Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Баженовой Ю.С., Салтыковой С.С.,
при участии прокурора Махмудова Э.Т. (служебное удостоверение), от общества с ограниченной ответственностью «Всеволожские поместья» - Румянцева О.С. (доверенность от 21.02.2023),
рассмотрев 25.09.2025 в открытом судебном заседании (с перерывом) кассационную жалобу Заместителя Прокурора Ленинградской области на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 по делу № А56-92079/2023,
у с т а н о в и л:
Заместитель прокурора Ленинградской области, действуя в публичных интересах неопределенного круга лиц, а также интересах муниципального образования Громовское сельское поселение Приозерского муниципального района Ленинградской области, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Прокопенко Жаннете Валентиновне (далее - Предприниматель), обществу с ограниченной ответственностью «Всеволожские поместья» (далее - Общество), Администрации муниципального образования Громовское сельское поселение Приозерского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация) о признании ничтожной сделкой Договора купли-продажи от 08.11.2021 земельного участка с кадастровым номером 47:03:0813002:334, заключенного между Администрацией и Предпринимателем и применении последствий ее недействительности в виде обязания Предпринимателя возвратить Администрации образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 47:03:0813002:334 земельный участок с кадастровым номером 47:030813002:840; обязании Общества возвратить Администрации образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 47:03:0813002:334 земельные участки с кадастровыми номерами: 47:03:0813002:839, 47:03:0813002:796 и 47:03:0813002:797.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.
Решением суда первой инстанции от 09.08.2024 заявленные Прокурором требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением апелляционного суда от 30.04.2025 решение суда первой инстанции от 09.08.2024 отменено в части применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания предпринимателя возвратить Администрации образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 47:03:0813002:334 земельный участок с кадастровым номером 47:03:0813002:840 и обязания Общества возвратить Администрации образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 47:03:0813002:334 земельные участки с кадастровыми номерами: 47:03:0813002:839, 47:03:0813002:796 и 47:03:0813002:797.
В указанной части в иске отказано.
В остальной части решение от 09.08.2024 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Прокурор, считая, что выводы апелляционного суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебный акт принят с нарушением норм материального права, просит постановление отменить в части отказа в обязании Общества возвратить Администрации образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 47:03:0813002:334 земельные участки с кадастровыми номерами: 47:03:0813002:839, 47:03:0813002:796 и 47:03:0813002:797, удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
В отзывах на кассационную жалобу Предприниматель и Общество просят оставить обжалуемое постановление без изменения, считая его законным и обоснованным.
В судебном заседании Прокурор поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Предпринимателя до перерыва, а также представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, просили оставить жалобу без удовлетворения.
Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, прокуратурой Ленинградской области проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства при предоставлении Администрацией на праве собственности Предпринимателю без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 47:03:0813002:334, площадью 58900 +/- 170 кв. м, расположенного по адресу: Приозерский район, Громовское сельское поселение, п. Портовое, ул. Озерная, относившегося к категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для отдыха (рекреации)».
В ходе проверки установлено, что указанный земельный участок находился на праве аренды у Предпринимателя на основании договора аренды земельного участка от 05.09.2019 № 619-ГП, дополнительного соглашению к нему от 16.04.2021.
В соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 08.11.2021, заключенным между Администрацией и Предпринимателем на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), указанный земельный участок предоставлен на праве собственности Предпринимателю без проведения торгов в связи с нахождения на участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих покупателю на праве собственности.
Как было установлено в ходе прокурорской проверки, на земельном участке с кадастровым номером 47:03:0813002:334 возведены здания - дома для проживания отдыхающих с кадастровыми номерами 47:03:0813002:772, 47:03:0813002:773, 47:03:0813002:774, 47:03:0813002:775, 47:03:0813002:761, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) 12.07.2021.
Стоимость земельного участка составила 3 033 467 руб. 80 коп. и определена в соответствии с Порядком определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования Громовское сельское поселение, предоставляемых без проведения торгов, утвержденным решением Совета депутатов муниципального образования «Громовское сельское поселение» от 26.05.2021 № 98 (далее - Порядок) в размере 20 процентов его кадастровой стоимости.
Размер площади земельного участка, предоставленного в собственность, как необходимого для использования объектов недвижимости арендатора Администрацией не оценивался.
В последующем из земельного участка с кадастровым номером 47:03:0813002:334 выделены земельные участки с кадастровыми номерами 47:03:0813002:796, 47:03:0813002:797, 47:03:0813002:795, из которого выделены участки с кадастровыми номерами 47:03:0813002:839, 47:03:0813002:840.
После раздела земельного участка с кадастровым номером 47:03:0813002:334 все возведенные объекты недвижимости стали располагаться на земельном участке с кадастровым номером 47:03:0813002:839.
В соответствии с договором купли-продажи от 17.05.2023, заключенным между Предпринимателем и Обществом, земельные участки с кадастровыми номерами 47:03:0813002:839, 47:03:0813002:796 и 47:03:0813002:797 отчуждены в собственность Общества по цене 129 260 000 руб.
06.09.2023 Приозерской городской прокуратурой с участием заместителя главного государственного инспектора Приозерского района Управления Росреестра по Ленинградской области осуществлен осмотр земельного участка 47:03:0813002:839, в ходе которого на данном участке установлено наличие только одного объекта недвижимости с кадастровым номером 47:03:0813002:761, площадью 48,1 кв. м, имеющего ленточный фундамент, а также трех некапитальных построек, размерами 2,4 м на 6,0 м. Следов сноса или строительства иных капитальных строений на участке не выявлено.
По мнению Прокурора , учитывая, что сооружения, зарегистрированные в ЕГРН как дома для проживания отдыхающих с кадастровыми номерами 47:03:0813002:772, 47:03:0813002:773, 47:03:0813002:774, 47:03:0813002:775 таковыми не являлись, предусмотренные законом основания для заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:03:0813002:334 без проведения торгов отсутствовали.
Прокурор считает, что договор купли-продажи земельного участка 47:03:0813002:334 по льготной цене без проведения торгов, заключенный Предпринимателем и Администрацией в отсутствие предусмотренных пунктом 6 части 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ оснований, посягает на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих лиц (противоречит принципу равенства прав граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность и нарушает право муниципального образования на получение арендных платежей), в силу чего является ничтожной сделкой.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Прокурора в арбитражный суд с указанными требованиями.
Суд первой инстанции при рассмотрении дела пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований Прокурора в полном объеме.
Апелляционный суд не согласившись с выводами суда первой инстанции, изменил решение частично отказав в иске.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция считает, что обжалуемое постановление апелляционного суда подлежит частичной отмене по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Судами первой и апелляционной инстанций в ходе судебного разбирательства не было установлено наличие объектов недвижимости на земельном участке в момент заключения спорного договора купли-продажи.
Согласно условиям договора аренды, заключенного Администрацией с Предпринимателем спорный земельный участок с кадастровым номером 47:03:0813002:334 был предоставлен для его использования в рекреационной деятельности, а не для строительства каких-либо объектов недвижимости.
При этом, сооружения, которые были зарегистрированы в ЕГРН как дома для проживания отдыхающих с кадастровыми номерами 47:03:0813002:772, 47:03:0813002:773, 47:03:0813002:774, 47:03:0813002:775, признаны судами первой и апелляционной инстанций, не являющимися объектами недвижимости.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 № 935-0 также указал, что собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения.
Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Указанные правовые позиции изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2 и определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394.
В пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом 12.07.2017 указано, что предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.
Площадь выкупленного Предпринимателем земельного участка с кадастровым номером 47:03:0813002:334 составляла 58900+/- 170 кв. м, в то время как площадь принадлежащего Предпринимателю объекта, который действительно является объектом недвижимости, составляет лишь 43,3 кв. м.
В связи с тем, что не имелось правовых оснований для предоставления спорного земельного участка Предпринимателю в собственность без проведения торгов на основании статьи 39.20 ЗК РФ, суды первой и апелляционной первой инстанций пришли к выводу о наличии предусмотренных статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи земельного участка от 08.11.2021 недействительной сделкой.
В данной части постановление апелляционного суда не обжалуется.
Однако апелляционный суд признал, что отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований Прокурора, которые предъявлены к Обществу. При этом апелляционный суд исходил из того, что Общество обладают всеми признаками добросовестного приобретателя у которого не может быть истребовано спорное имущество, поскольку Общество добросовестно полагалось на сведения ЕГРН о наличии у Предпринимателя права собственности в отношении земельных участков, выступавших предметом купли-продажи.
Суд кассационной инстанции считает данный вывод апелляционного суда ошибочным.
Добросовестность участников гражданских правоотношений оценивается судом с учетом обстоятельств конкретного дела, а особенности конкретного объекта гражданских прав могут налагать дополнительные требования к разумности и осмотрительности поведения лица.
Абзацем 3 пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
Таким образом, по смыслу гражданского законодательства, в том числе названной нормы и статьи 10 ГК РФ, предполагается добросовестность участника гражданского оборота, полагавшегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН.
Вместе с тем сама по себе внесенная в соответствующий реестр запись о праве собственности отчуждателя не может рассматриваться как неопровержимое доказательство наличия такого права (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 13.07.2021 № 35-П).
Любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества должен ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснить основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него.
Как следует из материалов дела, Предприниматель стал арендатором земельного участка с кадастровым номером 47:03:0813002:334 по договору от 05.09.2019 № 619-ГП на основании договора о переуступке прав от 01.02.2021, заключенного с прежним арендатором обществом с ограниченной ответственностью «Солнечный хутор» (ИНН 4712126900). Государственная регистрация права аренды Предпринимателя произведена 11.02.2021.
16.04.2021 между Предпринимателем и Администрацией заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 05.09.2019 № 619-ГП, которым договор изложен в новой редакции.
В пункте 1.3 договора (здесь и далее в редакции дополнительного соглашения от 16.04.2021) указано, что на арендуемых участках отсутствуют объекты недвижимого имущества.
В договоре отсутствует указание на то, что арендатор вправе осуществлять застройку земельных участков.
Более того, пунктом 4.4.9 договора предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора по любым основаниям освободить участки, вывезти с участков все движимое имущество, размещенное арендатором на участках и возвратить участки арендодателю по акту приема передачи. Данное условие договора аренды, по сути, свидетельствует об отсутствии у арендатора права на возведение на участках капитальных сооружений.
Между тем судами установлено и материалами дела подтверждается, что Предпринимателем 12.07.2021 была произведена государственная регистрация права собственности на здания - дома для проживания отдыхающих с кадастровыми номерами 47:03:0813002:772, 47:03:0813002:773, 47:03:0813002:774, 47:03:0813002:775, 47:03:0813002:761, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 47:03:0813002:334. Регистрационные действия произведены спустя всего 3 месяца с момента подписания дополнительного соглашения от 16.04.2021, констатировавшего отсутствие на земельном участке с кадастровым номером 47:03:0813002:334 объектов недвижимости, что уже само по себе вызывает обоснованные сомнения в реальности возведения такого количества объектов недвижимости за столь короткое время.
Правовым основанием возникновения у Предпринимателя права собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:03:0813002:334, из которого были выделены купленные Обществом земельные участки с кадастровыми номерами 47:03:0813002:839, 47:03:0813002:796 и 47:03:0813002:797, являлось приобретение в порядке статьи 39.20 ЗК РФ. Указанная норма предусматривает отчуждение из публичной собственности земельного участка в размере, необходимом для использования (эксплуатации) находящихся на участке объектов недвижимости, принадлежащих частному собственнику.
Судами установлено, что объекты с кадастровыми номерами 47:03:0813002:772, 47:03:0813002:773, 47:03:0813002:774, 47:03:0813002:775, наличие которых на земельном участке послужило основанием для его выкупа, не являлись объектами недвижимости. Непосредственно перед заключением между Предпринимателем и Обществом договора купли-продажи от 17.05.2023 указанные объекты были сняты с кадастрового учета по заявлению Предпринимателя в связи со сносом, государственная регистрация прав на них прекращена. При этом в результате осмотра, проведенного 06.09.2023 Приозерской городской прокуратурой с участием заместителя главного государственного инспектора Приозерского района Управления Росреестра по Ленинградской области следов сноса капитальных строений на участке не выявлено.
Из материалов дела усматривается, что Общество является профессиональным участником рынка недвижимости.
Таким образом, исходя из оснований приобретения Предпринимателем права собственности на спорные земельные участки, учитывая особенности объектов, находящихся на земельном участке, информация о возникновении которых отражалась в публично доступном реестре и наличием которых обусловлено приобретение земельного участка в собственность, принимая во внимание незначительный период времени реального владения Предпринимателем земельным участком, как в качестве арендатора, права которого на застройку ограничены договором, так и собственника, Общество как покупатель, являясь профессиональным участником рынка недвижимости, действуя с должной степенью осмотрительности при заключении договора купли-продажи от 17.05.2023, имело достаточные основания, для того чтобы усомниться в законности получения продавцом титула собственника.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно не признал Общество добросовестным приобретателем спорных земельных участков и правомерно возложил на Общество обязанность возвратить их Администрации.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 по делу № А56-92079/2023 отменить в части отказа в удовлетворении требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества с ограниченной ответственностью «Всеволожские поместья» возвратить администрации муниципального образования Громовское сельское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 47:03:0813002:334 земельные участки с кадастровыми номерами: 47:03:0813002:839, 47:03:0813002:796 и 47:03:0813002:797. В этой части решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.08.2024 оставить в силе.
В остальной части постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 оставить без изменения.
|
