Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Салтыковой С.С., Филиппова А.Е.,
рассмотрев 18.06.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.08.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2025 по делу № А56-9949/2024,
у с т а н о в и л:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к автономной некоммерческой организации «Центр развития футбола «Лавина», адрес: 197706, Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, Перепадская наб., д. 27, лит. А, ОГРН 1147800005616, ИНН 7843290271 (далее - Организация):
- о взыскании 1 506 617 руб. 27 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 20.04.2018 № 17/ЗКС-10411 (далее - Договор № 17/ЗКС-10411) за период с 01.04.2023 по 30.09.2023, 65 061 руб. 43 коп. неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 11.04.2023 по 18.08.2023 и далее с 19.08.2023 по ставке 0,05% в день по дату фактического исполнения обязательства по уплате основной задолженности,
- о взыскании 1 146 497 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 04.05.2018 № 17/ЗКС-10412 (далее - Договор № 17/ЗКС-10412) за период с 01.04.2023 по 30.09.2023, 45 663 руб. 24 коп. неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 11.04.2023 по 18.08.2023 и далее с 19.08.2023 по ставке 0,05% в день по дату фактического исполнения обязательства по уплате основной задолженности,
- о расторжении Договора № 17/ЗКС-10411 и Договора № 17/ЗКС-10412.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.08.2024 исковые требования удовлетворены частично: c Организации в пользу Комитета взысканы заявленные истцом суммы задолженности и неустойки, в удовлетворении требований о расторжении договоров отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2025 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит изменить решение, удовлетворив все заявленные истцом требования.
Податель жалобы выражает несогласие с выводами судов применительно к требованию о расторжении договоров аренды, полагает, что возникновение задолженности по арендной платы является достаточным основанием для прекращения договоров, ссылается на наличие судебных актов о взыскании с Общества задолженности по арендной плате по договорам за иные периоды аренды.
В отзыве на кассационную жалобу Организация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
Комитет направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, приложив справочные расчеты с учетом оплаты задолженности, заявленной ко взысканию.
Стороны извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, в связи с чем в силу статьи 284 того же Кодекса неявка их представителей в суд не препятствует рассмотрению жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.04.2018 № 291 (далее - Постановление № 291) между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен Договор № 17/ЗКС-10411, по условиям которого арендодатель предоставил во временное владение и пользование, а арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 78:34:0431201:1047, площадью 30 000 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Лахта-Ольгино, ул. Красных Партизан, уч. 3 (северо-западнее дома 14 литера А), относящийся к землям населенных пунктов (далее - Участок 1), для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта спорта.
Разделом 5 Договора № 17/ЗКС-10411 при его заключении определен срок реализации инвестиционного проекта до 20.04.2023.
Дополнительными соглашениями от 30.09.2020 № 1 и от 16.06.2021 № 2 стороны внесли изменения в условия Договора № 17/ЗКС-10411, в том числе продлен срок его действия и срок реализации инвестиционного проекта (по 19.04.2026).
По условиям пункта 6.2.7 Договора № 17/ЗКС-10411 в редакции дополнительного соглашения от 16.06.2021 № 2 арендатор обязался обеспечить перечисление арендной платы, указанной в пунктах 4.1.1, 4.5 - 4.5.2 Договора, в сроки, указанные в пунктах 4.3, 4.5 - 4.5.2 Договора № 17/ЗКС-10411.
Пунктами 4.3, 4.3.1 Договора № 17/ЗКС-10411 предусмотрено, что арендная плата оплачивается в соответствии с приложением 4 к Договору поквартально равными долями, уплачиваемыми не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале - не позднее 31 января), в течение срока строительства, указанного в Постановлении № 291, с начислением на сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом квартале, процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания Договора № 17/ЗКС-10411, за период времени с даты подписания Договора № 17/ЗКС-10411 до даты платежа, установленной в этом договоре. Указанные проценты не являются неустойкой и применяются для целей определения размера арендной платы по Договору № 17/ЗКС-10411.
Согласно пунктам 4.5, 4.5.2 Договора № 17/ЗКС-10411 после окончания первоначального срока строительства, то есть с 20.04.2023, в случае отсутствия разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию, арендная плата определяется по указанной в пункте 4.5.2 Договора № 17/ЗКС-10411 формуле; арендная плата уплачивается поквартально, не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала (в первом квартале года - не позднее 31 января); на сумму, подлежащую оплате в оплачиваемом кварте, начисляются проценты, равные ставке рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации на день подписания Договора № 17/ЗКС-10411, за период времени с даты подписания договора до даты платежа.
В соответствии с пунктом 8.3 Договора № 17/ЗКС-10411 за нарушение условий пунктов 4.3, 4.5 - 4.5.2, 6.2.7 арендатору начисляются пени в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Пунктом 10.2.1 Договора № 17/ЗКС-10411 предусмотрено, что он может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке при возникновении задолженности по внесению арендной платы и (или) пеней, предусмотренных пунктом 8.3 Договора, в течение четырех месяцев независимо от последующего внесения платежей.
Также, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.04.2018 № 292 (далее - Постановление № 292), между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен Договор № 17/ЗКС-10412, по условиям которого арендодатель предоставил во временное владение и пользование, а арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 78:34:0431201:1048, площадью 25 000 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Лахта-Ольгино, ул. Красных Партизан, уч. 4 (северо-западнее дома 14 литера А), относящийся к землям населенных пунктов (далее - Участок 2), для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта спорта.
Разделом 5 Договора № 17/ЗКС-10412 при его заключении определен срок реализации инвестиционного проекта до 03.05.2023.
Дополнительными соглашениями от 30.09.2020 № 1 и от 16.06.2021 № 2 стороны внесли изменения в условия Договора № 17/ЗКС-10412, в том числе продлен срок его действия и срок реализации инвестиционного проекта (по 03.05.2026).
По условиям пункта 6.2.7 Договора № 17/ЗКС-10411 в редакции дополнительного соглашения от 16.06.2021 № 2 арендатор обязался обеспечить перечисление арендной платы, указанной в пунктах 4.1.1, 4.5 - 4.5.2 Договора, в сроки, указанные в пунктах 4.3, 4.5 - 4.5.2 Договора № 17/ЗКС-10412.
Пунктами 4.3, 4.3.1 Договора № 17/ЗКС-10412 предусмотрено, что арендная плата оплачивается в соответствии с приложением 4 к Договору поквартально равными долями, уплачиваемыми не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале - не позднее 31 января), в течение срока строительства, указанного в Постановлении № 292, с начислением на сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом квартале, процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания Договора № 17/ЗКС-10411, за период времени с даты подписания Договора № 17/ЗКС-10411 до даты платежа, установленной в этом договоре. Указанные проценты не являются неустойкой и применяются для целей определения размера арендной платы по Договору № 17/ЗКС-10411.
Согласно пунктам 4.5, 4.5.2 Договора № 17/ЗКС-10412 после окончания первоначального срока строительства, то есть с 03.05.2023, в случае отсутствия разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию, арендная плата определяется по указанной в пункте 4.5.2 Договора № 17/ЗКС-10412 формуле; арендная плата уплачивается поквартально, не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала (в первом квартале года - не позднее 31 января); на сумму, подлежащую оплате в оплачиваемом кварте, начисляются проценты, равные ставке рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации на день подписания Договора № 17/ЗКС-10412, за период времени с даты подписания договора до даты платежа.
В соответствии с пунктом 8.3 Договора № 17/ЗКС-10412 за нарушение условий пунктов 4.3, 4.5 - 4.5.2, 6.2.7 арендатору начисляются пени в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Пунктом 10.2.1 Договора № 17/ЗКС-10412 предусмотрено, что он может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке при возникновении задолженности по внесению арендной платы и (или) пеней, предусмотренных пунктом 8.3 Договора, в течение четырех месяцев независимо от последующего внесения платежей.
Комитет, ссылаясь на неисполнение Обществом обязанности по внесению арендной платы по Договорам № 17/ЗКС-10411 и 17/ЗКС-10412 за период 01.04.2023 - 30.09.2023, направил арендатору претензии от 18.08.2023 с требованием об уплате задолженности, пеней и предложением расторгнуть названные договоры аренды.
Указывая на непринятие Обществом мер по урегулированию спора в претензионном порядке, Комитет обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции признал обоснованными по праву и по размеру требования Комитета в части взыскания задолженности и пеней и удовлетворил иск в этой части. Применительно к требованиям о расторжении Договоров № 17/ЗКС-10411 и 17/ЗКС-10412 суд посчитал, что исходя из существа правоотношений сторон (предоставление земельных участков для строительства объектов спорта), сроков реализации инвестиционных проектов, расторжение договоров, влекущее прекращение арендных отношений, в данном случае будет являться несоразмерным последствием ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, и в связи с этим отказал в их удовлетворении.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.
При этом по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержит разъяснения о том, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Применительно к конкретным обстоятельствам настоящего дела, приняв во внимание срок действия Договоров № 17/ЗКС-10411 и 17/ЗКС-10412 - более пяти лет (с 2018 года по 2026 год), цели представления земельных участков в аренду - для строительства объектов спорта, суды пришли к выводу, что допущенное арендатором нарушение сроков внесения арендной платы за два платежных периода (II и III кварталы 2023 года) не свидетельствует о существенном нарушении Договоров № 17/ЗКС-10411 и 17/ЗКС-10412, а имущественные потери арендодателя в связи с просрочкой оплаты аренды на указанные периоды компенсируются неустойкой.
Выводы судов относительно требований Комитета о расторжении Договоров № 17/ЗКС-10411 и 17/ЗКС-10412 мотивированы, обусловлены квалификацией конкретных указанных в иске нарушений по критерию существенности.
Приведенные в кассационной жалобе доводы о незаконности обжалуемых судебных актов со ссылкой на наличие у арендатора задолженности за иные периоды аренды отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку из содержания искового заявления, претензий, представленных Комитетом при рассмотрении дела в суде первой инстанции, на какие-либо иные нарушения арендатором условий Договоров № 17/ЗКС-10411 и 17/ЗКС-10412, в том числе на наличие задолженности по иным периодам аренды, Комитет в качестве основания своих требований об их расторжении не ссылался. Кроме того, соответствующие аргументы (о наличии задолженности по иным периодам) не заявлялись истцом в рамках разбирательства в суде первой инстанции.
Суд также учитывает пояснения Комитета, изложенные в ходатайстве от 11.06.2025, и представленный Комитетом справочный расчет с учетом произведенных за спорный период оплат.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу, направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций на основании произведенной ими оценки имеющихся в деле доказательств, по причине несогласия подателя жалобы с результатами указанной оценки; в силу статей 286, 287 АПК РФ переоценка фактических обстоятельств не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.08.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2025 по делу № А56-9949/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
|
