Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Яковлева А.Э., судей Мирошниченко В.В., Тарасюка И.М.,
рассмотрев 22.10.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Современник» на решение Арбитражного суда Тверской области от 20.01.2025 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 по делу № А66-15099/2024,
у с т а н о в и л:
общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Долговой центр», адрес: г. Москва, Краснопресненская наб., д. 12, пом. 1/18, ОГРН 1067746524471, ИНН 7708597482, обратилось 24.09.2024 в Арбитражный суд Тверской области с иском к ООО Специализированному застройщику «Современник», адрес: г. Тверь, б-р Цанова, д. 1б, пом. XVIIIВ, оф. 303, этаж 3, ОГРН 1176952006219, ИНН 6950205448 (далее - Общество, Специализированный застройщик) о взыскании 1 306 045,31 руб. компенсации, связанной с утратой статуса залогового кредитора.
К участию в рассмотрении спора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена публично-правовая компания «Фонд развития территорий».
Решением суда от 20.01.2025 с Общества в пользу ООО «Долговой центр» взыскано 1 306 045,31 руб. компенсации и 64 182 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 решение от 20.01.2025 изменено, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: «Взыскать с Общества в пользу ООО «Долговой центр» 1 175 440,77 руб. компенсации и 57 763 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части требований отказать». С Общества в пользу ООО «Долговой центр» взыскано 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
В кассационной жалобе Общество просит изменить решение от 20.01.2025 и постановление от 30.04.2025 в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, в соответствии с которым частично удовлетворить заявленные требования и обязать Общество перечислить ООО «Долговой центр» денежные средства в размере 117 544,08 руб. как первоначальную компенсацию лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором, в течении пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта.
Общество считает, что судами не был применен закон, подлежащий применению. По мнению Общества, указанный спор подлежал разрешению в соответствии с положениями статьи 5 Федерального закона от 08.08.2024 № 282-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 282-ФЗ).
Податель кассационной жалобы считает, что судом был неверно определен размер первоначальной компенсации, в отношении которой истцом были заявлены исковые требования. В связи с изложенным Общество полагает, что в качестве первоначальной компенсации заявителю подлежало выплатить 117 544,08 руб.
В письменных объяснениях по кассационной жалобе Общество поддерживает доводы кассационной жалобы.
Определением суда кассационной инстанции от 27.08.2025 судебное разбирательство было отложено на 24.09.2025.
Определением суда кассационной инстанции от 22.09.2025 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отсутствующие по причине нахождения в отпуске судьи Александрова Е.Н. и Герасимова Е.А. заменены на судей Мирошниченко В.В. и Тарасюка И.М.
В силу пункта 5 статьи 18 АПК РФ судебное разбирательство в кассационной инстанции произведено с самого начала.
Определением суда кассационной инстанции от 24.09.2025 судебное разбирательство было отложено на 22.10.2025.
Участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, однако своих представителей для участия в судебном заседании не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, в производстве Арбитражного суда Тверской области находилось дело № А66-7173/2020 о признании ООО «Стройсектор» несостоятельным (банкротом). Решением суда от 28.07.2020 по делу № А66-7173/2020 ООО «Стройсектор» (застройщик) признано несостоятельным (банкротом), в отношении его введена процедура конкурсного производства
Определением суда от 04.05.2023 по делу № А66-7173/2020 производство по делу о банкротстве ООО «Стройсектор» прекращено.
Семеновым Анатолием Александровичем 17.04.2012 приобретено право требования по договору № 1/1-44 участия в долевом строительстве жилья на квартиру № 12, общей площадью 65,62 кв.м, находящуюся в строящемся многоквартирном доме по адресу: г. Тверь, пер. Трудолюбия, д. 6 (далее - квартира). В силу пункта 1.1 договора стоимость квартиры составляет 3 805 960 руб.; квартира оплачена дольщиком полностью. Впоследствии указанное право требования по договору участия в долевом строительстве жилья от 17.04.2012 № 1/1-44 уступлено Дементьеву Михаилу Михайловичу по договору уступки права требования от 02.10.2014. Оплата по указанному договору производилась, в том числе, за счет средств ипотечного кредита, предоставленного Банком ВТБ 24 (публичное акционерное общество; далее - Банк ВТБ 24). Дементьевым М.М. были нарушены сроки возврата кредита, в связи с чем Центральным районным судом г. Твери 07.08.2018 по делу № 2-1121/2018 вынесено решение о взыскании денежных средств и обращении взыскания на право требования на строящуюся квартиру в пользу Банка.
Впоследствии Банк ВТБ 24 реорганизовано путем присоединения к Банку ВТБ (публичное акционерное общество; далее - Банк).
Определением Центрального районного суда города Твери от 17.06.2019 по указанному делу произведена замена Банка на ООО «Ипотечный агент ВТБ-ипотека».
Квартира, как нереализованное имущество заемщика-должника, передана 21.08.2019 взыскателю ООО «Ипотечный агент ВТБ-Ипотека» в рамках исполнительного производства от 02.10.2018 № 18289/18/69037-ИП. Права требования на указанную квартиру переданы ООО «Долговой центр» 27.03.2020.
Определением Арбитражного суда Тверской области от 25.05.2022 по делу № А66-7173/2020 требования Общества в размере 3 805 960 руб. признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению за счет имущества ООО «Стройсектор», оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр за счет выручки от продажи залогового имущества и преимущественно перед другими кредиторами, не обладающими правами залогодержателей, заявившими требования после закрытия реестра требований кредиторов должника.
Определением суда от 20.01.2022 по делу № А66-7173/2020 удовлетворено заявление Специализированного застройщика о намерении стать приобретателем имущественных прав ООО «Стройсектор» путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства: 64-квартирный трехэтажный с мансардой жилой дом, земельный участок, на котором дом расположен, а также проектную и иную документацию со всеми внесенными в нее изменениями.
На основании определения суда от 21.02.2022 по делу № А66-7173/2020 Специализированному застройщику передано имущество застройщика (ООО «Стройсектор»), а именно названный объект незавершенного строительства, а также обязательства перед участниками долевого строительства объекта в порядке статьи 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).
Определением суда от 23.01.2023 по делу № А66-7173/2020 признано отсутствующим обременение в пользу ООО «Долговой центр» права аренды земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства.
В связи с передачей залога третьему лицу требование ООО «Долговой центр» утратило статус залогового, что явилось основанием для обращения в суд с требованием о выплате компенсации.
Суд первой инстанции счел требования обоснованными.
Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда первой инстанции, пришел к выводу, что ООО «Долговой центр» имеет право на получение компенсации за утрату статуса залогового кредитора должника в связи с передачей Специализированному застройщику имущества и прав застройщика.
Проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и в возражениях относительно указанной жалобы, Арбитражный суд Северо-Западного округа приходит к следующим выводам.
Передача прав и обязательств застройщика в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве влечет прекращение залога объекта незавершенного строительства и прав на земельный участок в пользу кредиторов, чьи требования основаны на договорах участия в долевом строительстве.
Применительно к обстоятельствам данного конкретного дела судами учтена позиция Конституционного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении от 21.07.2022 № 34-П (далее - Постановление № 34-П), который установил временный механизм удовлетворения требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика.
В рассматриваемом случае правильным является вывод судов о том, что ООО «Долговой центр» имеет право на получение компенсации за утрату статуса залогового кредитора должника в связи с передачей Специализированному застройщику имущества и прав застройщика.
Суд первой инстанции, учитывая правовые позиции, изложенные в Постановлении № 34-П и Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2023 № 309-ЭС22-24570(6,7) по делу № А60-31963/2020, пришел к выводу, что предварительный размер первоначальной компенсации в рублях определяется по соответствующей формуле и составляет 1 306 045,31 руб. компенсации.
Суд апелляционной инстанции, оставляя определение суда первой инстанции по праву без изменения, согласился с выводами суда первой инстанции, указал, что в соответствии с Постановлением № 34-П размер компенсации составляет 1 175 440,77 руб.
Вместе с тем суды не учли следующее.
В пункте 1 статьи 5 Закона № 282-ФЗ указано, что кредиторы, требования которых по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на переданные объект незавершенного строительства и (или) земельный участок, были в рамках дела о банкротстве застройщика включены в реестр требований кредиторов, но остались неудовлетворенными (в данном случае - ООО «Долговой центр»), имеют право требовать уплаты Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации, которым переданы права и обязательства застройщика, денежной суммы в размере, порядке и на условиях, которые установлены настоящей статьей.
При этом суды отклонили довод Специализированного застройщика о необходимости применения при рассмотрении настоящего обособленного спора не правовой позиции, изложенной в постановлении № 34-П, а Закона о банкротстве в редакции Закона № 282-ФЗ.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с указанным выше выводом судов по следующим мотивам.
Постановлением № 34-П устанавливался временный порядок защиты прав лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщиков-банкротов, в то время как федеральному законодателю надлежало внести в правовое регулирование изменения, вытекающие из позиции, сформированной Конституционным Судом Российской Федерации.
Закон № 282-ФЗ, принятый 08.08.2024, устанавливает порядок удовлетворения требований лиц, не являвшихся участниками строительства, требования которых по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика, были в рамках дела о банкротстве застройщика включены в реестр требований кредиторов, но остались неудовлетворенными. В соответствии со статьей 6 Закона № 282-ФЗ данный документ, вступил в силу 08.09.2024.
Законом № 282-ФЗ введена в действие статья 5, которая регулирует специальный порядок определения размера компенсации лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами; такой порядок действует в пределах сроков, установленных пунктом 2 части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ (1 год), а в случае, если на день вступления в силу настоящего Федерального закона указанные сроки истекли, в течение шести месяцев со дня вступления в силу настоящего Федерального закона (часть 10 статьи 5 Закона № 282-ФЗ). Общество обратилось в суд настоящим заявлением в пределах шести месяцев со дня вступления в силу Закона № 282-ФЗ.
В силу части 1 статьи 5 Закона № 282-ФЗ, в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и обязательства застройщика в соответствии со статьей 201.15-2-2 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) переданы Фонду или некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда, созданной субъектом Российской Федерации, без соблюдения условия, предусмотренного пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), не являвшиеся участниками строительства кредиторы, требования которых по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на переданные объект незавершенного строительства и (или) земельный участок, были в рамках дела о банкротстве застройщика включены в реестр требований кредиторов, но остались неудовлетворенными, имеют право требовать уплаты Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации, которым переданы права и обязательства застройщика, денежной суммы в размере, порядке и на условиях, установлены настоящей статьей.
При этом законодатель, в частности, отдельно указал на применение положений статьи 5 указанного Федерального закона к правоотношениям сторон, возникшим до вступления Закона № 282-ФЗ в силу.
В части 12 статьи 5 Закона № 282-ФЗ установлено, что порядок определения размера требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, и удовлетворения таких требований фондами, предусмотренный настоящей статьей, применяется в случае, если на день вступления в силу настоящего Федерального закона размер требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, и порядок удовлетворения таких требований не установлены вступившим в законную силу судебным актом.
Порядок определения размера требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, и удовлетворения таких требований Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации, предусмотренный статьей 5 Закона № 282-ФЗ, применяется, если на день вступления в силу данного федерального закона размер требований и порядок их удовлетворения не установлены вступившим в законную силу судебным актом.
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении № 34-П установил временный порядок защиты прав лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика, перед которыми у Фонда не возникли обязательства по передаче помещений, предусмотрев механизм предоставления им компенсации со стороны Фонда в пределах, определенных в постановлении в виде первоначальной и последующей компенсации до внесения соответствующих изменений в закон.
Соответствующие изменения внесены Законом № 282-ФЗ, согласно ему 10% от подлежащей взысканию денежной суммы выплачивается вне зависимости от реализации свободных помещений в проблемном объекте в течение 5 дней со дня удовлетворения соответствующего заявления (искового заявления), оставшаяся часть денежной суммы определяется как разница между денежными средствами, вырученными от реализации свободных помещений в проблемном объекте, и денежными средствами, являющимися расходами, связанными с завершением строительства проблемного объекта его содержанием, охраной и реализацией.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции соглашается с доводом кассационной жалобы Специализированного застройщика о неправильном применении норм материального права судами в части расчета суммы последующей компенсации, подлежащей выплате бывшим залоговым кредиторам застройщика-банкрота, на основании временного механизма, установленного Постановлением № 34-П, в то время как подлежали применению положения Закона № 282-ФЗ; аналогичная правовая позиция указана в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2025 № 305-ЭС19-22524(12) по делу № А41-44407/2018.
На основании вышеизложенного суд кассационной инстанции считает, что выводы судов преждевременны, сделаны при неправильном применении норм материального права, без установления всех фактических обстоятельств дела и оценки всех доводов и доказательств. При этом суд кассационной инстанции не может применить к данному спору принцип эстоппеля, согласно которому сторона лишается права ссылаться в последующих судебных инстанциях на обстоятельства, которые не были исследованы нижестоящими судами, поскольку без уважительных причин не приводились этой стороной в обоснование своей позиции с представлением соответствующих доказательств (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.10.2025 № 305-ЭС20-13365(5,6,7)). В данном случае Специализированный застройщик в суде первой инстанции указывал на необходимость применения к спору положений Закона № 282-ФЗ и приводил встречные расчеты, однако суды не применили к спорному правоотношению положения указанного Закона.
В соответствии с положениями части 1 статьи 168, части 2 статьи 271, части 1 статьи 288 АПК РФ судебная коллегия суда кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, поскольку судами не установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, не в полной мере исследованы имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, неправильно применены нормы материального права.
С учетом отсутствия у суда кассационной инстанции полномочий на исследование и оценку доказательств, а также на совершение иных процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, обособленный спор подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.
При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть изложенное в настоящем постановлении, установить все входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку представленным доказательствам и заявленным Обществом возражениям в их совокупности и взаимной связи, в том числе применить положения Закона № 282-ФЗ, и по результатам принять законный и мотивированный судебный акт.
Руководствуясь статьями 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда Тверской области от 20.01.2025 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 по делу № А66-15099/2024 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.
|
