Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 июня 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Кадулина А.В. и Чуватиной Е.В.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Сибирское Топливо СПб» Самохваловой А.Ю. (доверенность от 01.10.2024), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Султанмуратова Д.Ю. (доверенность от 18.11.2024),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.08.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2025 по делу № А56-126634/2023,
у с т а н о в и л:
Общество с ограниченной ответственностью «Сибирское Топливо СПб», адрес: 196641, Санкт-Петербург, п. Металлострой, Дорога на Металлострой, д. 5, литера Б, ОГРН 1027808761749, ИНН 7817040927 (далее - ООО «СибТопСПб», общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КИО, комитет), о признании незаконным решения, выраженного в письме от 03.10.2023 № 05-26-92856/23-0-5, об отказе в выкупе земельного участка площадью 185 кв.м с кадастровым номером 78:32:0008004:5139, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, участок 101 (юго-восточнее дома 134-136-138, литера БР), и об обязании направить обществу проект договора купли-продажи земельного участка с условием о цене приобретения 0,25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - ККИ).
Решением суда от 16.08.2024 требования удовлетворены.
Постановлением апелляционного суда от 21.02.2025 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе КИО просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Податель жалобы ссылается на то, что суды не приняли во внимание доводы комитета о том, что объект находится в разрушенном состоянии, фактически отсутствует, что подтверждается актом Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 20.09.2023, учитывая, что объект не может эксплуатироваться, у заявителя отсутствует право на выкуп земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
По мнению подателя жалобы, действия общества и намерение приобрести земельный участок с видом разрешенного использования - «для размещения промышленных объектов» направлены на получение экономической выгоды в обход законодательства, поскольку выкупная цена земельного участка и земельный налог зависят от его кадастровой стоимости, которая определяется исходя из вида разрешенного использования; установленное в результате проведённого ККИ обследования земельного участка отсутствие на участке железнодорожного пути свидетельствует о фактическом использовании участка не в соответствии с видом разрешенного использования; возложение судом на комитет обязанности направить обществу проект договора купли продажи земельного участка с установлением цены с применением корректирующего коэффициента 0,25% кадастровой стоимости позволяет обществу необоснованно извлекать выгоду из своего неправомерного и недобросовестного поведения.
Кроме того, податель жалобы указывает на то, что объект расположен на испрашиваемом участке частично, следовательно на участке не находится ни одного самостоятельного объекта недвижимости. В связи с частичным нахождением объекта на земельном участке, по мнению подателя жалобы, продажа участка противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, полагает, что сложившаяся ситуация исключает возможность надлежащей эксплуатации и обслуживания той части объекта, которая расположена за пределами границ участка.
Податель жалобы также ссылается на то, что разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования спорного земельного участка, указывает на то, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524, участок расположен в территориальной зоне ТД1-1, градостроительный регламент территориальной зоны ТД1-1 не предусматривает отнесение назначения земельного участка «для размещения промышленных объектов» ни к основным, ни к условно разрешенным видам использования земельного участка.
Податель жалобы полагает, что рассматривая дело по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, суды не вправе устанавливать цену выкупа объекта.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить решение и постановление без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель КИО подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представители общества обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.
Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) зарегистрировано право собственности общества на железнодорожный подъездной путь необщего пользования № 5 протяженностью 341 м с кадастровым номером 78:32:0008004:5525, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, набережная Обводного канала д. 134-136-138. Указанный подъездной путь № 5 расположен в пределах трех земельных участков с кадастровыми номерами 78:32:0008004:103, 78:32:0008004:5139, 78:32:0008004:5145.
Земельный участок с кадастровым номером 78:32:0008004:5139 принадлежит на праве собственности Санкт-Петербургу. Согласно сведениям из ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка - «для размещения промышленных объектов».
ООО «СибТопСПб» на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ обратилось в комитет с заявлением от 06.09.2023 о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка площадью 185 кв.м с кадастровым номером 78:32:0008004:5139, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, участок 101, (юго-восточнее дома 134-136-138, литера БР), указав цель использования земельного участка - размещение промышленного объекта (железнодорожный путь), приложив ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, составленную ООО «СтройТехПроект» по состоянию на 24.08.2023 и расчёт выкупной цены, рассчитанной с применением корректирующего коэффициента в размере, равном 0,25% кадастровой стоимости участка, на основании пункта 7.1 статьи 1-2 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге».
Комитет письмом от 03.10.2023 № 05-26-92856/23-0-5 отказал обществу в выкупе земельного участка на основании пунктов 14 и 19 статьи 39.16 ЗК РФ.
При этом комитет указал на то, что в соответствии с пунктом 1.1 статьи 39.20 ЗК РФ земельные участки не предоставляются в собственность или аренду правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 ЗК РФ.
Отказывая в предоставлении земельного участка в собственность, комитет также сослался на то, что по результатам обследования земельного участка, проведённого ККИ, выявлены признаки отсутствия объекта недвижимости - железнодорожного пути № 5 в границах участка, установлено, что часть участка засыпана грунтом и щебнем, на участке размещен металлический контейнер на бетонных блоках и заграждение в виде бетонного блока, часть участка захламлена мусором, фактическое использование земельного участка не отвечает виду разрешенного использования, указанному в ЕГРН, а также градостроительному регламенту территориальной зоны, установленной Правилами землепользования и застройки.
Полагая, что отказ комитета в предоставлении земельного участка обществу в собственность за плату является незаконным и нарушает права общества, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции признал оспариваемый заявителем отказ комитета не соответствующим закону и нарушающим права заявителя и удовлетворил требования общества. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция полагает, что решение и постановление подлежат отмене, так как изложенные в них выводы не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделаны преждевременно без надлежащего исследования имеющих существенное значение для правильного рассмотрения дела обстоятельств и без учёта официального толкования норм материального права и правоприменительной практики.
Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен в статье 39.17 ЗК РФ.
Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка установлен в статье 39.16 ЗК РФ.
В частности в соответствии с пунктом 1 данной статьи основанием для отказа в предоставлении земельного участка является то, что обратившееся с заявлением о предоставлении земельного участка лицо в соответствии с земельным законодательством не имеет право на приобретение испрашиваемого земельного участка без проведения торгов.
В данном случае общество обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность в порядке реализации им права собственника объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке, на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ.
Разрешая спор, суды не проверили должным образом наличие обстоятельств, которые в соответствии с законом являются основаниями для отказа в предоставлении обществу в собственность испрашиваемого земельного участка.
В частности суды не исследовали доводы комитета о том, что предоставление обществу земельного участка на заявленном виде права не допускается в связи с тем, что испрашиваемый земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования - «для размещения промышленных объектов», часть участка засыпана грунтом и щебнем, на участке установлен металлический контейнер на бетонных блоках и размещены бетонные блоки, часть участка захламлена мусором, железнодорожный путь № 5 в границах названного земельного участка фактически отсутствует, гибель (уничтожение) имущества исключает возможность использования недвижимой вещи в соответствии с её назначением, что означает утрату свойств объекта гражданского права, имеются признаки длительного неиспользования объекта.
Суды не проверили, соответствует ли цель предоставления земельного участка, заявленная обществом, фактическому использованию земельного участка, не установили, используется ли земельный участок в соответствии с установленным в ЕГРН видом разрешенного использования, используется ли указанный железнодорожный путь по своему назначению; суды не дали оценку представленному КИО акту обследования объекта недвижимости от 20.09.2023 со схемой и фототаблицей к нему.
Вывод суда апелляционной инстанции о наличии возможности восстановления объекта, сделан без исследования существенных обстоятельств, касающихся возможности эксплуатации железнодорожного пути необщего пользования № 5. Суды не установили, каким образом указанный путь необщего пользования используется или может быть использован по своему назначению, имеется ли присоединение или возможность присоединения указанного пути необщего пользования к железнодорожному пути общего пользования, кому принадлежат смежные с испрашиваемым земельным участком земельные участки, имеются ли на них объекты, для использования которых необходим железнодорожный путь № 5, имеются ли договорные отношения, связанные с обслуживанием железнодорожного пути необщего пользования № 5 и его эксплуатацией.
Поскольку суд кассационной инстанции в силу предоставленных ему полномочий не может непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все имеющие значение для правильного разрешения дела обстоятельства, в случае необходимости решить вопросы о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица ОАО «РЖД», о проведении участвующими в деле лицами совместного осмотра испрашиваемого обществом земельного участка, в том числе с участием специалиста, о назначении проведения по делу судебной экспертизы для разрешения вопросов о существовании или гибели железнодорожного пути необщего пользования № 5, в том числе его части, расположенной на испрашиваемом земельном участке, а в случае утраты объектом или его части свойств - о возможности его восстановления.
При новом рассмотрении дела суду следует проверить все доводы и возражения участвующих в деле лиц, в том числе проверить доводы комитета о том, что предоставление обществу земельного участка на заявленном виде права не допускается в связи с тем, что заявленная цель предоставления земельного участка не соответствует фактическому использованию земельного участка, что испрашиваемый земельный участок используется не в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в ЕГРН, а также о том, что при гибели (уничтожении) объекта недвижимости, находившегося на земельном участке, правообладатель объекта утрачивает исключительное право на приобретение земельного участка в собственность, имеет право на получение земельного участка в аренду для восстановления объекта, а после восстановления объекта может обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.6 и статьи 39.20 ЗК РФ.
Суду необходимо бать оценку доводам комитета о том, что намерения общества приобрести земельный участок по указанной в заявлении цене при том, что участок фактически не используется в соответствии с зарегистрированным в ЕГРН видом разрешенного использования - «для размещения промышленных объектов», направлены на получение экономической выгоды в обход законодательства, возложение на комитет обязанности направить обществу проект договора купли продажи земельного участка с установлением цены с применением корректирующего коэффициента 0,25% от кадастровой стоимости участка позволяет обществу необоснованно извлекать выгоду из своего неправомерного и недобросовестного поведения.
После исследования обстоятельств дела суду следует дать установленным обстоятельствам правовую оценку, изложив мотивы, по которым суд принял или отклонил те или иные доводы и возражения участвующих в деле лиц.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.08.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2025 по делу № А56-126634/2023 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
|
