Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 июля 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Салтыковой С.С.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Комплексная интернет-телефония» Лутай В.В. (доверенность от 23.06.2025), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Кутузовой С.С. (доверенность от 09.12.2024),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.05.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2025 по делу № А56-97212/2023,
у с т а н о в и л: Общество с ограниченной ответственностью «Комплексная интернет-телефония», адрес: 197022, Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 57, лит. В, оф. 4, ОГРН 1037843085280, ИНН 7814114024 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), оформленного письмом от 29.08.2023 № 05-15-33123/23-0-0, об отказе в заключении договора аренды на новый срок - 10 лет - в отношении нежилого здания площадью 82,3 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003170:3020, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 57, лит. В; обязании Комитета заключить (продлить) договор аренды на новый срок - 10 лет - в отношении указанного нежилого здания.
Решением от 19.05.2024 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2025 данное решение оставлено без изменения.
Комитет в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, материалами дела подтверждается, что площадь здания изменилась в связи с реконструкцией, произведенной после передачи объекта Обществу, а не в результате включения в общую площадь площади лестниц и тамбуров; поскольку объект в том виде, как он был передан в аренду, перестал существовать и имеется иной объект, новый объект не может быть передан Обществу в аренду без проведения аукциона; суды не учли, что Общество вносило арендную плату за объект площадью 64,4 кв. м.
Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, далее также Комитет) (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 26.11.2001 № 15-А005246 аренды здания площадью 64,4 кв. м с кадастровым номером 78:3170:0:81, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 57, лит. В, для использования под нежилые цели (офис) сроком на 10 лет.
Пунктом 6.9 договора предусмотрена обязанность арендатора согласовать в установленном порядке в Проектно-инвентаризационном бюро Петроградского района (далее - ПИБ) выполненные перепланировки с последующим изготовлением пакета документов, описывающих объекты нежилого фонда.
Указанное условие было включено в договор в связи с направлением ПИБ в адрес Комитета до заключения договора уведомления от 29.03.2001 № 384 о выявлении при текущей инвентаризации объекта 11.03.2001 в помещениях 1-Н, 2-Н незаконной перепланировки.
Согласно пункту 5.2 договора, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 16.01.2002.
По заказу Общества Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» в лице филиала (ПИБ) изготовило кадастровый паспорт объекта от 03.02.2009, согласно которому его площадь составляет 82,3 кв. м. В 2013 году кадастровый номер здания изменен на 78:07:0003170:3020.
Уведомлением от 22.12.2022 Комитет сообщил об отказе от договора на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснив, что арендатор вправе обратиться с заявлением о заключении договора на новый срок с соблюдением условий, предусмотренных статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-Ф3 «О защите конкуренции» (далее - Закон № 135-ФЗ).
Письмом от 16.03.2023 Общество сообщило Комитету о намерении заключить договор аренды на новый срок, дополнительно направив заявление от 12.05.2023 о заключении в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ договора аренды объекта нежилого фонда площадью 82,3 кв. м на новый срок (10 лет) с приложением отчета об оценке рыночной величины арендной платы за недвижимое имущество.
Письмом от 29.08.2023 № 05-15-33123/23-0-0 Комитет сообщил Обществу об отказе в заключении договора на новый срок без проведения аукциона, поскольку границы объекта площадью 82,3 кв. м, в отношении которого подано заявление, не соответствуют границам объекта площадью 64,4 кв. м, в отношении которого был заключен договор аренды от 26.11.2001 № 15-А005246; по сведениям государственного бюджетного учреждения «Городское управление инвентаризации объектов недвижимости», увеличение площади объекта на 17,9 кв. м произошло за счет реконструкции с пристройкой и внутренней перепланировкой здания с изменением границ, выполненной в 2009 году.
Общество, ссылаясь на то, что перепланировка здания была выполнена до заключения договора аренды от 26.11.2001 № 15-А005246, изменение площади здания произошло в связи с изменением методики подсчета площадей, а Общество никаких изменений объекта не производило и с 2009 года уплачивало арендную плату за объект площадью 82,3 кв. м, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ установлено, что по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 этой статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года, и срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В силу части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Комитет, отказывая Обществу в заключении договора аренды на новый срок, сослался на то, что вследствие реконструкции объекта был создан иной объект по сравнению с объектом, который был предоставлен по договору аренды, в связи с чем не имеется оснований для заключения с Обществом без проведения аукциона договора аренды на новый срок в отношении иного объекта.
Как установлено судами в ходе рассмотрения дела, перепланировка объекта была произведена до заключения договора от 26.11.2001 в ходе проведения работ по переустройству жилого дома и его переводу в объект нежилого фонда; объект передавался Обществу в аренду с характеристиками, не соответствующими имеющейся на тот момент технической документации. При этом площадь здания была исчислена как площадь жилого дома. Впоследствии значение площади изменено в связи с применением иной методики подсчета площадей.
Довод Комитета о проведении Обществом в 2009 году реконструкции здания с пристройкой и внутренней перепланировкой с изменением внешних границ объекта правомерно отклонен судами как не подтвержденный надлежащими доказательствами, при том что сведения в документах, на которые ссылался Комитет, противоречат сведениям, содержащимся в иных приобщенных к делу документах.
Суды, проанализировав установленные ими фактические обстоятельства настоящего спора, приняв во внимание, что по договору аренды Обществу было передано здание целиком и с ноября 2001 года это здание находится в его владении и пользовании, с учетом недоказанности Комитетом проведения Обществом таких изменений здания, которые позволили бы считать, что имеющийся в настоящее время объект не соответствует объекту, являвшемуся предметом договора аренды, и соблюдения заявителем требований законодательства о защите конкуренции, правомерно не усмотрели наличие обстоятельств, препятствующих заключению с Обществом договора аренды на новый срок без проведения аукциона и удовлетворили заявленные требования.
Доводы подателя жалобы подлежат отклонению, так как обстоятельства, связанные с перепланировкой или реконструкцией объекта, относятся к фактической стороне спора, установление которой не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Нарушений положений главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при сборе, исследовании и оценке доказательств судами не допущено; несоответствия выводов судов имеющимся в деле доказательствам суд кассационной инстанции не усматривает.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.05.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2025 по делу № А56-97212/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
|
