Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Салтыковой С.С.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройснаб» Потемкина А.В. (доверенность от 20.11.2024),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 22.01.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2025 по делу № А21-13483/2024,
у с т а н о в и л: Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройснаб», адрес: 236006, Калининградская обл., Калининград, Малоярославская ул., д. 6, оф. 4, ОГРН 1113926017842, ИНН 3906237741 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконными отказов Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, адрес: 236041, Калининградская обл., Калининград, Курортная ул., д. 1, ОГРН 1103926011177, ИНН 3906224703 (далее - Управление Росимущества), выраженных в письмах от 24.09.2024 № 39-04/6669 и 39-04/6672, в установлении соответствия между существующим разрешенным использованием земельных участков с кадастровыми номерами 39:17:000000:164, 39:17:000000:165 и видом разрешенного использования земельных участков, установленным Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 (далее - Классификатор); обязании Управления Росимущества принять решение об установлении соответствия между существующим разрешенным использованием указанных участков и видом разрешенного использования земельных участков, установленным Классификатором, путем изменения разрешенного использования названных участков с «для размещения многоквартирных жилых домов» на «среднеэтажная жилая застройка».
Решением от 22.01.2025 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2025 данное решение оставлено без изменения.
Управление Росимущества в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, само по себе нахождение арендованных земельных участков в зоне среднеэтажной жилой застройки, предусмотренной правилами землепользования и застройки, не свидетельствует об обязанности собственника внести изменения в договоры аренды в части вида разрешенного использования участков; изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленной процедуре предоставления земельного участка.
Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными.
В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Управление Росимущества о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено при рассмотрении дела № А21-14576/2023 с участием тех же лиц, по договору от 18.02.2005 № ФС/2005/02-38, заключенному со стороны арендодателя Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Калининградской области (в настоящее время Управление Росимущества, далее также Управление Росимущества) по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, обществу с ограниченной ответственностью «Светлогорскстрой» (далее - Компания) предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 1260,0 кв. м с кадастровым номером 39:17:01-00-49:0006, расположенный по адресу: Калининградская обл., Светлогорский г.о., Новая ул., д. 12, для проектирования и строительства административного здания на срок с 15.02.2005 по 14.02.2025.
По договору от 18.02.2005 № ФС/2005/02-51, заключенному с Управлением Росимущества в аналогичном порядке, Компании предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 1398,0 кв. м с кадастровым номером 39:17:01-00-50:0010, расположенный по адресу: Калининградская обл., Светлогорский г.о., Новая ул., д. 38, для проектирования и строительства одноквартирного жилого дома на срок с 15.02.2005 по 14.02.2025.
Постановлением главы администрации муниципального образования городского поселения «Город Светлогорск» (далее - Администрация) от 26.03.2012 № 72 по результатам рассмотрения обращения Компании изменен вид разрешенного использования арендуемых Компанией земельных участков с «для проектирования и строительства двухквартирного жилого дома», «проектирования и строительства одноквартирного жилого дома», «проектирования и строительства административного здания» на «для размещения многоквартирных жилых домов». Согласно имеющейся на постановлении расписке его оригинал был получен Управлением Росимущества 27.03.2012.
На основании распоряжения Управления Росимущества от 06.07.2012 № 316-р путем объединения земельных участков федеральной собственности с кадастровыми номерами 39:17:010049:6, 39:17:010049:7, 39:17:010050:3, 39:17:000000:22, 39:17:000000:18, 39:17:000000:25, 39:17:000000:20, 39:17:000000:23 образован земельный участок общей площадью 9505,97 кв. м с кадастровым номером 39:17:000000:164 с категорией земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенным использованием «под размещение многоквартирных жилых домов».
На основании распоряжения Управления Росимущества от 06.07.2012 № 315-р, изданного по результатам обращения Компании, путем объединения земельных участков федеральной собственности с кадастровыми номерами 39:17:010050:15, 39:17:000000:24, 39:17:000000:21, 39:17:000000:19, 39:17:000000:26, 39:17:010050:10 образован земельный участок общей площадью 6753,0 кв. м с кадастровым номером 39:17:000000:165 с категорией земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенным использованием «под размещение многоквартирных жилых домов».
Исходными для вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами 39:17:000000:164 и 39:17:000000:165 послужили земельные участки, указанные в постановлении Администрации от 26.03.2012 № 72.
Соглашениями от 10.08.2012 к договорам от 18.02.2005 № ФС/2005/02-38 и ФС/2005/02-51 стороны внесли изменения в предмет договоров в части характеристик земельных участков, указав, что предметом аренды являются земельный участок общей площадью 9506,0 кв. м с кадастровым номером 39:17:000000:164 и земельный участок общей площадью 6753,0 кв. м с кадастровым номером 39:17:000000:165 соответственно с разрешенным использованием «для размещения многоквартирных жилых домов».
На основании договора от 26.03.2018 уступки прав и обязанностей Компания передала Обществу права и обязанности арендатора по названным выше договорам.
По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), Российской Федерации на праве собственности, зарегистрированном 09.08.2012, принадлежат следующие земельные участки, относящиеся к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием «для размещения многоквартирных жилых домов»:
- площадью 9506,0 кв. м с кадастровым номером 39:17:000000:164, местоположение которого установлено относительно расположенного в границах участка ориентира по адресу: Калининградская обл., г. Светлогорск, Новая ул., д. 20, 12, 22, 14, 24, 16, 26, 18,
- площадью 6753,0 кв. м с кадастровым номером 39:17:000000:165, местоположение которого установлено относительно расположенного в границах участка ориентира по адресу: Калининградская обл., г. Светлогорск, Новая ул., д. 36, 34, 28, 38, 30, 32.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 29.03.2024 по делу № А21-14576/2023 Управлению Росимущества отказано в удовлетворении требований о признании незаконными изменений вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 39:17:000000:164, 39:17:000000:165 на «для размещения многоквартирных жилых домов» и установлении вида разрешенного использования данных земельного участка с учетом изначально определенных договорами аренды от 18.02.2005 целей - «проектирование и строительство административного здания», «проектирование и строительство одноквартирного жилого дома».
Общество обратилось в Управление Росимущества с заявлениями от 27.08.2024 № 1, 2 о принятии Управлением Росимущества решений по вопросу об установлении соответствия между существующим разрешенным использованием участков с кадастровыми номерами 39:17:000000:164, 39:17:000000:165 соответственно и видом разрешенного использования, установленным Классификатором: «2.5 - среднеэтажная жилая застройка», внесении соответствующих изменений в сведения ЕГРН и договоры от 18.02.2005.
Управление Росимущества письмами от 24.09.2024 № 39-04/6669 и 39-04/6672 сообщило об отказе в изменении (приведении в соответствие с Классификатором) вида разрешенного использования земельных участков, поскольку земельные участки изначально были предоставлены Обществу для определенных целей без проведения аукциона (для проектирования и строительства административного здания, для проектирования и строительства одноквартирного жилого дома и т.д.), в связи с чем любые действия, связанные с изменением (приведением в соответствие с Классификатором) существующего вида разрешенного использования земельных участков, являются нарушением действующего законодательства.
Общество, полагая, что оснований для отказа в приведении вида разрешенного использования спорных земельных участков в соответствие с Классификатором не имелось, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Земли, относящиеся к соответствующей категории, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).
Такой классификатор утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412.
Исходя из статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
В соответствии с частью 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.
По заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка (часть 13 той же статьи).
По смыслу приведенных положений законодательства, изменение вида разрешенного использования земельного участка в пределах видов разрешенного использования, установленных градостроительными регламентами, и приведение ранее установленного вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с действующим Классификатором, имеют различную правовую направленность.
Как установлено судами, в отношении спорных земельных участков до утверждения действующего Классификатора установлен вид разрешенного использования «для размещения многоквартирных жилых домов». Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Светлогорский городской округ» Калининградской области, утвержденными приказом Министерства градостроительной политики Калининградской области от 10.07.2024 № 227, спорные земельные участки отнесены к территориальной зоне Ж-2 «Зона застройки среднеэтажными жилыми домами».
Согласно части 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя общее имущество. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
Действующим Классификатором применительно к жилой застройке многоквартирными домами предусмотрены такие виды разрешенного использования, как «среднеэтажная жилая застройка» (код 2.5) и «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код 2.6). Под среднеэтажной жилой застройкой понимается размещение многоквартирных домов этажностью не выше восьми этажей, под многоэтажной жилой застройкой - многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше. Таким образом, понятие многоквартирного дома включает и среднеэтажный, и многоэтажный жилой дом.
При таких обстоятельствах суды, установив, что спорные участки имеют вид разрешенного использования «для размещения многоквартирных жилых домов», который отсутствует в Классификаторе, а предусмотренный Классификатором вид разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка» охватывается содержанием вида разрешенного использования «для размещения многоквартирных жилых домов» и соответствует действующим градостроительным регламентам, правомерно пришли к выводу, что в данном случае существующий вид разрешенного использования земельных участков не изменяется, а лишь уточняется в соответствии с действующим Классификатором. Поскольку оснований для отказа в удовлетворении заявлений Общества у Управления Росимущества не имелось, суды правомерно признали оспариваемые решения незаконными и удовлетворили заявленные требования.
Доводы подателя жалобы подлежат отклонению, поскольку предметом обращений Общества, поданных в августе 2024 года, являлось не изменение вида разрешенного использования земельных участков, а изменение формулировки вида разрешенного использования с «для размещения многоквартирных жилых домов» на «среднеэтажная жилая застройка». Вид разрешенного использования земельных участков с внесением соответствующих изменений в договоры аренды был изменен в 2012 году в результате волеизъявления самого арендодателя, и в признании незаконным изменения вида разрешенного использования земельных участков Управлению Росимущества отказано вступившими в законную силу судебными актами по делу № А21-14576/2023.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда Калининградской области от 22.01.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2025 по делу № А21-13483/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области - без удовлетворения.
|
