Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Баженовой Ю.С., судей Нестерова С.А., Сергеевой И.В.,
при участии от Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга Бибиной А.В. (доверенность от 24.12.2024), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Паньшиной А.А. (доверенность от 01.10.2024), от общества с ограниченной ответственностью «Компания «Тропические фрукты» Гейко А.И. (доверенность от 26.04.2024),
рассмотрев 17.09.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.07.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2025 по делу № А56-19120/2024, у с т а н о в и л: Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, адрес: 190000, Санкт-Петербург, ул. Рылеева, д. 7, лит. А, пом. 2-Н, 5-Н, 7-Н, 10-Н, ОГРН 1167847166882, ИНН 7801305857 (далее - ККИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью «Компания «Тропические фрукты», адрес: 195067, Санкт-Петербург, пр.Непокорённых, д. 63, лит. К2, ОГРН 1027810291233, ИНН 7826009994 (далее - Компания), в течении 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда привести за счет собственных средств самовольно реконструированный объект капитального строительства - нежилое здание с кадастровым номером 78:10:0005220:3031, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Непокоренных пр., д. 63, лит. К2, в состояние, предшествующее реконструкции.
В случае невыполнения указанных требований в установленных срок ККИ просил предоставить ему силами подведомственного Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» право исполнения решения суда с последующей компенсацией расходов за счет Компании, а также взыскать с Компании 5000 руб. судебной неустойки за каждый день просрочки до момента фактического исполнения решения суда.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Центр повышения эффективности использования государственного имущества», адрес: 191024, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 146, лит. А, пом. 6Н, ОГРН 1117847089381, ИНН 7801542311 (далее - Центр); Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КИО).
Решением суда первой инстанции от 07.07.2024 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2025 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ККИ, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить решение от 07.07.2024 и постановление от 04.04.2025, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.
Податель жалобы полагает, что суды при вынесении обжалуемых судебных актов не учли принцип достоверности сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), и ошибочно посчитали ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию доказательством временности (некапитальности) спорных пристроек.
В отзыве на кассационную жалобу Компания просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель ККИ поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Компании просил оставить оспариваемые судебные акты без изменения, представитель КИО озвучил пояснения, изложенные в своем отзыве на жалобу.
Центр извещен в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Согласно представленному в материалы дела свидетельству о государственной регистрации права 27.05.1999 на основании договора мены от 23.02.1999 № 1 зарегистрировано право собственности Компании на одноэтажное нежилое здание площадью 2518,9 кв.м с кадастровым номером 78:5220:14:108, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр. Непокоренных, д. 63, лит. К2 (далее - здание).
По договору от 21.04.2000 № 04-ЗК01365, заключенному с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник КИО, далее - КУГИ), Компании был предоставлен в аренду земельный участок площадью 4116 кв.м с кадастровым номером 78:5220:1, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, пр. Непокоренных, д. 63, корп. 2, для заготовки, хранения и переработки плодоовощной продукции, сроком по 10.12.2047. В пункте 2.2 договора указано, что на участке имеется здание.
Впоследствии Компания и КУГИ заключили договор от 09.01.2001 № 04-ЗК01365 аренды земельного участка площадью 1643 кв.м с кадастровым номером 78:5220:1004 по адресу: Санкт-Петербург, пр. Непокоренных, д.63, в целях его использования Компанией под заготовление, хранение, переработку плодоовощной продукции и благоустройство, сроком по 31.12.2003.
На основании Акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссии, утвержденного распоряжением главы территориального управления Калининского административного района 04.11.2003 № 1482-р, введена в эксплуатацию временная встройка площадью 1821.2 кв.м между корпусами 1 и 2 по адресу: Санкт-Петербург, пр. Непокоренных, д. 63, лит. К2.
В соответствии с Актом приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, назначенной распоряжением Администрации Калининского района от 16.10.2006 № 1366-р, в эксплуатацию введено временное сооружение административно-складского назначения площадью 1049 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, пр. Непокоренных, д. 63, лит. К2.
Как видно из представленной в материалы дела выписке из ЕГРН от 14.02.2024, двухэтажному зданию картофелехранилища с временной встройкой между корпусами (ранее присвоенный кадастровый номер 78:5220:14:108) площадью 4145,6 кв.м присвоен 29.08.2012 кадастровый номер 78:10:0005220:3031; здание расположено в пределах земельного участка площадью 6956 +/-29 кв.м с кадастровым номером 78:10:0005220:31, относящегося к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: для размещения складских объектов, образованного из земельных участков с кадастровыми номерами 78:10:0005220:1004, 78:10:0005220:14 .
Указанный земельный участок предоставлен Компании по договору аренды от 08.12.2022 № 04/ЗД-04216 на срок по 22.11.2054 для складской деятельности.
ККИ 29.08.2023 проведено обследование земельного участка, в ходе которого установлено, что западная часть здания представляет из себя пристройку площадью 460 кв.м на бетонном основании к первому этажу здания с устройством открытой эстакады, используется для входа в здание, а также а также погрузки/разгрузки автотранспортных средств; конфигурация здания изменена, возведена надстройка второго этажа; центральная часть здания представляет одноэтажный арочный ангар с множественными кирпичными входными группами, восточная часть - двухэтажную кирпичную встройку и бетонную эстакаду площадью 70 кв.м, используемую для погрузки/разгрузки автотранспортных средств.
Указанные обстоятельства отражены в составленном ККИ Акте обследования земельного участка от 29.08.2023.
Согласно письму Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 10.10.2023 № 01-11-5171/23-0-1 разрешение на строительство (реконструкцию) не выдавалось.
В ответ на обращение Комитета Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого имущества» (далее - ГУИОН) в письме от 10.11.2023 № 14399-02/04 сообщило, что по состоянию на 2003 год по вышеуказанному адресу учтено двухэтажное нежилое здание площадью 4340,1 кв.м с учетом возведенной временной пристройки, принятой в эксплуатацию на основании Акта от 04.11.2023 № 1482-р; в 2006 году Проектно-инвентаризационным бюро (далее - ПИБ) в ходе проведенной инвентаризации зафиксированы изменения (снесена часть строения - помещение 2-Н), общая площадь здания составила 4145.6 кв.м; в результате уточнения площадей частей помещения с учетом изменений в 2006 общая площадь здания составила 4289 кв.м; в 2012 году в филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Санкт-Петербургу для включения в государственный реестр недвижимости сведения о рассматриваемом здании переданы неверно (поэтажный и ситуационный планы не в полном объеме, ведомость помещений без учета изменений 2006 года); сведениями о пристройках, указанных в Акте обследования земельного участка, ПИБ не располагает.
Комитет, ссылаясь на изменение параметров здания (увеличение его площади и количества этажей) в отсутствие разрешения на реконструкцию, обратился в арбитражный суд с иском.
Ответчик, возражая против удовлетворения иска, заявил о временном характере спорных пристроек к зданию и применении к заявленному ККИ требованию общего срока исковой давности ввиду того, что, по его мнению, сохранение здания в существующем состоянии не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Суд первой инстанции, посчитав спорные части здания временными сооружениями, к которым не применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), отклонил заявление Компании о пропуске срока исковой давности и отказал в удовлетворении иска ККИ.
Апелляционный суд согласился с решением суда первой инстанции, сославшись на отказ истца от несения расходов на проведение судебной экспертизы.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки; использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (абзац третий пункта 2 статьи 222 ГК РФ).
В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление № 44) разъяснено, что постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента. Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).
В соответствии с частью 1 статьи 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, сносу, а также по эксплуатации зданий, сооружений регулируется законодательством о градостроительной деятельности.
В силу части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешений на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки (пункт 25 Постановления № 44).
Отказывая в удовлетворении иска, суды сослались на то, что спорные части здания являются временными постройками.
Между тем суды не учли следующее.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Согласно представленному в материалы дела свидетельству от 27.05.1999 за Компании зарегистрировано право собственности на одноэтажное здание площадью 2518,9 кв.м, тогда как в согласно выписке из ЕГРН от 14.02.2024 здание имеет 2 этажа и его площадь составляет 4145,6 кв.м.
Достоверность содержащихся в ЕГРН сведений о параметрах здания Компанией не оспорена, во внесудебном порядке Компания с заявлением о наличии ошибки в сведениях об этажности и площади здания и необходимости ее исправления к регистрирующему органу не обращалась.
Изменение указанных параметров здания отражено ККИ в Акте обследования земельного участка.
Согласно письму ГУИОН от 10.11.2023 № 14399-02/04 в 2006 году в ходе проведенной инвентаризации зафиксирован снос части здания строения - помещения 2-Н.
Суды не дали оценку указанным обстоятельствам применительно к положениям пункта 14 статьи 1 ГрК РФ.
Кроме того, суды сделали вывод о временном характере спорных частей здания без сопоставления их характеристик с параметрами временных построек, указанными в представленных ответчиком Актах о приемке их в 2003 и 2006 годах в эксплуатацию.
Возложив на ККИ обязанность доказывания капитальности всех спорных пристроек (включая встройку между корпусами, включенную по сведениям ЕГРН в границы здания как объекта недвижимости) и наличия угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении здания в существующем состоянии, а также несения расходов по проведению судебной экспертизы по указанным вопросам, суд апелляционной инстанции не учел, что в силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, и в данном случае именно Компания в возражениях на иск заявила о временном характере спорных пристроек и встройки между корпусами здания и применении к заявленному требованию общего срока исковой давности ввиду того, что сохранение здания в существующем состоянии, по ее мнению, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Изложенное свидетельствует о том, что при рассмотрении настоящего дела суды неправильно применили нормы материального и процессуального права, не обеспечили полноту исследования всех обстоятельств и доказательств по делу, в связи с чем выводы судов первой и апелляционной инстанций нельзя признать законными, обоснованными, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов и направления дела в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, предложить истцу конкретизировать состояние, в которое он просит обязать ответчика привести здание; исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, и дать им правовую оценку с учетом доводов сторон; правильно распределить бремя доказывания между сторонами; при необходимости специальных знаний для разъяснения возникших при рассмотрении дела вопросов разъяснить сторонами право на заявление ходатайства о назначении судебной экспертизы для подтверждения обстоятельств, на которые они ссылаются; рассмотреть заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.07.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2025 по делу № А56-19120/2024 отменить.
Дело направить в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области на новое рассмотрение.
|
