Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 августа 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Баженовой Ю.С., Сапоткиной Т.И.,
при участии от администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» Кирюшкиной О.Д. (доверенность от 24.10.2024),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.12.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2025 по делу № А21-9657/2024,
у с т а н о в и л: Строительный потребительский кооператив «Сокольники де люкс», адрес: 238530, Калининградская обл., Зеленоградский р-н, Зеленоградск, Георгиевская ул., д. 1, ОГРН 1053900159477, ИНН 39040069210 (далее - Кооператив), обратился в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области», адрес: 238530, Калининградская обл., Зеленоградский р-н, Зеленоградск, Крымская ул., д. 5а, ОГРН 1023902057134, ИНН 3918008200 (далее - Администрация), о признании незаконным постановления Администрации от 16.04.2024 № 1343 об уточнении разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером 39:05:010601:430 - «улично-дорожная сеть»; обязании осуществить действия по регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) ранее установленного вида разрешенного использования участка «обслуживание жилой застройки».
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, адрес: 236040, Калининградская обл., Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1043902855446, ИНН 3906131304 (далее - Управление Росреестра).
Решением от 20.12.2024 заявление удовлетворено.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2025 данное решение оставлено без изменения.
Администрация в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, спорный участок изначально выделялся из исходного участка под земли общего пользования в целях предоставления подъездных путей к 88 образуемым земельным участкам в соответствии с нормами градостроительного и земельного законодательства; ни действующим законодательством, ни договором аренды не предусмотрена обязанность Администрации согласовывать с арендатором изменение вида разрешенного использования земельного участка; установленный вид разрешенного использования земельного участка, представляющего собой улично-дорожную сеть, соответствует его фактическому назначению; в соответствии с Генеральным планом муниципального образования «Зеленоградский городской округ» Калининградской области в редакции, утвержденной постановлением Правительства Калининградской области от 31.03.2021 № 166 (далее - Генеральный план), спорный участок относится к зоне транспортной инфраструктуры; уточнение вида разрешенного использования участка не привело к каким-либо неблагоприятным последствиям для Кооператива, созданию препятствий в использовании земельного участка; вид разрешенного использования земельного участка изменен в целях приведения его в соответствие с градостроительными и земельными нормами, а также с фактическим использованием участка.
Кооператив в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными.
В судебном заседании представитель Администрации поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.
Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы муниципального образования «Зеленоградский район» (далее - Глава района) от 17.02.2004 № 213 администрация муниципального образования «Зеленоградский район» (далее также Администрация) (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Тута Инвест» (арендатор) заключили договор от 17.02.2004 аренды земельного участка площадью 280 001 кв. м с кадастровым номером 39:05:00-00-00:0052, находящегося по адресу: Калининградская обл., пос. Малиновка в черте Зеленоградска, под строительство и обслуживание гостиничного комплекса коттеджного типа сроком до 17.02.2053.
В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендодатель имеет право вносить в договор необходимые изменения и уточнения по согласованию с арендатором.
Арендатор имеет право и обязан использовать земельный участок на установленных договором условиях в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункты 4.3.1, 4.4.2 договора).
На основании соглашения от 13.10.2004 арендатор заменен на общество с ограниченной ответственностью «АДГ-Капитал».
Соглашением от 17.01.2008 № 7-КЗО/2008 изменен предмет договора (пункт 1.1 договора), в аренду под строительство и обслуживание гостиничного комплекса коттеджного типа переданы следующие земельные участки по тому же адресу, образованные из участка с кадастровым номером 39:05:00-00-00:0052:
- площадью 88 650 кв. м с кадастровым номером 39:05:010601:0007;
- площадью 97 350 кв. м с кадастровым номером 39:05:010601:0008;
- площадью 94 001 кв. м с кадастровым номером 39:05:010602:0124.
На основании соглашения от 04.02.2008 Кооперативу переданы права и обязанности арендатора по договору в части участка с кадастровым номером 39:05:010601:0008.
Постановлением администрации муниципального образования «Зеленоградское городское поселение» (далее - Администрация поселения) от 20.10.2009 № 313 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:05:010601:0008 изменен на «под строительство жилого комплекса коттеджного типа».
На основании постановления Главы района от 05.04.2010 № 415 «О внесении изменений в договор аренды земельного участка от 17.02.2004 года в редакции соглашения от 17.01.2008 года № 7-КЗО/2008» Администрация и Кооператив заключили соглашение от 26.04.2010 № 237-КЗО/2010 к договору от 17.02.2004 об изменении цели использования участка с кадастровым номером 39:05:010601:0008 на «под строительство жилого комплекса коттеджного типа».
Постановлением Администрации поселения от 04.05.2011 № 88 утверждены проект планировки и проект межевания территории участка с кадастровым номером 39:05:010601:0008.
Далее постановлением Главы района от 05.09.2011 № 1121 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровой карте территории, в соответствии с которой участок с кадастровым номером 39:05:010601:0008 разделен на 89 участков, в том числе 87 участков (ЗУ1-ЗУ87), предназначенных для индивидуального жилищного строительства, участок ЗУ88 - для размещения объектов торговли, административных и офисных зданий, участок ЗУ89 - земли общего пользования.
На основании постановления от 05.09.2011 № 1121 стороны подписали соглашение от 16.04.2012 № 148-КЗО/2012 об изменении предмета договора и передаче в аренду 89 земельных участков, в том числе 87 участков под строительство индивидуальных жилых домов, участка площадью 100 кв. м для размещения объектов торговли, административных и офисных зданий и участка площадью 19 823 кв. м с кадастровым номером 39:05:010601:69 под земли общего пользования.
Постановлением Администрации поселения от 14.01.2015 № 4 утвержден проект планировки территории жилого комплекса коттеджного типа в пос. Малиновка.
Постановлением Администрации района от 05.05.2015 № 814 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровой карте территории, расположенных по адресу: Калининградская обл., Зеленоградск, пос. Малиновка. В соответствии с указанной схемой путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 39:05:010601:49, 39:05:010601:66, 39:05:010601:69 образованы земельные участки площадью 812 кв. м и 985 кв. м с условными кадастровыми номерами 39:05:010601:ЗУ1 и 39:05:010601:ЗУ2 соответственно с разрешенным использованием «под строительство индивидуального жилого дома», а также участок площадью 19 918 кв. м с условным кадастровым номером 39:05:010601:ЗУЗ с разрешенным использованием «земли общего пользования».
Постановлением Администрации района от 30.07.2015 № 1219 внесены изменения в постановление от 05.05.2015 № 814 в части разрешенного использования участков, в том числе участков с условными кадастровыми номерами 39:05:010601:ЗУ1, 39:05:010601:3У2 на «малоэтажная жилая застройка», участка с условным кадастровым номером 39:05:010601:ЗУЗ на «обслуживание жилой застройки».
Вновь образованные в результате перераспределения земельных участков земельные участки поставлены 06.08.2015 на кадастровый учет с присвоением кадастровых номеров 39:05:010601:218, 39:05:010601:219 (ранее 39:05:010601:69), 39:05:010601:220 и указанием на временный характер сведений об этих участках (до 01.03.2022). Поскольку несмотря на неоднократные обращения Кооператива стороны так и не заключили соглашение о внесении соответствующих изменений в договор аренды, названные земельные участки в связи с истечением срока были сняты с кадастрового учета.
Решением окружного Совета депутатов муниципального образования «Зеленоградский городской округ» от 31.08.2021 № 99 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Зеленоградский городской округ» Калининградской области (далее - Правила).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 26.12.2022 по делу № А21-6983/2022 признано незаконным бездействие Администрации в части уклонения (отказа) от заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка; на Администрацию возложена обязанность осуществить действия для постановки на кадастровый учет участков с условными кадастровыми номерами 39:05:010601:ЗУ1, 39:05:010601:ЗУ2 и 39:05:010601:ЗУ3, образованных в соответствии со схемой расположения земельных участков, утвержденной постановлением от 05.05.2015 № 814 в редакции постановления от 30.07.2015 № 1219, для снятия с кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 39:05:010601:49, 39:05:010601:66 и 39:05:010601:69, заключить с Кооперативом дополнительное соглашение к договору от 17.02.2004 с указанием нового кадастрового номера, площади и назначения образовавшегося в результате перераспределения земельного участка.
По сведениям ЕГРН участок площадью 19 918 кв. м с кадастровым номером 39:05:010601:430 поставлен на кадастровый учет 18.05.2023, относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - обслуживание жилой застройки.
На основании указанного судебного акта стороны подписали соглашение от 26.06.2023 № 325-КЗО/2023 о внесении изменений в договор, согласно которому в предмет аренды вместо земельного участка площадью 19 823 кв. м с кадастровым номером 39:05:010601:69 под земли общего пользования входит участок площадью 19 918 кв. м с кадастровым номером 39:05:010601:430 с видом разрешенного использования - обслуживание жилой застройки.
В ходе осмотра Управлением Росреестра земельного участка с кадастровым номером 39:05:010601:430 в рамках осуществления государственного земельного контроля (надзора) установлено, что земельный участок представляет собой улично-дорожную сеть, переплетение, скрещивание второстепенных улиц, оснащен пешеходными тротуарами, которые замощены тротуарной плиткой; на фасадах индивидуальных жилых домов установлены указатели с названием улиц и нумерацией домов, имеются обустроенные заезды на прилегающие земельные участки; въезд на территорию участка ограничен, осуществляется с южной стороны, оснащен металлическими распашными воротами и шлагбаумом. Указанные обстоятельства отражены в протоколе осмотра от 05.03.2024, акте выездного обследования от 05.03.2024, акте наблюдения от 18.03.2024. По результатам осмотра участка Управление Росреестра пришло к выводу о нецелевом использовании земельного участка, поскольку земельный участок с установленным видом разрешенного использования «обслуживание жилой застройки» фактически представляет собой улично-дорожную сеть улиц в Кооперативе (подъездные пути к земельным участкам с индивидуальными жилыми домами).
Управление Росреестра по результатам осуществления федерального государственного земельного контроля (надзора) выдало Администрации предостережение от 21.03.2024 № 707/2024 о недопустимости нарушения обязательных требований, в котором предложило Администрации привести разрешенный вид использования указанного участка в соответствие с его фактическим использованием в срок до 31.05.2024.
Постановлением Администрации от 16.04.2024 № 1343 в целях приведения разрешенного использования спорного участка в соответствие с Правилами и во исполнение предостережения Управления Росреестра от 21.03.2024 установлено разрешенное использование участка с кадастровым номером 39:05:010601:430 - улично-дорожная сеть.
На основании постановления от 16.04.2024 в ЕГРН внесены соответствующие изменения.
Кооператив, ссылаясь на то, что спорный земельный участок является прилегающей территорией к индивидуальным жилым домам, используется в качестве подъездных путей к домам, на нем размещены находящиеся в собственности Кооператива и возведенные за счет взносов членов Кооператива газопровод, объекты электросетевого хозяйства, а также сети централизованного водоснабжения и канализации и изменение вида разрешенного использования участка в договор сторонами не вносилось, считая, что вид разрешенного использования участка изменен незаконно, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Земли, относящиеся к соответствующей категории, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).
Согласно пункту 5 статьи 85 ЗК РФ земельные участки из категории земель населенных пунктов в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам (пункт 8 той же статьи).
Как установлено пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ, земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (части 2, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее - ГрК РФ).
Исходя из преамбулы оспариваемого постановления Администрации вид разрешенного использования земельного участка уточнялся в целях приведения его в соответствие с Правилами и во исполнение предостережения Управления Росреестра.
Согласно Правилам спорный участок находится в границах территориальной зоны Ж-4/А - зоны застройки индивидуальными жилыми домами, для которой, по утверждению Администрации, Правилами не предусмотрен такой вид разрешенного использования, как обслуживание жилой застройки. В дальнейшем Администрация также ссылалась на Генеральный план, в соответствии с которым спорный участок относится к зоне транспортной инфраструктуры.
Между тем согласно пункту 153 Правил при соблюдении градостроительных и технических регламентов, санитарных и противопожарных норм, нормативных разрывов с прочими объектами капитального строительства в составе территориальных зон могут размещаться элементы улично-дорожной сети. Таким образом, размещение в границах территориальной зоны Ж-4/А элементов улично-дорожной сети само по себе не противоречит градостроительным регламентам.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, спорный участок фактически представляет собой территорию, прилегающую к индивидуальным жилым домам, которые построены на ранее предоставленных Кооперативу в аренду земельных участках, используется для подъезда к этим жилым домам; на участке размещены объекты инфраструктуры, необходимые для обслуживания жилых домов, в частности проходит газопровод, принадлежащий Кооперативу. В силу части 8 статьи 36 ГрК РФ, пункта 4 статьи 85 ЗК РФ допускается использование земельных участков, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительным регламентам, без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких участков не опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия. В предостережении Управления Росреестра не указано на необходимость устранения выявленного нарушения путем изменения вида разрешенного использования земельного участка.
Таким образом, вопреки требованиям статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ Администрация не доказала наличие достаточных оснований для изменения вида разрешенного использования арендуемого Кооперативом земельного участка, а также фактическое использование земельного участка в целях, соответствующих такому виду разрешенного использования, как улично-дорожная сеть.
Довод Администрации об ограничении Кооперативом доступа на арендуемый участок путем незаконной установки шлагбаума не может служить обоснованием правомерности изменения вида разрешенного использования земельного участка, поскольку данное обстоятельство не связано с необходимостью изменения вида разрешенного использования земельного участка. Если Администрация полагает, что в результате установки Кооперативом шлагбаума на арендуемом земельном участке нарушаются права собственника земельного участка или иных лиц, она не лишена возможности воспользоваться соответствующими способами защиты. Однако путем изменения вида разрешенного использования земельного участка не устраняются препятствия в доступе к нему.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.12.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2025 по делу № А21-9657/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» - без удовлетворения.
|
