Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Салтыковой С.С.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» генерального директора Абрашкиной Е.В. (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 16.06.2025), Карпова Д.И. (доверенность от 17.06.2025),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Всеволожского муниципального района Ленинградской области на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2025 по делу № А56-43792/2023,
у с т а н о в и л:
Общество с ограниченной ответственностью «Фортуна», адрес: 191028, Санкт-Петербург, вн.тер. г. муниципальный округ Литейный округ, Фурштатская ул., д. 12, лит. А, пом. 1-Н, оф. 10-4, ОГРН 1227800098151, ИНН 7841099760 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к администрации Всеволожского муниципального района Ленинградской области, адрес: 188640, Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный р-н, г.п. Всеволожское, г. Всеволожск, Колтушское ш., д. 138, ОГРН 1064703000911, ИНН 4703083640 (далее - Администрация), со следующими требованиями:
- признать незаконными действия Администрации по разделу земельного участка площадью 82 947 кв. м с кадастровым номером 47:07:0408005:2 и выделению из него земельного участка площадью 64 529 кв. м с кадастровым номером 47:07:0408005:411;
- признать недействительным постановление Администрации от 13.09.2022 № 4024 об утверждении схемы расположения земельного участка;
- обязать Администрацию рассмотреть в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу заявление Общества, поступившее 30.08.2022, о предоставлении земельного участка площадью 82 947 кв. м с кадастровым номером 47:07:0408005:2 в аренду; - признать незаконной регистрационную запись о выделении из земельного участка с кадастровым номером 47:07:0408005:2 земельного участка площадью 64 529 кв. м с кадастровым номером 47:07:0408005:411, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - Управление Росреестра) аннулировать данную запись, внести сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) о площади земельного участка с кадастровым номером 47:07:0408005:2, равной 82 947 кв. м, до выделения из него земельного участка площадью 64 529 кв. м с кадастровым номером 47:07:0408005:411.
Делу, возбужденному на основании указанного заявления, присвоен номер А56-43792/2023.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра, адрес: 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3, ОГРН 1037843045734, ИНН 7815027624.
Кроме того, Общество обратилось в тот же арбитражный суд к Администрации с аналогичными требованиями.
Делу, возбужденному на основании этого заявления, присвоен номер А56-43534/2023.
Определением от 15.08.2023 по ходатайству Администрации дела № А56-43792/2023 и А56-43534/2023 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера А56-43792/2023.
Решением от 03.10.2023 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2023 установлено наличие основания для безусловной отмены решения суда от 03.10.2023, поскольку объявленная в судебном заседании резолютивная часть решения не соответствовала резолютивной части мотивированного решения от 03.10.2023; указано на переход к рассмотрению дела по правилам производства в арбитражном суде первой инстанции.
Определением апелляционного суда от 24.04.2024 по ходатайству Общества назначена экспертиза; производство по делу приостановлено.
После возобновления производства по делу Общество, уточнив в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявленные требования, просило суд:
- признать недействительным постановление Администрации от 13.09.2022 № 4024 об утверждении схемы расположения земельного участка;
- признать незаконными действия Администрации по разделу земельного участка площадью 82 947 кв. м с кадастровым номером 47:07:0408005:2 и выделению из него земельного участка площадью 64 529 кв. м с кадастровым номером 47:07:0408005:411;
- обязать Администрацию повторно рассмотреть в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу заявление Общества, поступившее 30.08.2022, о предоставлении земельного участка площадью 82 947 кв. м с кадастровым номером 47:07:0408005:2 в аренду;
- признать недействительной регистрационную запись о выделении из земельного участка площадью 82 947 кв. м с кадастровым номером 47:07:0408005:2 земельного участка площадью 64 529 кв. м с кадастровым номером 47:07:0408005:411.
Постановлением апелляционного суда от 06.02.2025 решение от 03.10.2023 отменено; признано недействительным постановление Администрации от 13.09.2022 № 4024; признаны незаконными действия Администрации по разделу земельного участка с кадастровым номером 47:07:0408005:2 и выделению из него земельного участка площадью 64 529 кв. м; аннулирована в ЕГРН запись о выделении из земельного участка с кадастровым номером 47:07:0408005:2 земельного участка площадью 64 529 кв. м с кадастровым номером 47:07:0408005:411; в остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано.
Администрация в кассационной жалобе просит отменить постановление от 06.02.2025, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм права, несоответствие выводов этого суда обстоятельствам спора, и отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, согласия Общества на раздел земельного участка с кадастровым номером 47:07:0408005:2 не требовалось, поскольку договор аренды с первоначальным арендатором был прекращен, Общество не являлось землепользователем, землевладельцем, арендатором указанного земельного участка; выводы апелляционного суда противоречат выводам, содержащимся во вступившем в законную силу решении арбитражного суда по делу № А56-118917/2022; с учетом действующих местных нормативов для размещения объекта незавершенного строительства - многоквартирного жилого дома общей площадью 1480,3 кв. м - необходим земельный участок площадью 7401,5 кв. м, в то время как измененная площадь исходного земельного участка составляет 18 418 кв. м, то есть значительно превышает необходимую для завершения строительства площадь участка, а эксперты расчет площади участка, необходимой для завершения строительства объекта незавершенного строительства, собственником которого является Общество, основывали на проекте строительства комплексной жилой застройки, состоящей из 49 корпусов.
Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы апелляционного суда правильными.
В судебном заседании представители Общества против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве.
Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между Администрацией и обществом с ограниченной ответственностью «Грин Хаус» (далее - Компания) был заключен договор от 17.11.2011 № 3089/1.6-08 аренды земельного участка площадью 82 947 кв. м с кадастровым номером 47:07:0408005:2, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, д. Лупполово, участок № 2, для использования в целях жилищного строительства на срок с 01.07.2011 по 30.06.2015.
Право застройки указанного участка было передано Компании от Кооператива индивидуальных застройщиков «АВА», в отношении которого Администрация изначально принимала распорядительные документы о строительстве.
Компании было выдано разрешение от 01.08.2008 № RU47504312-84 на жилищное строительство - корпуса № 10 первой очереди строительства площадью застройки трехэтажного жилого дома (корпуса № 10) 837,98 кв. м, общей площадью квартир - 1480,3 кв. м на земельном участке общей площадью 82 947 кв. м.
На указанном земельном участке Компания возвела объект незавершенного строительства, который 31.01.2014 поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 47:07:0408005:149.
По сведениям ЕГРН, объект незавершенного строительства имеет площадь застройки 908,4 кв. м, расположен по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный р-н, Юкковское с.п., д. Лупполово, д. 2, степень готовности 22%
Впоследствии в результате ряда последовательно совершенных сделок объект незавершенного строительства поступил в собственность Общества, за которым 11.08.2022 было зарегистрировано право собственности на основании договора купли-продажи от 05.08.2022 с предыдущим владельцем. При этом в дело не представлены договор купли-продажи между Компанией и первым покупателем, а также сведения о регистрации права собственности Компании на объект незавершенного строительства.
Компания 28.12.2016 исключена из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) как недействующее юридическое лицо. Договоры аренды земельного участка для завершения строительства объекта ни с кем из предыдущих владельцев не заключались.
Общество обратилось к Администрации с заявлением от 26.08.2022 (поступило 30.08.2022) о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 47:07:0408005:2. При этом Общество указало, что готово погасить задолженность по арендной плате, взысканную с Компании судебным актом по делу № А56-22982/2014.
Ответ на данное заявление Общество не получило.
Между тем постановлением Администрации от 13.09.2022 № 4024 утверждена схема расположения на кадастровом плане территории земельного участка площадью 64 529 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка площадью 82 947 кв. м с кадастровым номером 47:07:0408005:2, с сохранением исходного участка в измененных границах.
Образованный в результате раздела земельный участок площадью 64 529 кв. м поставлен 15.09.2022 на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 47:07:0408005:411, видом разрешенного использования «для целей жилищного строительства». При этом в ЕГРН внесены сведения о площади исходного земельного участка (с кадастровым номером 47:07:0408005:2), равной 18 418 кв. м.
Общество повторно обратилось с заявлением от 14.10.2022 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 47:07:0408005:2 для завершения строительства.
Письмом от 25.10.2022 Администрация сообщила о возможности заключения с Обществом после предоставления им выписки из ЕГРН, содержащей сведения о расположении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 47:07:0408005:149 в границах земельного участка с кадастровым номером 47:07:0408005:2, договора аренды земельного участка площадью 18 418 кв. м с кадастровым номером 47:07:0408005:2 сроком на три года для завершения строительства.
Общество, считая, что в результате действий Администрации по разделу земельного участка с кадастровым номером 47:07:0408005:2 нарушаются права Общества, которое в связи с приобретением права собственности на объект незавершенного строительства вправе претендовать на предоставление ему земельного участка в исходных границах в аренду без проведения торгов для завершения строительства, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд апелляционной инстанции, частично удовлетворяя требования Общества, исходил из того, что с учетом положений статей 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) Общество как собственник объекта незавершенного строительства является землепользователем земельного участка с кадастровым номером 47:07:0408005:2, занятого этим объектом, в связи с чем в силу статьи 11.2 ЗК РФ раздел этого участка был возможен только при наличии письменного согласия Общества либо по решению суда.
Между тем апелляционный суд не учел следующее.
Согласно пункту 2 статьи 271, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, который не принадлежит продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Как видно из материалов дела, с Компанией договор от 17.11.2011 № 3089/1.6-08 аренды земельного участка площадью 82 947 кв. м с кадастровым номером 47:07:0408005:2 для использования в целях жилищного строительства был заключен на срок с 01.07.2011 по 30.06.2015. С последующими приобретателями объекта незавершенного строительства какие-либо дополнительные соглашения к этому договору либо новые договоры не заключались. Более того, после исключения Компании 28.12.2016 из ЕГРЮЛ Администрация издала постановление от 19.06.2017 № 1481 о прекращении договора аренды в связи с ликвидацией Компании. На момент приобретения Обществом объекта незавершенного строительства, совершения Администрацией оспариваемых действий по разделу земельного участка в ЕГРН отсутствовали сведения об обременении участка арендой, а также о расположении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 47:07:0408005:149 в границах земельного участка площадью 82 947 кв. м с кадастровым номером 47:07:0408005:2.
Таким образом, оснований считать, что к последующим приобретателям объекта незавершенного строительства права и обязанности арендатора по названному выше договору аренды земельного участка переходили в силу закона, не имеется. При этом на названном земельном участке планировалось строительство комплексной жилой застройки, состоящей из множества корпусов, в то время как Общество по договору купли-продажи от 05.08.2022 приобрело у предыдущего владельца объект незавершенного строительства общей площадью 908,4 кв. м как самостоятельный объект права. Доказательства передачи Обществу права застройки всего участка площадью 82 947 кв. м с кадастровым номером 47:07:0408005:2 не представлены.
При таких обстоятельствах апелляционный суд ошибочно признал Общество землепользователем применительно к приведенным выше нормам в отношении всего участка площадью 82 947 кв. м с кадастровым номером 47:07:0408005:2 и пришел к выводу о невозможности в силу статьи 11.2 ЗК РФ раздела этого участка без письменного согласия Общества.
Общество, будучи зарегистрированным собственником объекта незавершенного строительства, зарегистрированное право которого не оспорено в судебном порядке, с учетом положений статей 271, 552 ГК РФ, статьи 39.6 ЗК РФ при определенных условиях вправе претендовать на заключение с ним без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства договора аренды земельного участка размером, необходимым для достройки этого объекта.
Суд апелляционной инстанции в обоснование того, что разделом земельного участка площадью 82 947 кв. м с кадастровым номером 47:07:0408005:2 нарушаются права Общества, поскольку для завершения строительства принадлежащего Обществу объекта незавершенного строительства необходим земельный участок примерно такой площади, сослался на экспертное заключение от 19.09.2024 № СЭ/10-570/24, составленное по результатам проведенной судебной экспертизы. Согласно данному заключению площадь земельного участка, необходимая для завершения строительства объекта незавершенного строительства, должна быть не менее 80 625 кв. м.
Между тем из исследовательской части заключения видно, что минимальная площадью участка в 80 625 кв. м определена экспертом для завершения строительства малоэтажного жилого комплекса, включающего блокированную жилую застройку из 49 корпусов, территорию общего пользования для размещения социально-бытовых объектов.
Кроме того, вопрос о правомерности раздела Администрацией земельного участка по аналогичным основаниям рассматривался судом в рамках дела № А56-118917/2022, вступившим в законную силу решением от 28.04.2023 по которому Обществу отказано в удовлетворении требований, в том числе в части исключения из ЕГРН записей о разделе земельного участка и о восстановлении в ЕГРН сведений о земельном участке площадью 82 947 кв. м с кадастровым номером 47:07:0408005:2. При рассмотрении названного дела суд пришел к выводу о том, что Общество не является землепользователем, землевладельцем, арендатором, залогодержателем исходного земельного участка по смыслу пункта 3 статьи 5, пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ, в связи с чем не требовалось его согласия на раздел участка.
При таком положении выводы суда апелляционной инстанции в части удовлетворения требований Общества нельзя признать соответствующими обстоятельствам спора и нормам права, что согласно статье 288 АПК РФ является основанием для отмены судебного акта.
Поскольку для правильного рассмотрения требований Общества необходимо установить дополнительные обстоятельства, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, с учетом отмены апелляционным судом решения суда первой инстанции по процессуальным основаниям дело следует направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду необходимо выяснить обстоятельства первичной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства; с учетом изложенного выше проверить достаточность измененного участка для его использования в целях завершения строительства принадлежащего Обществу объекта незавершенного строительства - жилого дома, а не жилого комплекса; оценить возможность использования для завершения строительства существующего объекта незавершенного строительства исходя из его технического состояния; в зависимости от установленного разрешить спор.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.10.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2025 по делу № А56-43792/2023 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
|
