Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Баженовой Ю.С., Сергеевой И.В.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройснаб» Потёмкина А.В. (доверенность от 20.11.2024),
рассмотрев 02.10.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 11.02.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2025 по делу № А21-14121/2024, у с т а н о в и л:
Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Специализированный застройщик «Стройснаб», адрес: 236006, Калининградская обл., Калининград, Малоярославская ул., д. 6, оф. 4, ОГРН 1113926017842, ИНН 3906237741 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконными действий Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, адрес: 236041, Калининград, Курортная ул., д. 1, ОГРН 1103926011177, ИНН 3906224703 (далее - Управление), по расторжению договора аренды от 18.02.2005 № ФС/2005/02-38, выраженных в письме от 26.09.2024 № 39-04/6705.
Делу присвоен номер А21-14121/2024.
В свою очередь, Управление обратилось с иском к Обществу о расторжении названного договора аренды от 18.02.2005 № ФС/2005/02-38.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Банк Дом.РФ», адрес: 125009, Москва, ул. Воздвиженка, д. 10, ОГРН 1037739527077, ИНН 7725038124.
Делу присвоен номер А21-14448/2024.
Определением от 27.11.2024 суд объединил для совместного рассмотрения дела № А21-14121/2024 и А21-14448/2024 в одно производство, объединенному делу присвоен номер А21-14121/2024.
Решением суда от 11.02.2025 заявленные требования Общества удовлетворены, в удовлетворении иска Управления отказано.
Постановлением апелляционного суда от 16.06.2025 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление, считая обжалуемые судебные акты незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального права при неполном выяснении судами обстоятельств, имеющих значение для дела, просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований Управления в полном объеме, а в удовлетворении заявления Общества - отказать. Податель жалобы привел доводы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, полагает, что арендатором нарушены условия договора в виде неосвоения земельного участка и неосуществления строительства многоквартирных жилых домов на протяжении более 19 лет, что является существенным нарушением условий договора. Кроме того, вопреки выводам судов, заявитель считает, что строительство объектов недвижимости и прокладка инженерных сетей за границами спорного земельного участка не являются доказательством его освоения. Подробно позиция кассатора изложена в самой жалобе.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал.
Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора аренды от 18.02.2005 № ФС/2005/02-38 ООО «Светлогорскстрой» (арендатору) предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:17:010049:0006 из федеральной собственности для проектирования и строительства административного здания.
На основании распоряжения Управления от 06.07.2012 № 316-р произведено объединение земельных участков с кадастровыми номерами 39:17:010049:0006, 39:17:010049:0007, 39:17:010060:0003, 39:17:000000:0022, 39:17:000000:0018, 39:17:000000:0025, 39:17:000000:0020, 39:17:000000:0023 в единый земельный участок площадью 9506 кв.м с кадастровым номером 39:17:000000:164 с разрешенным использованием - для размещения многоквартирных жилых домов.
Соглашением от 10.08.2012 стороны внесли изменения в договор аренды в отношении характеристик объекта аренды - ООО «Светлогорскстрой» предоставлен в аренду земельный участок площадью 9506 кв.м с кадастровым номером 39:17:000000:164 с разрешенным использованием - для размещения многоквартирных жилых домов.
На основании договора от 26.03.2018 права и обязанности арендатора по земельному участку с кадастровым номером 39:17:000000:164 переданы Обществу.
Соглашением от 13.07.2022 стороны внесли изменения в договор аренды в связи с переименованием арендатора.
Таким образом, Общество является арендатором спорного земельного участка с 2018 года.
Письмом от 26.09.2024 Управление уведомило Общество о расторжении договора аренды.
Полагая, что решение Управления о расторжении договора является неправомерным, нарушающим права и законные интересы Общества, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Управление, ссылаясь на длительное неиспользование земельного участка по назначению, обратилось в суд с иском о расторжении договора аренды.
Суд первой инстанции, проанализировав представленные в материалы дела доказательства, учитывая отсутствие условий для расторжения договора в судебном порядке по заявленным основаниям, отказал в удовлетворении требований Управления в полном объеме. Установив, что требование арендодателя о расторжении договора является необоснованным, а действия, направленные на расторжение договора незаконны, удовлетворил требования Общества в полном объеме.
Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда и оставила решение без изменения.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятых по делу судебных актов.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Как следует из статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Как определено статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), собственники земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.
В силу абзаца шестого подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право аренды земельного участка прекращается принудительно в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Применительно к судебной практике освоением земельного участка является осуществление подготовительных мероприятий, необходимых для целевого использования земельного участка. К указанным мероприятиям, в частности, можно отнести: получение технических условий на присоединение к объектам инженерной инфраструктуры; осуществление работ по выполнению технических условий; проектирование; получение разрешения на строительство; проведение работ подготовительного периода строительства и т.д.
Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 27.01.2022 № 90-О, неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с арендатором.
В рассматриваемом случае судами установлено, что между сторонами одновременно заключены сроком до 2054 года ряд договоров аренды смежных земельных участков, Обществом проведено большое число работ по комплексной застройке квартала, в том числе выполнен целый комплекс технических и санитарных мероприятий, направленных на восстановление земель, созданы условия и инфраструктура для строительства, подведены инженерные сети, осуществляется строительство подъездных и пешеходных путей, а также осуществлена полная подготовка к получению разрешения на строительство на спорном участке: проведены все предварительные работы, инженерно-геологические изыскания, разработана проектная документация, получены технические условия, положительное заключение негосударственной экспертизы.
Данные выводы судов, вопреки доводам Управления, соответствуют представленным в материалы дела доказательствам.
При вынесении судебных актов суды также приняли во внимание, что в настоящее время Общество принимает активные меры к получению разрешения на строительство на участке; полученный им отказ в выдаче разрешения на строительство обусловлен несоответствием установленного вида разрешенного использования градостроительному регламенту. С целью получения разрешения на строительство арендатор обратился в Управление с заявлениями о принятии решения об установлении соответствия между существующим разрешенным использованием участка и видом разрешенного использования, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (в редакции от 23.06.2022): среднеэтажная жилая застройка (2.5). Письмом от 24.09.2024 Управление отказало Обществу в удовлетворении заявления. Решением Арбитражного суда Калининградской области от 22.01.2025 по делу № А21-13483/2024 указанные действия Управления признаны незаконными. Данное решение суда вступило в законную силу 09.06.2025.
При таком положении суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.
Оснований не согласиться с приведенными выводами судов у кассационной инстанции не имеется.
По существу доводы заявителя жалобы не касаются нарушения судебными инстанциями норм права, а выражают его несогласие с произведенной судами оценкой фактических обстоятельств, установленных на основе имеющихся в материалах дела доказательств.
Между тем суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по исследованию и оценке доказательств.
При этом доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы, изложенные в апелляционной жалобе, и получили правильную правовую оценку.
Нормы материального права применены судами правильно. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (части 3 и 4 статьи 288 АПК РФ), не установлены.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 11.02.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2025 по делу № А21-14121/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области - без удовлетворения.
|
