Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Нестерова С.А., судей Салтыковой С.С., Сапоткиной Т.И.,
при участии от администрации муниципального образования «Северодвинск» представителя Скрылевой А.В. (доверенность от 27.12.2024), от общества с ограниченной ответственностью «ВИБС-Инвест» генерального директора Поспелова В.А. (выписка из ЕГРЮЛ),
рассмотрев 17.06.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ВИБС-Инвест» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 21.06.2024 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2024 по делу № А05-2878/2024, у с т а н о в и л: Администрация муниципального образования «Северодвинск», адрес: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7, ОГРН 1032901000703, ИНН 2902018137 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТехноГрад», адрес: 164500, Архангельская обл., г. Северодвинск, Архангельское ш., д. 27, эт. 3, пом. 9, ОГРН 1102902000123, ИНН 2902064214 (далее - Общество), обществу с ограниченной ответственностью «ВИБС-Инвест», адрес: 164523, Архангельская обл., г. Северодвинск, Морской пр., д. 53, оф. 15-Н, ОГРН 1082902000807, ИНН 2902058549 (далее - Компания), об изъятии объекта незавершенного строительства, степень готовности 27%, кадастровый номер 29:28:104152:916, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, в районе д. 51 по Морскому пр., на земельном участке с кадастровым номером 29:28:104152:560, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее - Постановление № 1299).
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 21.06.2024, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2024, исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Компания, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 21.06.2024 и постановление от 07.10.2024, принять по делу новый судебный акт - об отказе в удовлетворении иска. Податель жалобы указывает, что невозможность завершения строительства в установленные сроки обусловлена действиями Администрации, в связи с чем оснований для изъятия объекта незавершенного строительства не имеется.
В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
Администрация 05.05.2025 направила в суд дополнительные пояснения по делу, в которых указала на необоснованность доводов Компании о том, что со стороны Администрации имело место чинение препятствий в строительстве объекта.
Определениями Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.04.2025, 12.05.2025 рассмотрение кассационной жалобы Компании было отложено.
Определением суда округа от 17.06.2025 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ввиду нахождения в отпуске судьи Баженовой Ю.С., ранее участвовавшей в рассмотрении дела, произведена ее замена на судью Салтыкову С.С. После замены состава суда рассмотрение кассационной жалобы на основании части 5 статьи 18 АПК РФ произведено с самого начала.
В судебном заседании представитель Компании доводы кассационной жалобы поддержал, а представитель Администрации возражала против удовлетворения кассационной жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Администрацией (арендодателем), Обществом и Компанией (арендаторами) был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 14.03.2016 № 66, по условиям которого арендатором на срок по 27.02.2018 передан в пользование земельный участок площадью 3050 кв. м, с кадастровым номером 29:28:104152:560, адрес (описание местоположения) установлен относительно ориентира - здания, расположенного за пределами границ земельного участка по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, Морской пр., д. 53, примерно в 50 м к северу от ориентира (далее - Участок).
Пунктом 1.3 упомянутого договора от 14.03.2016 установлено, что цель использования Участка - для завершения строительства административного здания.
Компанией 17.04.2015 получено разрешение № RU29307000-2015/561 на строительство объекта капитального строительства - административного здания в районе д. 51, по Морскому пр.
В дальнейшем Администрация, Общество и Компания со ссылкой на пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) заключили договор от 09.07.2019 № 6148001 аренды Участка на срок с 28.02.2018 по 27.02.2021 (далее - Договор от 09.07.2019).
Согласно пункту 1.4 Договора от 09.07.2019 цель использования Участка - «однократно для завершения строительства административного здания».
В пункте 4.2 Договора от 09.07.2019 стороны пришли к соглашению, что по окончании срока действия он считается расторгнутым без письменного уведомления и составления соглашения о расторжении.
На основании дополнительного соглашения от 27.10.2020 срок Договора от 09.07.2019 продлен по 27.02.2024.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 12.02.2024 на Участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 29:28:104152:916; право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:28:104152:916 зарегистрировано за Обществом и Компанией в равных долях; степень готовности данного объекта 27%.
Администрация, полагая, что право на однократное заключение договора аренды Участка без проведения торгов для завершения строительства Обществом и Компанией реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, обратилась в арбитражный суд с иском об изъятии незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов.
Суд первой инстанции посчитал, что предусмотренные законом основания для отказа в изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением № 1299, не доказаны и удовлетворил исковые требования.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).
Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Правила указанной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).
С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.
Поскольку договор аренды земельного участка для завершения строительства объектов был заключен сторонами 09.07.2019, то есть после вступления в силу Закона № 171-ФЗ, то к спорным правоотношениям, с учетом правил пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.
Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.
Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного 26.04.2023, анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
В настоящем случае судами установлено, что Общество и Компания реализовали право на однократное приобретение Участка в аренду на три года, однако объект строительства так и не был введен в эксплуатацию; Договор от 09.07.2019 прекратил свое действие в связи с истечением срока его действия.
Учитывая изложенное, Администрация правомерно, в порядке статьи 239.1 ГК РФ, обратилась в суд с заявлением о продаже спорного объекта с публичных торгов.
Пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ установлен закрытый перечень оснований для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства, к числу которых относится нарушение срока строительства объекта, обусловленное исключительно действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей.
Такое ограничение случаев отказа в удовлетворении иска об изъятии объекта незавершенного строительства по решению суда направлено на стимулирование соблюдения сроков строительства в целях скорейшего введения в гражданский оборот объектов недвижимости и недопустимость немотивированного прекращения застройщиком строительных работ.
Суды исследовали по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, дали оценку имеющимся в деле доказательствам и пришли к обоснованному выводу о том, что в данном случае нарушение Обществом и Компанией сроков строительства объекта не было обусловлено действиями (бездействием) Администрации.
Доводы подателя жалобы об обратном со ссылкой на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2024 по делу № А05-7811/2023, которым признан незаконным отказ Администрации, изложенный в письме от 09.03.2023 № 04-01-08/1990, в предоставлении Компании муниципальной услуги о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, не принимаются судом округа, поскольку в рамках означенного дела удовлетворение требований обусловлено нарушением Администрацией процедуры принятия соответствующего решения, а не отсутствием оснований для отказа в выдаче разрешения.
Доказательств создания Администрацией каких-либо препятствий к осуществлению строительства материалы дела не содержат. Напротив, из материалов дела следует, что дополнительным соглашением от 27.10.2020 к Договору от 09.07.2019 срок его действия продлен еще на три года (по 27.02.2024).
Доводы Компании о том, что Администрация незаконно отказала в предоставлении разрешения на сокращение отступов строящегося объекта от границ Участка, также отклоняются судом округа как бездоказательные.
Более того, решением Арбитражного суда Архангельской области от 10.01.2025, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2025, по делу № А05-5681/2024, Компании отказано в удовлетворении требования о признании незаконным постановления Администрации от 12.02.2024 № 63-па «Об отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 29:28:104152:916 в части сокращения отступа от северной и северо-восточной границ земельного участка с кадастровым номером 29:28:104152:560 до 0 м, от северо-западной - до 2 м».
В связи с этим не имеется оснований считать действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления или иных лиц недобросовестными, производимыми в целях применения пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ (статья 16 АПК РФ).
При таком положении и применительно к конкретным установленным при рассмотрении дела обстоятельствам суды обоснованно удовлетворили требования Администрации.
Поскольку суды при разрешении спора правильно применили нормы материального и процессуального права, предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
По результатам кассационного рассмотрения, а также ввиду предоставления отсрочки уплаты государственной пошлины при принятии кассационной жалобы к производству с Компании на основании подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации следует взыскать в доход федерального бюджета 50 000 руб. государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда Архангельской области от 21.06.2024 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2024 по делу № А05-2878/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ВИБС-Инвест» - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВИБС-Инвест», адрес: 164523, Архангельская обл., г. Северодвинск, Морской пр., д. 53, оф. 15-Н, ОГРН 1082902000807, ИНН 2902058549, в доход федерального бюджета 50 000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.
|
