой, 1-я пол. XIX в. Тверской почтовой телеграфной конторы» по адресу: г. Тверь, ул. Андрея Дементьева, д. 33, не относится к объектам, находящимся в неудовлетворительном состоянии.
Из распоряжения Управления от 19.01.2024 № 12-р об условиях приватизации Участка с расположенным на нем Зданием следует, что цена выкупаемого имущества (здания и земельного участка) определена Управлением в общей сумме 19 239 000 руб., в том числе стоимость Здания в размере 4 368 000 руб., стоимость Участка в размере 14 871 000 руб. Данная цена определена Управлением на основании отчета об оценке общества с ограниченной ответственностью «АФК-Аудит» от 21.12.2023 № 1725.
В соответствии с письмом от 29.01.2024 № 69-АК-01/517-п Управление направило в адрес Предпринимателя 2 экземпляра проекта Договора.
Предприниматель 15.02.2024 направил в адрес Управления Договор, подписанный с протоколом разногласий, в котором выразил несогласие со стоимостью Участка в размере 14 871 000 руб., а также с пунктом 3.2 проекта договора об уплате стоимости земельного участка не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Согласно представленному Предпринимателем отчету об оценке от 09.02.2024 № 16074, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы «НЭКС», рыночная стоимость Участка по состоянию на 24.08.2023 (дату обращения Предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества) составляет 3 976 000 руб.
Письмом от 16.02.2024 № 69-АК-01/987-п Управление отклонило представленный Предпринимателем протокол разногласий.
В связи с возникшими между Предпринимателем и Управлением разногласиями при заключении Договора Предприниматель обратился с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.
Суды первой и апелляционной инстанций признали требования Предпринимателя обоснованными и удовлетворили заявление.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.
В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ; отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 названного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
На основании статьи 12 данного Закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным указанным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение 6 месяцев с даты составления отчета.
Поскольку между сторонами возник спор о рыночной стоимости земельного участка, определением от 22.05.2024 суд по ходатайству истца назначил по делу № А66-2951/2024 судебную экспертизу, проведение которой поручил индивидуальному предпринимателю Смирнову Александру Геннадьевичу.
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость спорного земельного участка для целей возмездного приобретения в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, составляет 6 031 000 руб., налогом на добавленную стоимость не облагается согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.
Довод Управления о том, что эксперт неправильно применил скидку на торг, корректировку на местоположение участка, а также неверно исходил из того, что доступ к объекту оценки ограничен, проверен судами и получил соответствующую материалам дела оценку. Само по себе несогласие Управления с ценой, указанной в экспертном заключении, не опровергает его достоверность, в связи с чем суды обоснованно пришли к выводу, что правовые основания для отклонения результатов экспертизы отсутствуют.
В соответствии с пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ) лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, и обеспечивающее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с Законом № 73-ФЗ, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат.
Согласно пункту 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Таким образом, нормы Закона № 159-ФЗ предусматривают определение выкупной цены арендуемого имущества, в котором арендатором с согласия арендодателя произведены неотделимые улучшения, путем уменьшения определенной независимым оценщиком рыночной стоимости этого имущества на стоимость неотделимых улучшений. В связи с этим подлежат установлению как рыночная стоимость имущества, так и стоимость неотделимых улучшений.
Судами в ходе рассмотрения дела установлено и подателем жалобы не оспаривается, что Здание является объектом культурного наследия регионального значения - «Дом жилой, 1-я пол. XIX в. Тверской почтовой телеграфной конторы»; в отношении Здания в целях его реставрации и приспособления для современного использования истцом в период с августа по октябрь 2021 года проведены инженерно-геологические, инженерно-геодезические и инженерно-экологические изыскания; арендная плата в каком-либо льготном размере в отношении арендуемого истцом Здания не устанавливалась; Управление согласовало проведение соответствующих работ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 40 Закона № 73-ФЗ сохранение объекта культурного наследия - это меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ.
Как следует из статьи 44 данного Закона, приспособлением объекта культурного наследия для современного использования является научно-исследовательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях создания условий для современного использования объекта культурного наследия, включая реставрацию представляющих собой историко-культурную ценность элементов объекта культурного наследия.
Таким образом, суды пришли к верному выводу, что спорные работы фактически относятся к неотделимым улучшениям арендуемого имущества, стоимость которых подлежит зачету в счет оплаты за приобретаемое в порядке реализации преимущественного права выкупа здание в соответствии с частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ.
Приводимые Управлением в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судами при рассмотрении дела и имели бы значение для вынесения судебных актов по существу, влияли на их обоснованность и законность, либо опровергали выводы судов.
Учитывая, что дело рассмотрено судебными инстанциями полно и всесторонне при правильном применении норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы Управления.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда Тверской области от 23.12.2024 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2025 оставить без изменения, а кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области - без изменения.
|
