Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Филиппова А.Е.,
рассмотрев 24.09.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Долгих Ларисы Николаевны на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 31.01.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2025 по делу № А26-9805/2022,
у с т а н о в и л:
Индивидуальный предприниматель Долгих Лариса Николаевна, ОГРНИП 324100000005655 (далее - Предприниматель), обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к акционерному обществу «Тандер», адрес: 350002, г. Краснодар, ул. им. Леваневского, д. 185, ОГРН 1022301598549, ИНН 2310031475 (далее - Общество), о взыскании 1 386 666 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 20.09.2019 № ПтрФ/5881-/19 за период с 20.11.2019 по 30.06.2021.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Базис-Проект», адрес: 197101, Санкт-Петербург, Большая Пушкарская ул., д. 41, лит. Б, оф. 1-3-2БМ, ОГРН 1177847235466, ИНН 7813283012 (далее - Компания).
Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 31.01.2025 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2025 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Предприниматель, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 31.01.2025 и постановление от 05.05.2025, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Податель жалобы указывает, что суды не применили при разрешении спора положения статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), не учли, что при принятии помещения в аренду Общество было осведомлено о наличии повреждений плит перекрытия пола со стороны подвала, появившихся вследствие пожара 1992, однако не заявило об отказе от договора аренды, либо от принятия объекта в аренду, что по мнению Предпринимателя исключало ее ответственность за указанные недостатки.
Предприниматель также выражает несогласие с выводами судов о невозможности эксплуатации объекта аренды в целях, предусмотренных договором, а также толкованием ими условий дополнительного соглашения от 16.01.2020.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
Участвующие в деле лица извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 20.09.2019 № Птрф/58810/19 (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение № 60 площадью 396,7 кв.м с кадастровым номером 10:13:0060116:417, расположенное на первом этаже здания по адресу: Республика Карелия, Медвежьегорский р-н, пгт. Пиндуши, Повенецкая ул., д. 9 (далее - Помещение).
Пунктом 1.4 Договора предусмотрен срок аренды 10 лет с даты подписания акта приема-передачи Помещения (пункт 1.4 Договора).
В пункте 1.3 Договора указана цель использования арендатором Помещения - для организации розничной торговли смешанными группами товаров с возможностью размещения административных, складских и подсобных помещений, оказания услуг.
Пунктами 3.1 и 3.2 Договора определено, что арендодатель передает Помещение арендатору по акту приема-передачи, в котором отражается площадь объекта, техническое состояние объекта на момент передачи, его недостатки, при наличии таковых, необходимость ремонта, состояние оборудования, системы отопления, водоснабжения, освещения и т.д.
Пунктом 5.1. Договора предусмотрена обязанность арендатора уплачивать арендодателю в течение установленного в Договоре срока арендную плату, которая состоит из постоянной части арендной платы и и переменной части арендной платы до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги и платы с торгового оборота (процентная часть арендной платы). При этом постоянная часть арендной платы составляет с первого по четвертый месяцы 40 000 руб. в месяц, с пятого месяца аренды 80 000 руб. в месяц и включает плату за пользование энергопринимающими устройствами (пункт 5.1.1 Договора).
Согласно пункту 5.6 Договора арендная плата не начисляется и не уплачивается в течение срока, когда арендатор не имел возможности пользоваться помещением, в том числе частью помещения, если при этом арендатор не имеет возможности использовать помещение в целях, указанных в договоре.
Сторонами составлен акт приема-передачи Помещения от 20.11.2019, в пункте 2 сделана запись о том, что при детальном осмотре подвального помещения были выявлены повреждения со стороны подвала плиты перекрытия пола, которые появились вследствие пожара в 1992 году.
В дальнейшем стороны заключили дополнительное соглашение от 16.01.2020, в котором отразили свою договоренность о том, что в связи с наличием выявленных недостатков Помещения, зафиксированных в акте приема-передачи от 20.11.2019, арендная плата не начисляется и не уплачивается с момента приема-передачи Помещения до момента подтверждения возможности его использования; в случае подтверждения обстоятельств невозможности использования объекта в целях, определенных Договором, арендная плата не начисляется и не уплачивается до момента устранения недостатков Помещения.
В этом же соглашении стороны договорились считать наличие выявленных существенных недостатков объекта аренды, зафиксированных в акте приема-передачи помещения от 20.11.2019, обстоятельствами невозможности использования Помещения в смысле пункта 5.6 Договора.
Уведомлением от 21.07.2020 № 1993 Общество сообщило Предпринимателю об одностороннем отказе от Договора ввиду наличия у Помещения недостатков, препятствующих использованию Помещения в предусмотренных Договором целях.
Предприниматель, ссылаясь на то, что Помещение в период с 20.11.2019 по 30.06.2021 находилось в фактическом пользовании Общества, указывая на неисполнение им обязанности по внесению арендной платы за указанный период, направила Обществу претензию от 13.10.2022 с требованием о погашении задолженности по арендной плате в размере 1 386 666 руб.
Неисполнение Обществом требований названной претензии послужило основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суды первой и апелляционной инстанций не установили совокупности оснований для удовлетворения иска.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), а также своевременно вносить арендную плату (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Как установили суды, поскольку сторонами при передаче Помещения в ноябре 2019 года выявлены недостатки, в целях оценки технического состояния Помещения в июне 2020 года Общество поручило Компании провести обследование арендуемого объекта, по результатам обследования получено техническое заключение по визуально-инструментальному обследованию строительных конструкций нежилых помещений в подвале здания.
В техническом заключении Компании приведены сведения о наличии признаков аварийного состояния вследствие сильного термического воздействия (пожара): зафиксированы провалы до 50 мм и смещения отдельных участков плит; в ходе исследования проверена прочность и несущая способность железобетонных плит перекрытия и установлено, что имеется перегруз 4,1% многопустотной плиты перекрытия размером 1190*220 мм с потерей одного стержня арматуры; перегруз 6,7% многопустотной плиты перекрытия размером 1190*220 мм с потерей одного стержня арматуры (2 тип) в складской зоне; перегруз 56,2% многопустотной плиты перекрытия размером 1190*220 мм с потерей двух стержней арматуры; перегруз 50,3% ребра монолитного участка. Техническое заключение Компании содержит вывод о том, что безопасная эксплуатация помещения возможна только после проведения комплекса мероприятий по усилению (замене) аварийных плит.
Проанализировав содержание заключения Компании, суды пришли к обоснованному выводу, что Общество, получив соответствующее заключение в июне 2020 года, принимая во внимание, что Помещение планировалось использовать под магазин продовольственных товаров как место пребывания покупателей, использования оборудования, выкладки и нахождения товаров, обоснованно посчитало, что безопасная эксплуатация Помещения невозможна.
Уведомление Общества об отказе от Договора Предпринимателем не оспорено.
Суды отметили, что в период с момента составления акта приема-передачи до отказа Общества от Договора Предприниматель каких-либо действий по проведению оценки технического состояния Помещения, подтверждающего надлежащее состояние Помещения для его эксплуатации под магазин, не предприняла.
Исследовав обстоятельства возврата Помещения арендодателю, суд апелляционной инстанции установил, что в уведомлении от 21.07.2020 об отказе от Договора Общество также просило обеспечить доступ выездной комиссии в Помещение для подготовки акта приема-передачи 31.07.2020, указав на ограничение доступа представителей Общества в помещение ввиду смены Предпринимателем замков; в соответствии с письмом от 07.09.2020 Предприниматель обеспечил доступ в помещение представителю Общества только 21.09.2020. Исходя из указанных обстоятельств, материалов переписки сторон, хронологии событий при оформлении сторонам акта возврата Помещения, апелляционный суд пришел к выводу, что Помещение было возвращено Предпринимателю 21.09.2020.
Применительно к установленным при рассмотрении дела обстоятельствам суды правомерно посчитали, что исходя из согласованных сторонами в дополнительном соглашении от 16.01.2020 условий оснований для начисления арендной платы с 20.11.2019 не имелось.
Вопреки доводам подателя жалобы суды при рассмотрении дела исследовали собранные по делу доказательства и оценили их по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе заключение Компании и заключения по результатам проведенных по делу судебных экспертиз. В отношении указанного в заключении экспертов № 24165-9805/СЭ вывода о возможной безопасной эксплуатации Помещения без изменения эксплуатационных нагрузок, с проведением периодического мониторинга технического состояния плит перекрытий, суд апелляционной инстанции указал на невозможность обеспечения этих требований с учетом цели Договора (использование Помещения под магазин), предполагающей проходимость покупателейё размещение оборудования и товаров.
Аргументы Предпринимателя о незаконности принятых по делу судебных актов ввиду неприменения судами положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ об освобождении арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или заранее были известны арендатором либо должны были быть обнаружены при заключении договора или передаче имущества в аренду, несостоятельны, поскольку в данном случае в отношении конкретных недостатков, выявленных при приемке Помещения, сторонами достигнуто соглашение о последствиях их выявления в дальнейших отношениях по Договору.
Приведенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм права, а фактически сводятся к несогласию с выводами судов и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным по делу, и имеющимся в деле доказательствам. нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда Республики Карелия от 31.01.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2025 по делу № А26-9805/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Долгих Ларисы Николаевны - без удовлетворения.
|
