Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Баженовой Ю.С., Салтыковой С.С.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «ФПТК «Сантехмонтаж» Зотова А.В. (доверенность от 23.09.2024), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Кутузовой С.С. (доверенность от 09.12.2024 № 05-22-50293/24-0-0),
рассмотрев 14.08.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ФПТК «Сантехмонтаж» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2025 по делу № А56-102478/2024, у с т а н о в и л:
Общество с ограниченной ответственностью «ФПТК «Сантехмонтаж», адрес: 197101, Санкт-Петербург, Большая Монетная ул., д. 25, лит. А, пом. 4Н, ОГРН 1127847064729, ИНН 7839457168 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), об обязании заключить договор аренды нежилого помещения (№ 3-Н, ч.п. 1, 2 площадью 98 кв.м), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Измайловский пр., д. 23, лит. А, на тех же условиях, что и договор аренды от 15.11.2007 № 11-А139567, на срок не менее трех лет.
Решением суда от 10.02.2025 исковые требования удовлетворены.
Постановлением апелляционной инстанции от 06.05.2025 названное решение отменено. Исковые требования оставлены без рассмотрения.
В кассационной жалобе и дополнении к ней Общество, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального и процессуального права, просит обжалуемое постановление отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. По мнению подателя жалобы, оснований для отказа в заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов у Комитета не имелось. Так заявитель считает, что суд неправильно применил положения частей 9, 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон № 135-ФЗ); нарушил требования статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в части неправильного определения срока действия договора аренды от 15.11.2007. Податель жалобы оспаривает вывод апелляционного суда об оставлении без рассмотрения заявленного требования. Подробно позиция кассатора изложена в самой жалобе.
В отзыве на кассационную жалобу Комитет, указывая на отсутствие основания для заключения с Обществом договора аренды на новый срок, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Комитета против ее удовлетворения возражала.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета; арендодателем) и Обществом (арендатором) ранее был заключен договор от 15.11.2007 № 11-А139567 аренды нежилого помещения 3-Н площадью 98,5 кв.м с кадастровым номером 78:32:1719:2001:3:2, расположенного по адресу: 198005, Санкт-Петербург, Измайловский пр., д. 23, лит. А.
Общество обратилось с заявлением о передаче нежилого помещения площадью 98,5 кв.м в аренду на новый срок без проведения торгов.
Комитет уведомлением от 30.08.2024 № 05-26-36358/24-0-0 отказал в заключении договора без торгов со ссылкой на части 9, 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.
Не согласившись с отказом в заключении договора, Общество обратилось в суд с настоящим иском.
В обоснование иска Общество указало, что на протяжении предшествующих обращению с заявлением более 27-ми лет Общество непрерывно пользуется помещением на основании последовательно заключаемых с Комитетом договоров аренды помещения. По информации из Единого государственного реестра недвижимости на 26.09.2024 в отношении помещения (с кадастровым номером 78:32:0001719:3439) содержится запись о регистрации 78-78-30/0015/2008-040.
Комитет мотивировал отказ в заключении договора аренды тем, что у Общества имеется непогашенная задолженность по пеням, начисленным по договору аренды от 15.11.2007.
Общество оспаривало данное утверждение, полагая, что за период с 01.01.2020 сведений о наличии задолженности не имеется, акт сверки для подписания направлен Комитету 24.09.2024.
Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований, исходя из представленных документов.
Апелляционный суд оставил иск без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Проверив материалы дела и обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе, кассационная инстанция пришла к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Заключение договора аренды в отношении государственного или муниципального имущества производится с учетом положений статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.
Согласно части 9 статьи 17.1 названного Закона по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Частью 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 той же статьи, за исключением случаев: 1) принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, определенный договором аренды.
Как разъяснено в пунктах 4.2, 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции от 25.01.2013), для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ; если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 названной статьи, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.
Таким образом, законом установлены специальные правила, которым должен соответствовать новый договор аренды, в части условий о размере арендной платы и сроке договора (статья 422 ГК РФ).
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
По спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор (статья 173 АПК РФ).
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).
Суд апелляционной инстанции оставил без рассмотрения требование Общества ввиду отсутствия с его стороны предложений об условиях сделки, на которых стороны обязаны заключить договор.
Между тем, как видно из материалов дела, Общество обратилось в Комитет с заявлением о передаче в аренду на новый срок в порядке, установленном частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, спорного помещения (вх. № 04-26-21013/24-0-0 от 23.04.2024). В удовлетворении заявления Комитетом отказано (уведомление от 30.08.2024 № 05-26-36358/24-0-0), что и послужило основанием для обращения Общества с настоящим требованием об обязании Комитета заключить договор аренды помещения на тех же условиях, что и договор аренды от 15.11.2007, на срок не менее трех лет. Таким образом, условия, на которых договор может быть заключен, предложены истцом. При рассмотрении спора в суде первой инстанции Комитет ссылался на отсутствие обязанности по заключению с Обществом договора аренды помещения на новый срок, доводов о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора не приводил.
В силу положений абзаца 2 пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», если ответчик своевременно не заявил ходатайство об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, то его довод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора не может являться основанием для отмены судебных актов в суде апелляционной или кассационной инстанции, поскольку иное противоречило бы целям досудебного урегулирования споров (статьи 268-270, 286-288 АПК РФ).
При изложенных обстоятельствах, приведенного нормативного регулирования спорных правоотношений, разъяснений высшей судебной инстанции принятый по делу судебный акт нельзя признать законным и обоснованным. В том случае, если суд пришел бы к выводу о неправомерном отказе Комитета в заключении договора на новый срок, вопрос о существенных условия, на которых договор подлежит заключению (в данном случае о размере арендной платы и сроке действия договора аренды), суд мог вынести на обсуждение сторон.
Обжалуемое постановление подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, при правильном применении норм материального и процессуального права разрешить спор, распределить судебные расходы, в том числе понесенные истцом на стадии кассационного обжалования.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2025 по делу № А56-102478/2024 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
|
