Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Баженовой Ю.С., Сергеевой И.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью «Татьяна-2» Верескун Л.Н. (доверенность от 28.10.2024 № 20), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Кузнецовой Е.А. (доверенность от 09.12.2024), рассмотрев 02.10.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2025 по делу № А56-85260/2024,
у с т а н о в и л:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Татьяна-2», адрес: 190031, Санкт-Петербург, ул. Ефимова, д. 3, лит. С, пом. 7-Н, ч.п. 876, оф. 608, ОГРН 1027812402826, ИНН 7821008789 (далее - Общество), о расторжении договора аренды от 26.02.2010 № 22/ЗК-02763.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, адрес: 191014, Санкт-Петербург, ул. Рылеева, д. 7, лит. А, пом. 2-Н, 5-Н, 7-Н, 10-Н, ОГРН 1167847166882, ИНН 7801305857 (далее - Комитет по контролю).
Решением суда от 14.02.2025 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением апелляционного суда от 16.06.2025 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. По мнению заявителя, Обществом нарушено условие пункта 1.2 договора (нецелевое использование земельного участка), следовательно, у Комитета имелись основания для расторжения договора. Более того, кассатор отмечает, что Общество уплатило начисленный штраф за нецелевое использование земельного участка; при повторном обследовании 21.06.2023 и 16.08.2023 выявленные нарушения не устранены. Заявитель считает, что доказательств систематического неисполнения Обществом условий договора достаточно в материалах дела для расторжения договора.
В судебном заседании представитель Комитета поддержала доводы кассационной жалобы, а представитель Общества против ее удовлетворения возражала по мотивам, приведенным в отзыве на кассационную жалобу.
Комитет по контролю о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета; арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 26.02.2010 № 22/ЗК-02763 (с учетом дополнительного соглашения от 01.11.2023 № 4) аренды следующих земельных участков:
- площадью 794 кв.м с кадастровым номером 78:38:0022124:1035, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, пос. Репино, Приморское шоссе, участок 22 (юго-восточнее дома 450, литера А по Приморскому шоссе);
- площадью 326 кв.м с кадастровым номером 78:38:0022124:1030, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, пос. Репино, Приморское шоссе, участок 15 (северо-западнее дома 450, литера А по Приморскому шоссе);
- площадью 716 кв.м с кадастровым номером 78:38:0022124:1029, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, пос. Репино, Приморское шоссе, участок 16 (северо-западнее дома 450, литера А по Приморскому шоссе);
- площадью 678 кв.м с кадастровым номером 78:38:0022124:1362, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, пос. Репино, Приморское шоссе, участок 10а;
- площадью 31 кв.м с кадастровым номером 78:38:0022124:1032, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, пос. Репино, Приморское шоссе, участок 24 (северо-восточнее дома 450, литера А по Приморскому шоссе);
- площадью 116 кв.м с кадастровым номером 78:38:0022124:1034, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, пос. Репино, Приморское шоссе, участок 21 (юго-восточнее дома 450, литера А по Приморскому шоссе);
- площадью 496 кв.м с кадастровым номером 78:38:0022124:1028, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, пос. Репино, Приморское шоссе, участок 18 (западнее дома 450, литера А по Приморскому шоссе);
- площадью 935 кв.м с кадастровым номером 78:38:0022124:1036, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, пос. Репино, Приморское шоссе, участок 19 (юго-западнее дома 450, литера А по Приморскому шоссе);
- площадью 787 кв.м с кадастровым номером 78:38:0022124:1033, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, пос. Репино, Приморское шоссе, участок 20 (южнее дома 450, литера А по Приморскому шоссе).
В соответствии с пунктом 1.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 29.07.2014; далее в указанной редакции) участки предоставляются арендатору для использования под размещение временного кафе, выносных столиков, гостевой парковки и благоустройства территории без права возведения объектов недвижимости, в том числе: участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1035 предоставляется для использования под коммунальное хозяйство; участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1030 - под размещение гостевой парковки; участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1029 - под размещение гостевой парковки и благоустройство территории; участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1031 - под размещение автостоянки; участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1032 - под благоустройство территории; участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1034 - под благоустройство территории; участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1028 - под размещение гостевой парковки; участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1036 - под размещение беседок и летних выносных столиков; участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1033 - под размещение объекта общественного питания. Приведенное описание целей использования участков является окончательным. Изменение целей использования не допускается.
В силу пункта 4.3.1 договора арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора.
В соответствии с пунктом 5.5 договора в случае нарушения иных условий договора (за исключением пунктов 1.3, 3.4, 3.7, 4.3.12) арендатор обязан уплатить штраф в размере 80% от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.
В силу пунктов 6.3, 6.3.1 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке при использовании арендатором участков под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 договора.
Комитетом по контролю проведено обследование упомянутых земельных участков и установлено, что участки входят в состав прилегающей к ресторану «Колокольная горка», расположенному по адресу: Санкт-Петербург, пос. Репино, Приморское шоссе, д. 450, стр. 1, территории, огороженной забором из металлопрофиля и бетонных секций; на территории ведутся строительные работы; доступ на территорию ограничен, осуществляется через ворота; доступ на территорию не предоставлен; согласно размещенному на ограждении информационному щиту на территории ведется строительство ресторана, застройщиком является Общество, подрядчиком - общество с ограниченной ответственностью «ДСК Доминико»; в границах территории расположены: ресторан «Колокольная горка», принадлежащий на праве собственности Обществу, строительный городок (бытовки), постройка с инженерно-техническим оборудованием, незавершенная некапитальная постройка из металлоконструкций на металлическом свайном фундаменте, а также с южной стороны к зданию ресторана примыкает постройка сложной формы.
По результатам обследования выявлены признаки нарушения условий договора в части целевого использования земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022124:1031 (размещение постройки с инженерно-техническим оборудованием) и нарушение пункта 4.3.4 договора, выразившееся в непредоставлении доступа сотрудникам Комитета по контролю на арендованные участки для проведения осмотра.
По результатам обследования составлен акт от 03.04.2023.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», обеспечивающее в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 № 281 «О создании Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» реализацию полномочий Комитета в области защиты имущественных интересов Санкт-Петербурга при ведении дел в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах при осуществлении полномочий истца, ответчика либо третьего лица, направило Обществу претензию от 19.04.2023 № ПР-13406/23-0-0 с требованием уплатить штраф за нарушение пункта 1.2 договора и предложением расторгнуть договор и освободить земельные участки.
Сумма штрафа Обществом уплачена, однако ранее выявленные нарушения пункта 1.2 договора им не устранены, что подтверждается проведёнными повторными проверками Комитета по контролю 21.06.2023 и 16.08.2023.
Ссылаясь на нецелевое использование Обществом земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022124:1031, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Исследовав материалы дела, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Как следует из статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 3 статьи 615 ГК РФ установлено, что если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац седьмой статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок арендатором устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Судами учтено, что участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1031 был разделен на два земельных участка: участок площадью 678 кв.м с кадастровым номером 78:38:0022124:1362, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пос. Репино, Приморское шоссе, участок 10а; участок площадью 117 кв.м с кадастровым номером 78:38:0022124:1363, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пос. Репино, Приморское шоссе, участок 106.
После раздела земельного участка к договору сторонами было заключено дополнительное соглашение от 01.11.2023 № 4, в соответствии с которым из предмета договора был исключен земельный участок с кадастровым номером 78:38:0022124:1031 и включен участок площадью 678 кв.м с кадастровым номером 78:38:0022124:1362, по адресу: Санкт-Петербург, пос. Репино, Приморское шоссе, участок 10а. К указанному дополнительному соглашению приложено распоряжение об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории от 29.09.2023 № 1468-РЗК.
В отношении земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022124:1363 Комитет выдал Обществу разрешение от 15.11.2023 № 7935-ИЗУ на использование земельного участка без предоставления земельного участка и установления сервитутов, публичного сервитута. Согласно данному разрешению Комитет разрешил Обществу использовать часть земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022124:1363 для размещения тепловых сетей всех видов, включая сети горячего водоснабжения, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.
В этой связи суды правильно установили, что с учетом произведенного раздела земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022124:1031 и изменения сторонами предмета договора постройка с инженерно-техническим оборудованием в настоящее время не располагается ни на одном из земельных участков, являющихся объектами аренды по договору, а находится в пределах земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022124:1363, используемого на основании разрешения от 15.11.2023 № 7935-ИЗУ.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суды установили, что по состоянию на дату разрешения спора в суде первой инстанции признаки нарушения Обществом условия договора о целевом использовании объекта аренды фактически отсутствовали. Данное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела доказательствами. Комитет данный факт не опроверг.
Обе инстанции, приняв во внимание уплату Обществом штрафа, предусмотренного пунктом 5.5 договора, обоснованно посчитали, что в данном случае расторжение договора является мерой ответственности, несоразмерной нарушению обязательства, и не соответствует балансу интересов сторон; последствия нарушения ответчиком условий пункта 1.2 договора компенсированы применением к нему предусмотренных пунктом 5.5 договора санкций; сохранение договорных отношений между сторонами не противоречит положениям статей 450, 619 ГК РФ.
В нарушение положений статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств, свидетельствующих о том, что для него наступили такие негативные последствия, вызванные нарушением ответчиком пункта 1.2 договора, которым бы соответствовали и были соразмерны правовым последствиям в виде расторжения спорного договора.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций надлежащим образом установили все имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора обстоятельства и обоснованно отказали в удовлетворении иска.
Оснований не согласиться с приведенными выводами судов у кассационной инстанции не имеется.
Доводы кассационной жалобы заявлены без учета норм части 2 статьи 287 АПК РФ, исключивших из полномочий суда кассационной инстанции установление обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами, предрешение вопросов достоверности или недостоверности доказательств, преимущества одних доказательств перед другими, а также переоценку доказательств, которым уже была дана оценка судами первой и апелляционной инстанций в порядке главы 7 АПК РФ.
Нарушений норм материального права и/или процессуального права, предусмотренных в статье 288 АПК РФ, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2025 по делу № А56-85260/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
|
