Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Нестерова С.А., Сергеевой И.В.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Креатив РУС Девелопмент» Филина Г.Г. (доверенность от 07.06.2025),
рассмотрев 16.10.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2025 по делу № А56-58280/2024,
у с т а н о в и л:
Общество с ограниченной ответственностью «Креатив РУС Девелопмент», адрес: 197229, Санкт-Петербург, ул. 3-я Конная Лахта, д. 48, корп. 9, стр. 1, пом. 3Н, ОГРН 1207800061644, ИНН 7814775835 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), о признании недействительным (ничтожным) пункта 2.2 дополнительного соглашения от 20.02.2023 № 2 к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 14.08.2020 № 17/ЗКС10741; об изложении пункта 2 названного соглашения в редакции, предложенной Обществом; о взыскании с Комитета в качестве неосновательного обогащения денежных средств в размере 1 707 198 руб. 12 коп., составляющих переплату Общества по дополнительному соглашению, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.12.2023 по 13.06.2024 в размере 92 207 руб. 32 коп. с последующим начислением, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, с 14.06.2024 до момента фактического исполнения обязательства.
Решением суда от 25.11.2024 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением апелляционного суда от 23.05.2025 названное решение отменено. Суд удовлетворил заявленные требования частично, изложил пункт 2 дополнительного соглашения в следующей редакции: «2. После истечения первоначального срока действия договора, а именно, с 14.10.2023 арендная плата рассчитывается в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и(или) Санкт-Петербурга, регулирующими исчисление размера арендной платы за земельные участки. Арендатор перечисляет арендную плату за последний квартал 2023 года - в срок до 31.12.2023. В дальнейшем арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала. Предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, причислять арендную плату помесячно - за каждый месяц вперед, не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца. Положения настоящего пункта дополнительного соглашения распространяются на отношения сторон, возникшие с 20.02.2023». Также судом с Комитета в пользу Общества взыскано 1 707 198 руб. 12 коп., составляющие переплату Общества по дополнительному соглашению, как неосновательное обогащение, проценты за пользование чужими денежными за период с 25.12.2023 по 13.06.2024 в размере 92 207 руб. 32 коп. с последующим начислением на сумму неосновательного обогащения с 14.06.2024 до момента фактического исполнения обязательства, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судом распределены судебные расходы.
Комитет, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, просит обжалуемое постановление отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Вопреки выводам суда, заявитель считает, что оспариваемое дополнительное соглашение соответствует требования закона и иным правовым актам. Так, кассатор указывает, что в рассматриваемом случае договор аренды заключен по результатам аукциона, в силу норм гражданского и земельного законодательства размер оплаты землепользования определяется по результатам этого аукциона. Иной подход к расчету размера арендной платы при указанных обстоятельствах влечет возникновение необоснованных преимуществ у арендатора земельного участка перед другими потенциальными инвесторами. В этой связи, по мнению Комитета, изменение условий договора путем изменения размера оплаты землепользования противоречит закону. Кроме того, податель жалобы считает, что в данном случае отсутствуют основания для применения постановления правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379, принятого во исполнение Закона Санкт-Петербурга от 21.11.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Постановление № 1379). Также кассатор отмечает, что Общество согласилось с условиями договора, дополнительного соглашения, волеизъявление выражено в их подписании; считает, что Общество злоупотребляет своими правами. Помимо указанного, заявитель полагает, что поскольку между сторонами имеют место арендные отношения, вытекающие из договора, правила о неосновательном обогащении в силу буквального толкования статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат; также Комитет указывает, что расчет предъявленной суммы судом не проверен. Подробно позиция кассатора изложена в самой жалобе.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным.
В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал.
Комитет о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, правительством Санкт-Петербурга принято постановление от 18.03.2020 № 138 о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях с кадастровым номером 78:34:0004603:3061, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 3-я Конная Лахта, уч. 58, для строительства объекта производственной деятельности (далее - Объект) на следующих инвестиционных условиях: установление размера ежегодной арендной платы по итогам аукциона; срок действия договора аренды участка - 38 месяцев;
Начальная цена ежегодной арендной платы за участок определена в размере 7 700 000 руб. на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс» от 17.10.2019 с учетом: ТЭПов объекта производственной деятельности, планируемого к возведению на участке (максимальная площадь ОКС - 6000 кв.м, максимальная высота - 12 м); права собственности инвестора на будущие возводимые улучшения; права владения и пользования участком инвестора на период строительства Объекта с возможностью последующего переоформления участка в долгосрочную аренду.
По итогам аукциона 14.08.2020 между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор № 17/ЗКС-10741 аренды земельного участка на инвестиционных условиях, по условиям которого: участок предоставлен для строительства Объекта площадью не более 6000 кв.м, высотой не более 12 м (пункты 1.2, 3.1 договора), сроком действия - до 13.10.2023 (38 месяцев) (пункт 9.1 договора).
Общая сумма арендной платы, определенная в договоре по результатам аукциона, составила 24 383 333 руб. 33 коп. (пункт 4.1 договора).
До настоящего времени Объект в эксплуатацию не введен.
В дальнейшем во исполнение статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 58-ФЗ) между Комитетом и Обществом 20.02.2023 заключено дополнительное соглашение № 2 к договору сроком действия по 13.10.2026.
Пунктами 2.1, 2.2 дополнительного соглашения № 2 установлен следующий порядок расчета арендной платы по истечении первоначального срока действия договора, с 14.10.2023 (по истечении первоначального срока действия договора):
- в отсутствие разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию - исходя из размера арендной платы, установленной по итогам аукциона в договоре (7 700 000 руб./год);
- после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующими исчисление арендной платы за земельные участки.
Таким образом, дополнительным соглашением № 2 до получения Обществом разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию предусмотрена обязанность по выплате арендатором арендной платы в размере, определенном в качестве начальной цены предмета аукциона.
Полагая, что данный пункт соглашения (2.2) противоречит действующему законодательству и, как следствие, у Общества образовалась переплата по арендной плате, последнее обратилось в суд с настоящим иском с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора.
Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу об удовлетворении иска за исключением требования о признании недействительным (ничтожным) пункта 2.2 дополнительного соглашения.
Судебный акт в части отказа в удовлетворении исковых требований сторонами не обжалуется.
Удовлетворяя требования, суд исходил из того, что условия о порядке определения размера арендной платы, закрепленные в договоре, не могут быть распространены на отношения, возникшие в рамках дополнительного соглашения, заключенного без проведения торгов на основании специальной нормы федерального закона; поскольку Законом № 58-ФЗ не установлен какой-либо специальный порядок определения арендной платы, подлежат применению общие нормы (пункты 2, 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации), в силу которых арендная плата за участки, предоставленные без торгов, является расчетной и определяется в соответствии с действующими нормативными правовыми актами; размер арендной платы на срок действия дополнительного соглашения, заключенного без проведения торгов, подлежит определению в соответствии с Постановлением № 1379.
Между тем апелляционным судом не учтено следующее.
Пунктом 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.
Материалами дела подтверждается, что договор аренды заключен по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях.
В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
Спорное дополнительное соглашение № 2 заключено между сторонами в соответствии со статьей 8 Закона № 58-ФЗ и на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 29.12.2022 № 1388 «О мерах по реализации Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с частью 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:
1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;
2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.
Согласно части 5 указанной статьи арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 данной статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.
Статья 8 Закона № 58-ФЗ предусматривает механизм пролонгации (увеличение срока действия) договоров аренды земельных участков публичной собственности независимо от оснований заключения договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате (часть 3), право уполномоченных органов принимать решения об определении льготного размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (часть 2), и не регулирует изменение сторонами условий договора об арендной плате.
При таком положении выводы апелляционного суда о том, что дополнительное соглашение № 2 представляет собой новое самостоятельное основание для предоставления земельного участка истцу без торгов и о применении после первоначального срока действия договора регулируемой арендной платы основаны на неправильном толковании приведенных норм материального права применительно к обстоятельствам спора, противоречат установленному законом порядку предоставления публичных земель в аренду на торгах.
Поскольку изменение размера арендной платы, сформированного на торгах, по правилам нормативно регулируемой публичным органом платы является необоснованным, основания для пересмотра этой платы вследствие продления срока действия договора аренды у апелляционного суда отсутствовали.
Принимая во внимание изложенное, суд округа считает, что у апелляционного суда не имелось предусмотренных законодательством оснований для удовлетворения требований Общества. Апелляционный суд неправомерно удовлетворил требование о внесении изменений в пункт 2 дополнительного соглашения к договору в редакции, изложенной в иске, а также ошибочно исходил из наличия неосновательного обогащения на стороне Комитета в виде излишне уплаченной Обществом арендной платы (разница между арендной платой, уплаченной в соответствии с условиями дополнительного соглашения № 2 и арендной платой, рассчитанной в соответствии с Постановлением № 1379).
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции принял по существу правильное решение. Правовая аргументация суда соответствует применимым к спорным отношениям нормам права, выводы согласуются с материалами дела, оснований не согласиться с которыми у суда округа не имеется.
Согласно пункту 5 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба Комитета подлежит удовлетворению, обжалуемое апелляционное постановление - отмене, как принятое с нарушением норм материального права, с оставлением в силе решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2025 по делу № А56-58280/2024 отменить.
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.11.2024 по настоящему делу оставить в силе.
|
