Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 5 ноября 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Баженовой Ю.С. и Кадулина А.В.,
при участии от товарищества собственников жилья «Кватра» Малашина В.А. (доверенность от 05.09.2024), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Мариева В.А. (доверенность от 27.12.2024),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2025 по делу № А56-41669/2024,
у с т а н о в и л:
Товарищество собственников жилья «Кватра», адрес: 191002, Санкт-Петербург, ул. Большая Московская, д. 4, литера А, ОГРН 1037843038750, ИНН 7825698237 (далее - ТСЖ «Кватра», товарищество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, литера А, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КИО, комитет), о признании за собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Б. Московская, дом 4, литер А, право общей долевой собственности на нежилое помещение 2-Н с кадастровым номером 78:31:0001134:3273, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Московская, д. 4, литера А, и о признании отсутствующим право собственности Санкт-Петербурга на указанное нежилое помещение (с учетом уточнений).
Решением суда от 18.02.2025 в иске отказано.
Постановлением апелляционного суда от 11.06.2025 решение отменено, за собственниками многоквартирного дома признано право общей долевой собственности на нежилое помещение 2-Н с кадастровым номером 78:31:0001134:3273, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Московская, дом 4, литера А, и признано отсутствующим право собственности Санкт-Петербурга на указанное нежилое помещение.
В кассационной жалобе комитет просит постановление апелляционного суда отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Податель жалобы указывает на то, что суд апелляционной инстанции посчитал, что согласно справке ГБУ «ГУИОН» от 08.09.2021 наиболее близкой к дате приватизации первой квартиры в данном многоквартирном доме (далее - МКД) спорное помещение было учтено как нежилое, подсобное; при этом суд не дал пояснения по поводу того, почему считает дату первой инвентаризации в 1966 году ближайшей к дате первой приватизации (если считать датой первой приватизации 07.06.1993). Податель жалобы полагает, что инвентаризация, проведенная 20.07.1993, ближе к дате первой приватизации. По мнению подателя жалобы, использование помещения по состоянию на 1966 год как подсобного, не указывает на то, что по состоянию на дату первой приватизации помещение использовалось исключительно в целях обслуживания дома.
Податель жалобы ссылается на то, что суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что право государственной собственности Санкт-Петербурга на спорное помещение зарегистрировано 29.02.2024 и до момента учета спорного помещения в реестре собственности Санкт-Петербурга город не обладал сведениями о помещении, не имел возможности и оснований осуществлять хозяйственные действия в отношении помещения, содержать его и распоряжаться им.
Податель жалобы ссылается на то, что в настоящее время помещение не находится во владении истца, что исключает возможность признания за собственниками помещений дома право общей долевой собственности на спорное помещение в силу приобретательной давности.
В отзыве на кассационную жалобу ТСЖ «Кватра» просит постановление оставить без изменения, соглашаясь с изложенными в нем выводами.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель комитета подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель ТСЖ «Кварта» обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
ТСЖ «Кватра» зарегистрировано в качестве юридического лица 04.09.1998 и осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Московская д.4, литера А, свидетельство о регистрации № 73785.
Согласно уведомлению Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 02.07.1998 № 5689-8, 19.06.1998 проведена государственная регистрация единого комплекса недвижимого имущества МКД, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Московская, д. 4, за регистрационным номером № 22 с присвоением ему кадастрового номера 78:1134:1:12.
Как следует из уведомления о государственной регистрации кондоминиума, направленного уполномоченному представителю создаваемого ТСЖ от 02.07.1998 № 5689, в упомянутом доме находится 27 квартир, подвал, три лестницы, общая полезная площадь дома составляет 3 002,9 кв. м; на момент регистрации кондоминиума 20 квартир из 27 были приватизированы, что подтверждается списком собственников квартир; согласно схеме комплекса (лист 3 уведомления) в состав комплекса входит, в том числе находящееся в подвале дома помещение 2-Н площадью 99 кв. м, которому присвоен кадастровый номер 78:31:0001134:3273.
В помещении 2-Н расположены инженерные коммуникации и оборудование: трубопроводы, задвижки, регулирующие подачу отопления в дом, термометры и монометры, магистральный трубопровод от котельной ООО «Петербургтеплоэнерго», в помещении проходят транзитом трубы АО «Теплосеть Санкт-Петербурга», используемые для снабжения теплом МКД, коммерческий узел учета тепловой энергии, в помещении расположены общедомовые трубы водоснабжения и канализации. Вход в помещение осуществляется из подъезда № 3, отдельный вход с улицы в помещение отсутствует.
В авизо № 81 содержатся сведения, что в августе 2000 года жилое здание общей полезной площадью 3 002,9 кв.м (жилая площадь - 1 563,1 кв.м), расположенное по адресу: ул. Большая Московская, д. 4 , литера А, передано на баланс ТСЖ «Кватра» комиссией в составе представителей ГУ «Центральное РЖА», ЖЭС № 2, ТСЖ «Кватра», что подтверждается актом приемки-передачи от 22.08.2000 № 81.
Согласно акту от 17.11.2000, составленному на основании решения общего собрания членов ТСЖ «Кватра» от 26.05.2000 (протокол № 13), комиссией проведено обследование упомянутого МКД на предмет передачи его с технического обслуживания Жилищного агентства на баланс ТСЖ «Кватра».
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) 29.02.2024 за Санкт-Петербургом зарегистрировано право собственности на помещение 2-Н площадью 99 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001134:3273, расположенное в указанном МКД.
Указывая на то, что помещение 2-Н с кадастровым номером 78:31:0001134:3273 является частью общедомового имущества МКД, с 22.08.2000 используется ТСЖ «Кватра» как представителем собственников помещений в МКД для нужд МКД, товарищество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. В правовом обосновании иска товарищество ссылается на статьи 290 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Суд первой инстанции пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, посчитал, что спорное помещение перешло в собственность Санкт-Петербурга в силу закона, из собственности Санкт-Петербурга не выбывало, что помещение не находится во владении товарищества, что исключает возможность признания за собственниками помещений многоквартирного дома права общей долевой собственности на помещение в силу приобретательной давности и признания отсутствующим права собственности Санкт-Петербурга на помещение.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции. Апелляционный суд пришел к выводу о том, что изначально спорное подвальное помещение было предназначено и использовалось, в том числе по состоянию на дату первой приватизации квартиры в этом МКД (07.06.1993), для обеспечения общедомовых нужд, целевое назначение помещения не изменялось, помещение для самостоятельного использования под иные не общедомовые цели не выделялось и не формировалось.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что спорное помещение 2-Н относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены постановления.
Суд апелляционной инстанции применил правовую позицию, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, согласно которой с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», жилой дом в котором приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, поэтому правовой режим помещений, как относящихся, так и не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в жилом доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Таким образом, для определения того, относится ли помещение к общему имуществу дома, ключевое значение имеет обстоятельство, было ли спорное подвальное помещение предназначено для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме.
Приватизация первой квартиры в указанном МКД состоялась 07.06.1993. Согласно справке от 08.09.2021, изготовленной ПИБ «Южное» департамента кадастровой деятельности ГБУ «ГУИОН», на момент первой инвентаризации, проведенной в 1966 году, спорное помещение было учтено как нежилое - подсобное.
Суд апелляционной инстанции на основании установленных по делу обстоятельств пришёл к правильному выводу о том, что спорное помещение относится к общей долевой собственности домовладельцев данного МКД, право общей долевой собственности на указанное помещение возникло с момента государственной регистрации права частной собственности на первую квартиру в доме.
Первая приватизация квартиры в МКД произошла 07.06.1993, на эту дату помещение 2-Н было подсобным, не предусматривалось его самостоятельного использования, с этого момента возникло право общей долевой собственности жильцов на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы.
Спорное помещение находится в фактическом владении и используется ТСЖ в интересах всех домовладельцев для размещения правления ТСЖ.
Суд апелляционной инстанции установил, что с момента передачи МКД на баланс ТСЖ (с 22.08.2000) помещение 2-Н используется под офис ТСЖ, в нем размещены кабинеты председателя, бухгалтера, архив ТСЖ, ведется приём собственников помещений МКД.
Суд апелляционной инстанции обоснованно сослался на то, что в деле отсутствуют сведения об использовании спорного подвального помещения городом Санкт-Петербургом как самостоятельного объекта для целей, не связанных с обслуживанием МКД, в деле нет доказательств использования Санкт-Петербургом указанного помещения, распоряжения помещением путем сдачи его в аренду и т.п.
В соответствии с пунктом 2 статьи 141.4 ГК РФ помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи.
Апелляционный суд правильно применил указанную норму права, а также статьи 289, 290 ГК РФ, статью 36 ЖК РФ, толкование норм права, приведённое в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и на основании установленных по делу обстоятельств сделал правильный вывод о том, что помещение 2-Н является общим имуществом многоквартирного дома.
Поскольку из материалов дела следует, что спорным нежилым помещением владеют собственники помещений многоквартирного дома, а право собственности Санкт-Петербурга на него в ЕГРН зарегистрировано 29.02.2024, апелляционный суд правомерно удовлетворил исковые требования товарищества.
Целями, заложенными в статье 234 ГК РФ, является возможность давностного владельца, который при получении владения полагал себя собственником имущества, длительное время владеет имуществом как своим, заботится об этом имуществе, несет расходы на его содержание и не нарушает при этом прав иных лиц, легализовать такое владение путём возвращения имущества в гражданский оборот.
Из материалов дела следует, что помещение было передано ТСЖ в 2000 году, и все эти годы содержалось на средства собственников помещений в МКД, включая расходы на отопление, водоснабжение, электроэнергию, осуществление технического обслуживания, ремонта и т.д, что подтверждает добросовестное открытое и непрерывное владение спорным помещением как своим собственным собственниками помещений МКД в течение более 15 лет.
Изложенные в кассационной жалобе доводы не опровергают правильность сделанных судом апелляционной инстанции выводов по существу рассматриваемого спора.
Поскольку нормы права применены судом апелляционной инстанции правильно, сделанные им выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2025 по делу № А56-41669/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
|
