Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 сентября 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Чуватиной Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 25.12.2024 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2025 по делу № А66-13083/2023,
у с т а н о в и л: Общество с ограниченной ответственностью «Алые паруса», адрес: 115093, Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Замоскворечье, Большая Серпуховская ул., д. 44, эт. 3, пом. I, ком. 19 (РМХ4), ОГРН 1157746587470, ИНН 9705042648 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, адрес: 170100, Тверская обл., г. Тверь, Советская ул., д. 33, ОГРН 1106952029315, ИНН 6950125150 (далее - Управление Росимущества), о признании незаконным отказа от 22.08.2023 № 69-НЕ-69/247-ЛК в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства; обязании Управления Росимущества рассмотреть заявление Общества от 25.07.2023 о предоставлении земельного участка площадью 12 500 кв. м с кадастровым номером 69:42:0070545:2, расположенного по адресу: Тверская обл., г. Кимры, ул. Пушкина, д. 77/2, в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства площадью застройки 3049 кв. м с кадастровым номером 69:42:0070545:16.
Решением от 17.11.2023 в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2024 данное решение оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.08.2024 решение от 17.11.2023 и постановление от 19.03.2024 отменены; дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела заявитель уточнил свою правовую позицию без изменения предмета и оснований заявления.
Решением от 25.12.2024, принятым по результатам нового рассмотрения дела, заявленные требования удовлетворены; на Управление Росимущества возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем повторного рассмотрения заявления Общества от 25.07.2023 № 69-110-ЛК о предоставлении спорного земельного участка в аренду для завершения строительства и принятия по нему решения с учетом выводов, изложенных в судебном акте, в месячный срок со дня вступления решения в законную силу.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 29.04.2025 решение от 25.12.2024 оставлено без изменения.
Управление Росимущества в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 28.02.2018 по делу № А66-6280/2017 установлено отсутствие у Общества права на повторное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства, и данное обстоятельство имеет преюдициальное значение для настоящего дела.
Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Евростройпроект» (далее - Компания) (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор от 28.01.2016 купли-продажи объекта незавершенного строительства общей площадью застройки 3049 кв. м (степень готовности 40%) с кадастровым номером 69:42:0070545:16, расположенного по адресу: Тверская обл., г. Кимры, ул. Пушкина, д. 77/2, на земельном участке площадью 12 500 кв. м с кадастровым номером 69:42:0070545:2.
Переход к Обществу права собственности на указанный объект зарегистрирован 01.03.2016.
Общество обратилось в Управление Росимущества с заявлением от 25.07.2023 о предоставлении указанного земельного участка в аренду без проведения торгов сроком на три года на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон).
Управление Росимущества письмом от 22.08.2023 сообщило об отказе заявителю в предоставлении земельного участка в аренду ввиду отсутствия условий, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктом 21 статьи 3 Вводного закона, поскольку срок договора аренды, заключенного с предыдущим собственником, неоднократно продлевался, участок предоставлялся в пользование нескольким собственникам незавершенного строительством объекта.
Общество, считая, что основания для отказа в предоставлении ему земельного участка в аренду для завершения строительства отсутствовали, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.
Пунктом 2 названной статьи предусмотрены случаи, когда договор аренды земельного участка может быть заключен без проведения торгов.
В частности, без проведения торгов может быть заключен договор аренды земельного участка в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).
Как следует из подпункта 2 пункта 5 этой статьи, земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка не заявил в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении такого требования или объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в этом случае допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ (далее - Закон № 171-ФЗ) внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе ЗК РФ и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Пунктом 21 статьи 3 Вводного закона (в редакции Закона № 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственнику указанного объекта предоставлено право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.
Статьей 239.1 ГК РФ, введенной Законом № 171-ФЗ, уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
При этом с учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ, предусматривающие возможность изъятия объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Вводного закона.
Как установлено судами при рассмотрении настоящего дела, а также дела № А66-6280/2017, решением от 28.02.2018 по которому Обществу было отказано в признании незаконным отказа Управления Росимущества в предоставлении земельного участка в аренду на три года для завершения строительства по обращению Общества от 29.03.2017, первоначально спорный земельный участок был предоставлен государственному предприятию Фабрика им. Горького (далее - Фабрика) под проектирование 175-тиквартирного жилого дома на основании решения Кимрского городского Совета народных депутатов от 17.03.87 № 42-2; земельный участок был закреплен за Фабрикой на праве постоянного (бессрочного) пользования. Впоследствии Фабрика в связи с отчуждением объекта незавершенного строительства, расположенного на участке, отказалась от права постоянного (бессрочного) пользования.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тверской области (в настоящее время Управление Росимущества) заключило с обществом с ограниченной ответственностью «СабПампСэплайс» (далее - Фирма) как собственником объекта незавершенного строительства договор от 29.05.2008 № 144 аренды земельного участка площадью 12 500 кв. м с кадастровым номером 69:42:0070545:0002 для использования под жилищное строительство сроком по 18.04.2009.
В связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства к Компании Фирма и Компания по согласованию с Управлением Росимущества заключили договор от 02.12.2011 № 144у/1 уступки права аренды спорного земельного участка.
В свою очередь, на основании договора купли-продажи от 28.01.2016, заключенного с Компанией, Общество с 01.03.2016 стало собственником объекта незавершенного строительства степенью готовности 40%, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 69:42:0070545:2.
Суды, установив, что право собственности на объект незавершенного строительства первоначально было зарегистрировано до 01.03.2015, после 01.03.2015 договор аренды земельного участка для завершения строительства ни с кем из предыдущих собственников объекта незавершенного строительства не заключался, приняв во внимание, что вступившим в законную силу 15.06.2020 решением арбитражного суда от 04.03.2020 по делу № А66-17536/2019 Управлению Росимущества отказано в иске к Обществу об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 69:42:0070545:16 и положения статьи 239.1 ГК РФ не применимы в данном случае ввиду заключения договора аренды земельного участка до 01.03.2015, в целях устранения юридической неопределенности относительно судьбы объекта незавершенного строительства правомерно пришли к выводу о наличии у заявителя права на заключение договора аренды спорного земельного участка для завершения строительства и удовлетворили заявление Общества.
Довод подателя жалобы со ссылкой на судебный акт по делу № А66-6280/2017 подлежит отклонению, поскольку оценка этому доводу дана в постановлении суда кассационной инстанции от 16.08.2024 по настоящему делу, вывод о наличии или отсутствии субъективного права не является выводом об обстоятельствах, в связи с чем суд при рассмотрении соответствующего спора не освобождается от необходимости устанавливать наличие или отсутствие права и статья 69 АПК РФ в таком случае не применима. К тому же после рассмотрения дела № А66-6280/2017 появились новые обстоятельства, существенно влияющие на правовую ситуацию, а именно связанные с отказом уполномоченному органу в удовлетворении требования об изъятии объекта незавершенного строительства, которые не могли не учитываться при рассмотрении настоящего дела.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда Тверской области от 25.12.2024 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2025 по делу № А66-13083/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области - без удовлетворения.
|
