Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Нестерова С.А.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Инвест Девелопмент» конкурсного управляющего Королькова Я.В. (решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.08.2025 по делу № А56-51937/2023), от общества с ограниченной ответственностью «Е-Флаер» Антонова Р.М. (доверенность от 24.12.2024),
рассмотрев 22.10.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Е-Флаер» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2025 по делу № А56-31223/2024,
у с т а н о в и л:
Общество с ограниченной ответственностью «Инвест Девелопмент», адрес: 193318, Санкт-Петербург, ул. Ворошилова, д. 33, корп. 1 лит. А, пом. 1Н, каб. № 4, ОГРН 1167847465708, ИНН 7811631024 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Е-Флаер», адрес: 195279, Санкт-Петербург, Индустриальный пр., д. 44, лит. А, ОГРН 1127847288194, ИНН 7804486048 (далее - Компания), о взыскании с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), 119 100 000 руб. задолженности по договору купли-продажи от 14.12.2020, 25 869 700 руб. 35 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.02.2022 по 24.06.2024, с продолжением их начисления по дату исполнения решения суда, а также об обращении взыскания на заложенное имущество - земельный участок с кадастровым номером 47:07:0605001:3, площадью 31 662 кв.м, находящийся по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, ЗАО «Племенной завод Приневское» в районе дер. Новосаратовка, в массиве уч. Центральное (далее - Участок).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий Общества Корольков Ярослав Владимирович.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2024 исковые требования удовлетворены частично: с Компании в пользу Общества взыскано 119 100 000 руб. задолженности, обращено взыскание на Участок с установлением начальной цены его продажи в размере 156 918 400 руб.; в остальной части требования оставлены без рассмотрения.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2025 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Компания, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 20.12.2024 и постановление от 04.06.2025, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Податель жалобы выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств и обстоятельств дела; считает, что суды необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства Компании о назначении повторной судебной экспертизы для определения рыночной стоимости Участка, а также полагает недопустимым рассмотрение по существу требования об обращении взыскания на Участок, исходя из процессуальных действий и решений Общества при разрешении спора по делу № А56-35761/2022.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании 22.10.2025 представитель Компании заявил ходатайство об отложении разбирательства по настоящему делу до рассмотрения по существу кассационной жалобы Компании на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.05.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2025 по делу № А56-35761/2022 по вопросу пересмотра названного дела по новым и вновь открывшимся обстоятельствам на основании заявления Компании.
Конкурсный управляющий Общества против удовлетворения указанного ходатайства возражал.
При дальнейшем рассмотрении дела представитель Компании поддержал доводы кассационной жалобы, а конкурсный управляющий Общества возражал против ее удовлетворения.
Суд кассационной инстанции не установил наличия обстоятельств, препятствующих рассмотрению кассационной жалобы, поэтому отклонил ходатайство Компании об отложении судебного заседания.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество (продавец) и Компания (покупатель) заключили договор купли-продажи объекта недвижимости от 14.12.2020 (далее - Договор), в соответствии с которым продавец обязался передать покупателю в частную собственность, а покупатель - принять и оплатить Участок.
В пункте 2.1 Договора стороны согласовали цену Участка в размере 340 000 000 руб., в пункте 2.2 порядок ее оплаты:
- денежные средства в сумме 160 000 000 руб. следующим образом - 3 500 000 руб. путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца не позднее 3 рабочих дней с момента получения покупателем нотариально заверенной копии протокола об одобрении крупной сделки продавца; 1 500 000 руб. уже оплачены покупателем в соответствии с соглашением от 28.10.2020 и засчитываются в счет исполнения обязательств покупателя; 155 000 000 руб. путем перечисления денежных средств с использованием аккредитивной формы расчетов (пункт 2.2.1 Договора);
- денежные средства в размере 50 000 000 руб. - путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца не позднее 5 рабочих дней с момента получения покупателем от компетентного государственного органа разрешения на строительство на земельном участке, но в любом случае не позднее 12 месяцев с момента регистрации права собственности на Участок на покупателя (пункт 2.2.2 Договора).
- денежные средства в размере 130 000 000 руб. покупатель вносит равными ежемесячными платежами в течение 12 календарных месяцев с момента получения покупателем от компетентного государственного органа разрешения на строительство на Участке, либо с 12-го месяца после государственной регистрации права покупателя на Участок без каких-либо дополнительных условий (пункт 2.2.3 Договора).
Согласно пункту 2.3 Договора условия об оплате, указанные в пункте 2.2 Договора, являются обременением и служат основанием для возникновения залога на Участок в силу закона в пользу продавца (Общества).
В силу пункта 3.1.6 Договора залог прекращается только после оплаты цены Участка в полном объеме.
Участок передан покупателю, 18.01.2021 произведена государственная регистрация права собственности Компании на Участок, а также государственная регистрация залога Участка в пользу Общества.
В рамках дела № А56-35761/2022 рассмотрен по существу спор по иску Общества к Компании о расторжении Договора и о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в отношении просроченной оплаты согласно пункту 2.2.3 Договора, а также по встречному иску Компании к Обществу об уменьшении цены продажи Участка по Договору до 163 200 000 руб., о взыскании с Общества в пользу Компании разницы между фактически уплаченными по Договору суммами и уменьшенной ценой Участка, а также 10 000 000 руб. убытков.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.08.2023 по делу № А56-35761/2022 требования Общества были удовлетворены в части расторжения Договора, в остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано; в удовлетворении встречного иска отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2023 по тому же делу решение от 06.08.2023 отменено, в удовлетворении первоначального иска Общества отказано, встречный иск Компании удовлетворен частично: цена Участка по Договору уменьшена до 163 200 000 руб., с Общества в пользу Компании взыскано 57 700 000 руб. разницы между оплаченной и уменьшенной ценой Участка, в остальной части в удовлетворении встречного иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.03.2024 по делу № А56-35761/2022 постановление апелляционного суда от 30.11.2023 отменено, решение суда первой инстанции от 06.08.2023 в части отказа в удовлетворении встречного иска оставлено без изменения, в удовлетворении встречного иска Компании отказано, дело в части требований Общества о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и распределения судебных расходов направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.07.2024 по делу № А56-35761/2022 (с учетом определения от 06.08.2024 об исправлении опечатки) с Компании в пользу Общества взыскано 21 814 984 руб. 20 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.02.2022 по 28.05.2024, а также проценты на сумму долга по Договору в размере 119 100 000 руб. с 29.05.2024 по дату исполнения обязательства, 129 585 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2024 (с учетом определения от 04.12.2024) решение от 16.07.2024 по делу № А56-35761/2022 изменено, с Компании в пользу Обществу взыскано 31 482 910 руб. 42 коп. процентов за пользование чужими денежных средствами за период с 19.02.2022 по 11.11.2024, а также проценты на сумму долга по Договору в размере 119 100 000 руб. в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с 29.05.2024 по дату фактического исполнения обязательства, 162 253 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины, в остальной части иска о взыскании процентов отказано; Обществу возвращено из федерального бюджете 37 747 руб. излишне уплаченной государственной пошлины, распределены расходы сторон по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам.
Общество, ссылаясь на истечение предусмотренных Договором сроков на оплату Участка, на ненадлежащее исполнение покупателем обязанности по оплате Участка и на наличие у покупателя задолженности в размере 119 100 000 руб., указывая, что в удовлетворении заявленных в рамках дела № А56-35761/2022 требований о расторжении Договора и об уменьшении цены Участка отказано, обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу о взыскании основного долга, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также об обращении взыскания на Участок как на заложенное имущество.
Суд первой инстанции признал требования Общества о взыскании суммы основного долга и об обращении взыскания на Участок обоснованными и удовлетворил иск в этой части. Применительно к требованиям о взыскании процентов суд указал на наличие вступившего в законную силу постановления апелляционного суда от 22.11.2024 по делу № А56-35761/2022 и отсутствие правовых оснований для его рассмотрения по существу в рамках настоящего дела.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.
В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, однако договором купли-продажи могут быть предусмотрены иные сроки оплаты товара: предварительная оплата (статья 487 ГК РФ) или оплата через определенное время после передачи товара покупателю, т.е. продажа товара в кредит (статья 488 ГК РФ), включая в том числе рассрочку платежей (статья 489 ГК РФ).
Согласованные сторонами условия оплаты цены продажи Участка квалифицированы судом при разрешении по существу спора по делу № А56-35761/2022 как оплата в рассрочку.
В соответствии с пунктом 2 статьи 489 ГК РФ если покупатель не производит в установленный договоров срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договора, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
В данном случае при рассмотрении дела № А56-35761/2022 судами установлено, что Компания уплатила Обществу по Договору 65% от цены продажи, поэтому постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.03.2024 по указанному делу в удовлетворении требования Общества о расторжении Договора, обусловленного неисполнением покупателем обязанности по оплате части цены продажи Участка (в сумме 119 100 000 руб.) применительно к правовому регулированию пункта 2 статьи 489 ГК РФ отказано, Договор признан действующим.
Пунктом 3 статьи 486 ГК РФ предусмотрено, что если покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара.
Согласно расчету истца оставшаяся не оплаченной часть цены продажи Участка на дату рассмотрения судами настоящего дела составляла 119 100 000 руб. Поскольку доказательства оплаты Участка в полном объеме ответчиком не представлены, суды обоснованно удовлетворили требование Общества о взыскании с Компании названной суммы долга.
В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, залогом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Как установили суды и подтверждается материалами дела, исполнение обязательств Компании как покупателя Участка по его оплате обеспечено залогом Участка в силу закона.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон № 102-ФЗ) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Согласно статье 50 Закона № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии со статьей 51 Закона № 102-ФЗ взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.
На наличие обстоятельств, являющихся в соответствии со статьей 54.1 Закона № 102-ФЗ основаниями для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, Компания не ссылалась, доказательств в их подтверждение не представила.
В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Закона № 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с указанным Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Закона № 102-ФЗ суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации; начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом; если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80 процентов рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.09.2024 по ходатайству Компании была назначена судебная экспертиза для разрешения вопроса об определении рыночной стоимости Участка на дату оценки; проведение экспертизы поручено эксперту частного экспертного учреждения «Городское учреждение судебной экспертизы» Ловкову Александру Борисовичу.
Согласно заключению эксперта Ловкова А.Б. от 30.10.2024 № 566/87 рыночная стоимость Участка на дату проведения оценки составляет 196 148 000 руб.
Оценив представленное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, приняв во внимание пояснения эксперта суды пришли к выводу о том, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, поэтому приняли его в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость Участка для исчисления начальной цены продажи заложенного имущества в соответствии с Законом № 102-ФЗ.
Вопреки доводам подателя жалобы, суд апелляционной инстанции исследовал и оценил возражения Компании, представленные в отношении заключения эксперта, подробно изложив основания их отклонения в постановлении от 04.06.2025 применительно к конкретным обстоятельствам данного дела.
Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта суды не установили наличия предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для удовлетворения ходатайства Компании о назначении повторной экспертизы.
Аргументы Компании о недопустимости рассмотрения по существу требования Общества об обращении взыскания на Участок как на заложенное имущество со ссылкой на то, что это требование ранее заявлялось Обществом в рамках дела № А56-35761/2022, были проверены апелляционным судом и отклонены со ссылкой на нетождественность соответствующих требований.
Проанализировав содержание процессуальных заявлений Общества при рассмотрении дела № А56-35761/2022, суд апелляционной инстанции обоснованно посчитал, что в рамках названного дела требование о взыскании задолженности было изменено истцом на требование о расторжении Договора, то есть на требование, направленное на прекращение обязательств сторон по Договору, а не на их дальнейшее исполнение. В качестве основания требований, заявленных по делу № А56-35761/2022 Общество ссылалось на существенный характер допущенного покупателем нарушения обязательства по оплате цены продажи.
По результатам рассмотрения дела № А56-35761/2022 применительно к положениям пункта 2 статьи 489 ГК РФ в удовлетворении требования Общества о расторжении Договора отказано со ссылкой на то, что объем исполненного покупателем обязательства превышает 50% цены Участка, то есть установлено отсутствие оснований для прекращения Договора в связи с нарушением покупателем сроков оплаты Участка.
В рамках же настоящего дела истцом заявлены требования о взыскании задолженности по Договору в размере 119 100 000 руб. и об обращении взыскания на Участок в порядке обеспечения исполнения обязательства по оплате названной суммы. Следовательно, основанием этих требований является наличие у Компании задолженности по Договору, а у Общества - права требовать ее оплаты и реализации прав залогодержателя.
С учетом изложенного суд округа соглашается с выводом апелляционного суда об отсутствии тождества исков, рассмотренных в деле № А56-35761/2022 и в настоящем деле.
Поскольку суды при разрешении спора правильно применили нормы материального и процессуального права, предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
В связи с завершением производства в суде кассационной инстанции приостановление исполнения решения от 20.12.2024, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.08.2025, в соответствии с частью 4 статьи 283 АПК РФ подлежит отмене.
При подаче кассационной жалобы Общество представило в суд кассационной инстанции чек от 25.07.2025 об уплате государственной пошлины в размере 30 000 руб. с указанием в назначении платежа на ее уплаты за подачу заявления о приостановлении исполнения судебного акта по делу № А56-31223/2024. Ввиду того, что Налоговым кодексом Российской Федерации не предусмотрена уплата государственной пошлины при подаче заявления о приостановлении исполнения судебных актов, указанная сумма подлежит возврату Обществу из федерального бюджета как излишне уплаченная.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2025 по делу № А56-31223/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Е-Флаер» - без удовлетворения.
Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2024 по делу № А56-31223/2024, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.08.2025.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Е-Флаер», адрес: 195279, Санкт-Петербург, Индустриальный пр., д. 44, лит. А, ОГРН 1127847288194, ИНН 7804486048, из федерального бюджета 30 000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку от 25.07.2025 (УПНО 10422026034290422507202519033689).
|
