Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Нестерова С.А., судей Салтыковой С.С., Сапоткиной Т.И.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Водолей» представителя Кузьминой А.А. (доверенность от 10.01.2025),
рассмотрев 24.06.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2025 по делу № А56-4192/2024, у с т а н о в и л: Общество с ограниченной ответственностью «Водолей», адрес: 191014, Санкт-Петербург, Виленский пер., д. 6, лит. А, кв. 9, ОГРН 1037843007729, ИНН 7825105543 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), о признании незаконным отказа в заключении на новый срок без проведения торгов договора аренды части помещения с кадастровым номером 78:32:0001622:3785, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. р. Фонтанки, д. 90, корп. 1, лит. А, пом. 2-Н, оформленного письмом от 16.10.2023 № 05-26-77826/23-0-1, об обязании Комитета заключить с Обществом договор аренды части указанного помещения сроком на 10 лет на основании ранее поданного заявления путем подготовки и подписания проекта договора, а также направления его Обществу для подписания в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803 (далее - Учреждение).
Решением суда от 20.06.2024 в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2025 решение от 20.06.2024 отменено; заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неполное выяснение апелляционным судом обстоятельств дела и неправильное применение норм материального права, просит отменить постановление от 21.03.2025 и оставить в силе решение от 20.06.2024. Комитет указывает, что ранее действовавший между сторонами договор аренды прекратил свое действие на основании уведомления арендодателя от 22.12.2022 № 04-15-25346/22-0-0 (далее - Уведомление), которое арендатором не оспорено; право на заключение нового договора аренды в срок, указанный в Уведомлении, Обществом не реализовано; в настоящее время объект аренды не находится во временном владении и пользовании Общества; в период действия договора аренды Обществом осуществлена несогласованная перепланировка помещения, в связи с чем у Комитета отсутствовали основания для заключения с Обществом договора аренды на новый срок.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит постановление оставить без изменения, а жалобу Комитета - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения кассационной жалобы возражала.
Комитет, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей не обеспечил, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 10.04.2000 № 11-А145197 аренды части нежилого помещения с кадастровым номером 78:32:0001622:3785, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. р. Фонтанки, д. 90, корп. 1, лит. А, пом. 2-Н (далее - Договор).
Согласно пункту 1.3 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 09.10.2008) Договор действует до 20.08.2011 и вступает в силу с даты его государственной регистрации.
Общество обратилось в Комитет с заявлением от 01.08.2023 (вх. от 02.08.2023 № 05-26-77826/23-0-0) о заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов в порядке, предусмотренном частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон № 135-ФЗ).
Письмом от 16.10.2023 № 05-26-77826/23-0-1 Комитет отказал Обществу в заключении договора аренды на новый срок, мотивировав свой отказ отсутствием между Комитетом и Обществом на дату подачи заявления действующего договора аренды испрашиваемого объекта. Комитет указал, что Договор прекратил свое действие с 27.03.2023 на основании уведомления Комитета от 22.12.2022 № 04-15-25346/22-0-0 об одностороннем отказе от его исполнения.
Общество, полагая, что отказ Комитета в заключении договора аренды на новый срок является незаконным и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал, посчитав отказ Комитета соответствующим требованиям действующего законодательства.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по имеющимся в деле доказательствам, не согласился с выводом суда первой инстанции, принял новый судебный акт - об удовлетворении заявленных требований.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемого постановления апелляционного суда.
В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов необходимо наличие двух условий в совокупности: несоответствие их закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Как следует из пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.
В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Заключение договора аренды в отношении государственного или муниципального имущества, в том числе закрепленного за предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, производится с учетом положений статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.
Согласно части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 названной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Частью 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Суд апелляционной инстанции установил, что Договор после истечения срока его действия на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Комитет воспользовался предусмотренным статьями 450.1, 610 ГК РФ правом на односторонний отказ от Договора и направил арендатору уведомление от 22.12.2022 № 04-15-25346/22-0-0.
Согласно пункту 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите полностью или частично, в том числе признания ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
При рассмотрении дела апелляционный суд принял во внимание, что Комитет после направления Обществу Уведомления неоднократно подтверждал действие Договора, в частности, требовал от Общества как арендатора помещения оформить паспорт безопасности объекта и направить в Учреждение копию данного паспорта, 11.10.2023 в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) зарегистрировано дополнительное соглашение от 24.12.2020 № 4 к Договору, запись о государственной регистрации Договора не исключена из ЕГРН.
В обоснование заявленных по настоящему делу требований Общество представило адресованное Комитету заявление от 02.08.2023 о заключении договора аренды на новый срок и указало, что на момент его подачи Договор являлся действующим.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание противоречивое поведение Комитета после направления Обществу уведомления об одностороннем отказе от Договора, пришел к выводу, что Общество не пропустило срок для направления Комитету заявления о заключении договора аренды на новый срок ввиду фактического подтверждения им действия Договора.
На предусмотренные частью 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ обстоятельства для отказа в заключении договора на новый срок Комитет не ссылался.
Учитывая изложенное, апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что действиями Комитета нарушено право Общества на рассмотрение по существу заявления о заключении договора на новый срок.
При таком положении суд апелляционной инстанции правомерно посчитал, что Комитет, вопреки требованиям статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, не доказал наличие обстоятельств, послуживших основанием для отказа Обществу в заключении договора аренды на новый срок, и соответствия оспариваемых действий нормативным правовым актам и удовлетворил заявленные Обществом требования.
Применительно к установленным при рассмотрении дела обстоятельствам оснований не согласиться с приведенными выводами апелляционной инстанции у суда кассационной инстанции не имеется.
Доводы Комитета, изложенные в кассационной жалобе, по сути, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установление иных обстоятельств, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Суд апелляционной инстанции правильно применил нормы материального права, не допустил нарушений норм процессуального права, перечисленных в части 4 статьи 288 АПК РФ и являющихся в любом случае основаниями для отмены принятого судебного акта.
При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого постановления у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2025 по делу № А56-4192/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
|
