Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Нестерова С.А. и Салтыковой С.С.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «СтройСОЮЗ» Пряхиной М.Ю. (доверенность от 12.09.2025), от общества с ограниченной ответственностью «Стандарт Качества» Федорова В.А. (доверенность от 30.01.2025 № 2),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СтройСОЮЗ» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.01.2025 (с учетом определения об исправлении опечатки от 17.01.2025) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2025 по делу № А56-45110/2023,
у с т а н о в и л:
Общество с ограниченной ответственностью «СтройСОЮЗ», адрес: 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 7/4, литера А, пом. 1Н, ком. 5, ОГРН 1187847377288, ИНН 7839110818 (далее - ООО «СтройСОЮЗ»), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт Качества», адрес: 198152, Санкт-Петербург, Краснопутиловская ул., д. 69, литера А, пом. 255-Н, оф. 581 В, ОГРН 1217800146123, ИНН 7804686791 (далее - ООО «Стандарт Качества»), со следующими требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ходатайство от 16.11.2023) о взыскании:
- 3 754 130 руб. 18 коп. арендной платы за период с 01.06.2023 по 14.08.2023 и 3 453 799 руб. 76 коп. неустойки за несвоевременное перечисление арендной платы за период с 10.05.2023 по 09.11.2023 по договору субаренды нежилых помещений от 22.08.2016 № 20-П,
- 56 652 646 руб. доплаты обеспечительного платежа (расходы по устранению недостатков помещения) по договору субаренды нежилых помещений от 22.08.2016 № 20-П,
- 19 985 166 руб. 66 коп. задолженности по договору на обеспечение эксплуатации объекта недвижимости от 30.09.2016 № 20-П/КУ, которая включает в себя: сумму коммунальных расходов с 01.04.2023 по 30.09.2023 в размере 8 388 831 руб. 15 коп., сумму платы за нарушение Правил водопотребления и водоотведения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 29.07.2013 № 644, в размере 6 524 713 руб. 51 коп., оплату мероприятий, направленных на устранение негативного влияния на процесс очистки (восстановление работы биологических очистных сооружений) в размере 5 071 622 руб.;
- 47 904 руб. 40 коп. платы по договору от 01.02.2017 № 30-П/Т с 01.06.2023 по 30.08.2023,
- 86 227 руб. 92 коп. платы по договору от 01.02.2017 № 29-П с 01.06.2023 по 30.08.2023;
а также просило взыскать с ответчика 200 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.
Определением суда от 08.11.2023 к совместному производству с первоначальным иском принят встречный иск ООО «Стандарт Качества» со следующими требованиями:
- об освобождении от уплаты арендных платежей по договорам от 22.08.2016 № 20-П, от 30.09.2016 № 20-П/КУ, от 01.02.2017 № 30-П/Т, от 01.02.2017 № 29-П за период с 28.04.2023 до даты расторжения указанных договоров;
- о взыскании сумм обеспечительных платежей: по договору от 22.08.2016 № 20-П в размере 4 054 654 руб. 03 коп., по договору от 30.09.2016 № 20-П/КУ в размере 3 794 779 руб. 41 коп., по договору от 17.11.2016 № 27-П в размере 585 436 руб. 14 коп., по договору от 01.02.2017 № 29-П в размере 379 04 руб. 30 коп., по договору от 01.02.2017 № 30-П/Т в размере 151 732 руб.;
- о взыскании сумм внесенных авансов: по договору от 22.08.2016 № 20-П в размере 153 129 руб. 84 коп., уплаченных за период с 28.04.2023 по 30.04.2023; по договору от 22.08.2016 № 20-П в размере 1 531 289 руб. 94 коп., уплаченных за май 2023 года; по договору от 17.11.2016 № 27-П в размере 77 158 руб. 07 коп., уплаченных за май 2023 года; по договору от 01.02.2017 № 29-П в размере 29 055 руб. 06 коп., уплаченных за май 2023 года; по договору от 01.02.2017 № 30-П/Т в размере 16 141 руб. 70 коп., уплаченных за май 2023 года.
Решением суда от 15.01.2025 (с учетом определения об исправлении опечатки от 17.01.2025) с ООО «Стандарт Качества» в пользу ООО «СтройСОЮЗ» взыскано 10 446 817 руб. расходов по устранению недостатков помещения, арендованного по договору субаренды нежилых помещений от 22.08.2016 № 20-П, в остальной части первоначального иска отказано, взыскано 25 576 руб. 59 коп. в возмещение судебных расходов на уплату государственной пошлины по иску.
По встречному иску с ООО «СтройСОЮЗ» в пользу ООО «Стандарт Качества» взыскано 8 965 645 руб. 88 коп. обеспечительных платежей и 1 806 774 руб. 61 коп. авансовых платежей, перечисленных по названным договорам, а также взыскано 76 862 руб. судебных расходов на уплату государственной пошлины по иску и 240 000 руб. судебных расходов на оплату проведенной по делу судебной экспертизы.
По результатам произведенного судом зачета с ООО «СтройСОЮЗ» в пользу ООО «Стандарт Качества» взыскано 616 888 руб. 90 коп.
Постановлением апелляционного суда от 07.07.2025 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО «СтройСОЮЗ» просит отменить или изменить решение и постановление полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда.
Податель жалобы ссылается на то, что в соответствии с протоколом судебного заседания от 20.02.2024 уточнения исковых требований ООО «СтройСОЮЗ» приняты судом первой инстанции.
Податель жалобы указывает на то, что коммунальный платеж по договору от 30.09.2016 № 20-П/КУ, как минимум за период с 01.04.2023 по 28.04.2023 в сумме 2 134 251 руб. 59 коп., подлежит взысканию с субарендатора, плата за этот период не внесена ответчиком и не заявлена им к возврату, суд отказал в удовлетворении в этой части первоначального иска, не указав причины отказа.
По мнению подателя жалобы, суд необоснованно отказал во взыскании платы за негативное воздействие на централизованную систему водоотведения и коммунальных платежей с 28.04.2023. Податель жалобы указывает на то, что с 28.04.2023 по сентябрь 2023 года ответчик продолжал производить сброс запрещенных веществ и потреблять коммунальные услуги, что подтверждается, по мнению подателя жалобы, перепиской сторон, лабораторными исследованиями, считает, что субарендатор с целью освобождения его от обязанности вносить арендную плату, а также для того, чтобы избежать ответственности за неисполнение и ненадлежащее исполнения обязательств по договору, ввел суд в заблуждение относительно отсутствия у него возможности пользоваться помещениями.
Податель жалобы полагает, что суд необоснованно отказал истцу по первоначальному иску во взыскании арендных платежей и неустойки за несвоевременное перечисление арендной платы, и ссылается на наличие у арендатора права на удержание имущества в рамках договора субаренды от 20.08.2016 № 20-П, считает, что суды не приняли во внимание доказательства ООО «СтройСОЮЗ», не дали им правовую оценку, что повлекло за собой ошибочные выводы.
Податель жалобы не согласен с выводами проведенной по делу судебной экспертизы, считает, что выводы судов об отсутствии оснований для назначения повторной экспертизы являются преждевременными, сделаны без исследования обстоятельств дела, судами не исследовался вопрос о наличии оснований для признания изменений, произведенных ответчиком в помещении, неотделимыми улучшениями.
По мнению подателя жалобы, суд необоснованно отнёс расходы на оплату судебной экспертизы, понесённые ответчиком по первоначальному иску, на истца по первоначальному иску, полагает, что сумма ущерба, установленная в заключении эксперта от 05.09.2024 № 52/01, является заниженной, полагает, что необходимо при расчёте ущерба основываться на выводах представленной рецензии от 14.10.2024 № 52-РСТ/24, подготовленной специалистом ООО «Ассоциация независимых судебных экспертов», а также на пояснениях эксперта Кобыляцкого К.Э., данных в судебном заседании.
В отзыве на кассационную жалобу ООО «Стандарт Качества» просит оставить решение и постановление без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО «СтройСОЮЗ» подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ООО «Стандарт Качества» обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
Между ООО «Фаворит» (арендатор) и ООО «Пекарня» (субарендатор) заключен договор от 22.08.2016 № 20-П субаренды части нежилого помещения 19-Н (комнаты 1, 2, 3) общей площадью 3 478,4 кв.м с кадастровым номером 78:36:0013227:1048, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, п. Парголово, ул. Железнодорожная, д. 11, к.2, литера А (пункт 1.1 договора с учетом дополнительного соглашения от 18.05.2017 № 3), для использования в производственно-складских целях. Арендатор предоставляет субарендатору помещения, обеспеченные технической возможностью подключения к инженерным сетям и отбору следующих энергоресурсов: энергоснабжение - 1мВт; газ - 80мЗ/час; ХВС - 60 кубометров/сут., при условии заключения субарендатором договора на эксплуатацию объекта недвижимости и выполнения технических условий на подключение, выданных эксплуатирующей организацией.
В соответствии с пунктом 2.1 договора с учетом дополнительного соглашения от 01.08.2021 № 7 договор заключен на срок до 31.12.2024.
В соответствии с условиями договора арендатор обязан: передать помещения субарендатору по акту приема-передачи, в соответствии с пунктом 2.2 договора (пункт 3.1.1 договора); в пределах технических возможностей арендатора предоставить право использования инженерных сетей и коммуникаций, оборудования и подъездных путей (пункт 3.1.2 договора); обеспечить доступ субарендатора на охраняемую территорию, на которой расположены помещения (проход сотрудников, посетителей, въезд/выезд автотранспортных средств), с ограничениями, предусмотренными настоящим договором, при условии заключения субарендатором договора оказания услуг по осуществлению контрольно-пропускного режима в соответствии с пунктом 3.2.3 договора (пункт 3.1.3 договора).
Субарендатор обязан в течение 3 календарных дней со дня заключения настоящего договора заключить договор на обеспечение эксплуатации объекта недвижимости, договоры оказания услуг связи, услуг по осуществлению контрольно-пропускного режима на территории, на которой расположены помещения, и иных услуг, стоимость которых не входит в арендную плату и которые необходимы для надлежащего использования субарендатором арендуемых помещений (пункт 3.2.3 договора).
Согласно пункту 4.2 договора расчетным периодом по настоящему договору является календарный месяц. Арендную плату за первый и второй (октябрь и ноябрь 2016 года) месяцы аренды субарендатор обязан внести в срок до 25 октября 2016 года. В дальнейшем субарендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно в порядке предварительной оплаты в срок до 25-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому.
Денежные обязательства субарендатора по настоящему договору, в том числе по внесению арендной платы, по оплате предоставляемых субарендатору услуг, обязанность возместить убытки, уплатить неустойку в случае нарушения договора и иные обязательства, предусмотренные настоящим договором, а также денежные обязательства субарендатора по иным договорам, заключенным сторонами в соответствии с пунктом 3.2.3 договора, обеспечиваются внесением субарендатором в пользу арендатора денежной суммы (обеспечительного платежа) (пункт 5.2 договора).
В пункте 6.3 договора указано, что в случае неисполнения субарендатором в установленный договором срок обязательств по внесению арендной платы, оплате предоставляемых субарендатору услуг и иных денежных обязательств по настоящему договору, арендатор вправе требовать уплаты субарендатором неустойки (пени) в размере 1% от неоплаченной в установленный срок суммы за каждый календарный день просрочки.
Согласно пункту 7.5 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2021 № 7 субарендатор имеет право на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке при условии предварительного письменного уведомления арендатора о предстоящем расторжении договора. Частичный отказ субарендатора от договора (исполнения договора) не допускается. Договор прекращается по истечении срока, указанного в уведомлении, но не ранее, чем через 6 месяцев со дня получения уведомления арендатором, а если срок в уведомлении не указан - по истечении 6 месяцев со дня получения уведомления арендатором. Отзыв уведомления об отказе субарендатора от договора после его получения арендатором допускается только с письменного согласия арендатора или по соглашению сторон.
В случае если договор расторгается в связи с отказом одной из сторон от договора (пункты 7.3 - 7.5), субарендатор обязуется в течение трех рабочих дней со дня вручения (направления) арендатору уведомления об отказе от договора или получения такого уведомления от арендатора внести арендную плату за весь оставшийся период действия договора до даты его досрочного расторжения, либо оплата арендной платы производиться субарендатором в соответствии с условиями договора (пункт 4.2), при условии, что субарендатор не производит досрочного освобождения помещения в пределах 6 месячного срока, предусмотренного пунктом 7.4 и пунктом 7.5 договора (пункт 4.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2021 № 7).
Если расторжение договора связано с односторонним отказом субарендатора от договора (пункт 7.5) субарендатор обязан уплатить арендатору денежную сумму в размере арендной платы за 2 месяца в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Помещения переданы арендатором субарендатору по актам приема-передачи от 01.10.2016 и 01.12.2016.
Между ООО «Фаворит», ООО «Пекарня» и ООО «Кондитерская» (правопреемник) заключено соглашение от 28.02.2018, по которому субарендатор с согласия арендатора уступает правопреемнику все свои права и обязанности по договору субаренды от 22.08.2016 № 20-П.
Между ООО «Фаворит», ООО «Кондитерская» и ООО «УК «Лидер» (правопреемник) заключено соглашение от 02.04.2018, согласно которому права и обязанности арендатора по договору субаренды от 22.08.2016 № 20-П перешли к ООО «УК «Лидер».
Впоследствии сторонами договора подписано соглашение от 16.04.2019, согласно которому права и обязанности субарендатора по договору субаренды от 22.08.2016 № 20-П перешли к ООО «Ракета».
В дальнейшем между сторонами договора подписано соглашение от 15.05.2019, согласно которому права и обязанности арендатора по договору субаренды от 22.08.2016 № 20-П перешли к ООО «СтройСОЮЗ».
На основании заключенного сторонами договора соглашения от 01.03.2021 субарендатором по договору субаренды от 22.08.2016 № 20-П стало ООО «Кофеварим».
Впоследствии стороны заключили соглашение от 15.12.2022, по которому права и обязанности субарендатора по договору субаренды от 22.08.2016 № 20-П перешли к ООО «Стандарт Качества».
Во исполнение условий договора субаренды № 20-П субарендатором внесен обеспечительный платеж в размере 4 054 654 руб. 03 коп.
Между сторонами договора субаренды заключен договор от 30.09.2016 № 20-П/КУ на обеспечение эксплуатации объекта (помещения № 19-Н) на срок действия договора субаренды от 22.08.2016 № 20-П.
Исполняя обязательство по договору № 20-П/КУ, субарендатор внес обеспечительный платеж в размере 3 794 779 руб. 41 коп.
Между сторонами договора субаренды заключен договор от 17.11.2016 № 27-П субаренды части земельного участка с кадастровым номером 78:36:0013227:17, расположенного по адресу: п. Парголово, ул. Железнодорожная д.11, корп.13, лит. Б.
Во исполнение условий договора № 27-П субарендатором внесен обеспечительный платеж в размере 585 436 руб. 14 коп.
Сторонами договора субаренды заключен договор от 01.02.2017 № 29-П о размещении оборудования на конструктивных элементах здания, в том числе мягкой кровле площадью 450 кв.м, расположенного по адресу: п. Парголово, ул. Железнодорожная д. 11, корп.2, литера А.
Во исполнение условий договора № 29-П субарендатором внесен обеспечительный платеж в размере 379 044 руб. 30 коп.
Между сторонами договора субаренды заключен договор от 01.02.2017 № 30-П/Т по эксплуатации сетей водоснабжения и водоотведения помещения 19-Н.
Во исполнение условий договора № 30-П/Т субарендатором внесен обеспечительный платеж в размере 151 732 руб.
ООО «Стандарт Качества» направило в адрес ООО «Строй СОЮЗ» уведомление от 03.05.2023 № 4 о намерении досрочно расторгнуть договор субаренды.
В ответном письме от 11.05.2023 № 65-П ООО «Строй СОЮЗ» указало на то, что уведомление субарендатора о намерении досрочно расторгнуть договор получено 03.05.2023, последним днем действия договора будет являться 04.11.2023 включительно (договор считается расторгнутым с 05.11.2023), а также указало, что ООО «Стандарт Качества» обязано внести арендную плату за весь оставшийся период с 01.06.2023 по 04.11.2023 в размере 7 860 621 руб. 69 коп. в срок до 06.05.2023.
02.05.2023 проведен предварительный осмотр помещений, в том числе, с участием специалиста экспертной организации ООО «Ассоциация независимых судебных экспертов» сотрудники арендатора зафиксировали неудовлетворительное состояние помещений и ущерб, нанесенный помещениям субарендатором в период его хозяйственной деятельности, включая повреждение конструктивных элементов здания/помещений (пол, стены, потолок, крыша), в т.ч. от крепления оборудования субарендатора.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО «Стандарт Качества» обязательств по названным договорам, ООО «СтройСОЮЗ» обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском о взыскании арендной платы, неустойки за просрочку оплаты, коммунальных расходов, платы за негативное воздействие на централизованные системы водоотведения, возмещения убытков, связанных с недостатками помещения при его возврате после прекращения договора субаренды, причинёнными сверх размера обеспечительного платежа.
Ссылаясь на совершение ООО «СтройСОЮЗ» действий, которые привели к блокированию в помещении производственного оборудования субарендатора, невозможности использовать арендованное помещение, повлекли остановку производства субарендатора, списание скоропортящегося сырья и продукции, срыв поставок готовой продукции в сеть предприятий «Булочные Ф. Вольчека», утрату значительной части ассортимента булочных, ООО «Стандарт Качества» обратилось в арбитражный суд с встречным иском.
Суд первой инстанции установил, что с 28.04.2023 у субарендатора отсутствовала возможность использования арендованного имущества в связи с отключением электричества, водоснабжения и тампонированием системы водоотведения и чинением арендатором субарендатору иных препятствий в пользовании предметом аренды, в связи с этим суд пришёл к выводу о том, что сумма авансовых и обеспечительных платежей, внесенных субарендатором арендатору по договорам, подлежит возврату субарендатору.
Суд сослался на то, что поскольку доказана невозможность использования арендованного имущества по вине арендатора, арендная плата, неустойка, оплата коммунальных услуг и плата по договорам начислены арендатором субарендатору неправомерно и первоначальный иск в этой части не подлежит удовлетворению.
Суд указал на то, что удовлетворение встречных требований субарендатора исключает удовлетворение первоначального иска в этой части.
При рассмотрении требования по первоначальному иску о взыскании арендатором с субарендатора 56 652 646 руб. понесенных расходов по устранению недостатков арендованного помещения после прекращения договора субаренды, суд дал оценку заключению проведенной по делу судебной экспертизы в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами и пришёл к выводу о том, что стоимость восстановительного ремонта по устранению недостатков арендованного помещения, которая подлежит взысканию с субарендатора в пользу арендатора, составляет 10 446 817 руб.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, с учётом того, что суды исследовали все имеющие значение для правильного разрешения настоящего дела обстоятельства, однако в отношении части требований неправильно применили нормы материального права, усматривает основания для изменения обжалуемых судебных актов.
Как следует из материалов дела, истец по первоначальному иску уточнял исковые требования и окончательно изложил их в ходатайстве от 16.11.2023. Как следует из протокола судебного заседания от 20.02.2024 (том 6 л. д. 239), суд первой инстанции принял заявленные уточнения. Это подтверждается также аудиозаписью судебного заседания от 20.02.2024. Таким образом, уточнения первоначального иска приняты судом первой инстанции и рассмотрены.
Нарушений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии уточнения истцом по первоначальному иску требований судом первой инстанции не допущено. Суд рассмотрел первоначальный иск в объеме заявленных требований с учётом их уточнения, удовлетворив их в части, и отказал в остальной части первоначального иска.
Возникший между сторонами спор, связанный с правоотношениями, касающимися договора субаренды помещения и сопутствующих ему договоров, разрешен судами первой и апелляционной инстанций по существу.
Ошибочное указание в тексте решения и постановления на то, что уточнения не приняты, не повлекло последствий, которые не могут быть устранены при рассмотрении кассационной жалобы судом кассационной инстанции в силу предоставленных ему полномочий.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что между сторонами заключен договор субаренды помещения и сопутствующие ему договоры, арендатором исполнена обязанность по передачи арендованного имущества субарендатору, субарендатором были внесены по договору субаренды и сопутствующим ему договорам обеспечительные платежи, а также до определенного времени перечислялась арендная плата, оплачивались коммунальные расходы и осуществлялись иные предусмотренные договорами платежи.
На основании анализа фактических обстоятельств дела и оценки представленных в дело доказательств, суды установили, что с 28.04.2023 субарендатор не имел возможности использовать под установленные договором цели арендованное помещение в связи с отключением арендатором электричества, водоснабжения, тампонированием системы водоотведения, блокированием подъезда транспортных средств и чинением иных препятствий в пользовании помещением, и правомерно посчитали, что с 28.04.20023 у субарендатора отсутствовала обязанность по внесению платы по договорам, а перечисленные субарендатором арендатору денежные средства в качестве авансовых платежей за период после указанной даты подлежат возврату, в противном случае на стороне арендатора возникнет неосновательное обогащение (статьи 1102, 1105 ГК РФ).
Суды обоснованно посчитали, что оснований для удовлетворения первоначального иска в части взыскания платы по договорам после 27.04.2023 не имеется.
Отклоняя доводы подателя жалобы в этой части, основанные на том, что его действия являются правомерными, так как у него имелось право на удержание имущества субарендатора в связи с возникшей задолженностью, суды правильно применили пункт 1 статьи 359 ГК РФ и исходили из правовой позиции, изложенной в информационном письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно которой арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение; однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании; возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
Вместе с тем при разрешении первоначального и встречного исков суды не учли следующее.
Истцом по первоначальному иску заявлено требование о взыскании с субарендатора стоимости коммунальных услуг по договору от 30.09.2016 № 20-П/КУ, в том числе за период с 01.04.2023 по 27.04.2023, размер которых согласно представленному истцом по первоначальному иску в суд кассационной инстанции уточненному расчету составляет за 27 дней апреля 2023 года 1 920 826 руб. 44 коп. Доказательств внесения платы по данному договору за этот период субарендатор не представил, согласился с указанным расчётом арендатора.
Таким образом, субарендатор обязан заплатить в пользу арендатора стоимость коммунальных услуг по договору от 30.09.2016 № 20-П/КУ за период с 01.04.2023 по 27.04.2023 в размере 1 920 826 руб. 44 коп.
Вместе с тем указанная сумма покрывается обеспечительным платежом, внесенным субарендатором по договору от 30.09.2016 № 20-П/КУ, в размере 3 794 779 руб. 41 коп. Данный обеспечительный платеж в части 1 920 826 руб. 44 коп. удерживается арендатором на основании положений пункта 1 статьи 329, 381.1 ГК РФ правомерно.
При определении размера подлежащих возврату обеспечительных платежей следует учесть, что с учётом подлежащей взысканию по первоначальному иску с субарендатора в пользу арендатора стоимости коммунальных услуг по договору от 30.09.2016 № 20-П/КУ, с арендатора в пользу субарендатора следует взыскать 1 873 952 руб. 97 коп. в качестве возврата части обеспечительного платежа по этому договору, исходя из разницы между уплаченным обеспечительным платежом и стоимостью потребленных коммунальных услуг с 01.04.2023 по 27.04.2023 (3 794 779 руб. 41 коп. - 1 920 826 руб. 44 коп.).
В соответствии со статьёй 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Пунктами 1 и 2 статьи 393 ГК РФ предусмотрена обязанность должника возместить кредитору убытки, причинённые ненадлежащим исполнением обязательства, определёнными по правилам статьи 15 ГК РФ.
Согласно пункту 5 названной статьи размер подлежащих взысканию убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.
Установив, что состояние помещения после прекращения договора субаренды не соответствовало требованиям статьи 622 ГК РФ и условиям договора, суды обоснованно частично удовлетворили требование по первоначальному иску о взыскании с субарендатора в пользу расходов по устранению недостатков помещения.
Доводы подателя жалобы, касающиеся проведения повторной экспертизы, отклоняются судом округа. Суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали, что заключение проведенной по делу строительно-технической судебной экспертизы от 05.09.2024 № 52/1 является достоверным доказательством, эксперт полно ответил на поставленные перед ними судом вопросы, заключение эксперта не содержит неясностей и противоречий, квалификация эксперта соответствует кругу поставленных перед ним вопросов. Представленная подателем жалобы в дело рецензия не опровергает обоснованность и достоверность заключения проведенной по делу судебной экспертизы. При таких обстоятельствах суды обоснованно сочли, что оснований, предусмотренных статьей 87 АПК РФ, для назначения повторной экспертизы не имеется.
Таким образом, суды правильно применили статью 622 ГК РФ, учли условия, согласованные сторонами в договоре, и сделали обоснованный вывод о том, что стоимость убытков, подлежащих взысканию с субарендатора в пользу арендатора в связи с обнаруженными при возврате из аренды недостатками арендованного имущества, составляет 10 446 817 руб., определив размер подлежащих взысканию убытков с достаточной степенью достоверности.
Как указывает податель жалобы, заключенный им с собственником помещения 19-Н договор аренды прекратил своё действие, в связи с прекращением договора аренды помещение 19-Н возвращено им собственнику. Однако обстоятельства, связанные с наличием или отсутствием у собственника помещения претензий к состоянию возвращенного из аренды помещения, ООО «СтройСоюз» суду не раскрывает, что также опровергает его довод о причинении ему убытков, связанных с ненадлежащем состоянием помещения после прекращения договора субаренды, в большем размере, чем установлено судом по настоящему делу.
Удовлетворяя первоначальный иск в этой части, следует учесть, что субарендатором перечислено арендатору в качестве обеспечительного платежа по договору субаренды от 22.08.2016 № 20-П 4 054 654 руб. 03 коп. Указанная сумма подлежит учёту при определении подлежащих взысканию с субарендатора в пользу арендатора убытков, связанных с недостатками арендованного помещения. Таким образом, с субарендатора в пользу арендатора следует взыскать 6 392 162 руб. 97 коп. расходов по устранению недостатков помещения, арендованного по договору субаренды нежилых помещений от 22.08.2016 № 20-П (10 446 817 руб. - 4 054 654 руб. 03 коп.).
Доводы подателя жалобы, касающиеся платы за нарушение Правил водопользования и водоотведения и оплаты мероприятий, направленных на устранение негативного влияния на процесс очистки, были исследованы в суде апелляционной инстанции, суд дал указанным доводам мотивированную оценку.
Суд правомерно сослался на то, что собственником очистных сооружений, на которые осуществлялись хозяйственно бытовые стоки субарендатором, является ООО «Парголовский завод». ООО «СтройСоюз» не является ни организацией водопроводно-канализационного хозяйства, ни собственником очистных сооружений, соответственно, не наделено правом требовать плату за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения. Доказательства понесённых арендатором убытков в связи с оказанными услугами по водоотведению в дело не представлено.
Отказывая в этой части первоначального иска, суд исходил из того, что ООО «СтройСоюз» не доказан факт причинения ему убытков, связанных с негативным воздействием на окружающую среду, а также связь между действиями ООО «Стандарт Качества» и заявленными убытками и размер убытков.
В связи с тем, что арендные отношения между сторонами прекратились, встречные исковые требования о возврате обеспечительных и авансовых платежей подлежат удовлетворению на основании статьи 329, пункта 2 статьи 381.1, статей 1102, 1105 ГК РФ за исключением суммы убытков, причинённых в связи с устранением недостатков арендованного имущества, и суммы платы за коммунальные услуги по договору № 20-П/КУ за период с 01.04.2023 по 27.04.2023.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует изменить: взыскать с ООО «Стандарт Качества» в пользу ООО «СтройСоюз» 6 392 162 руб. 97 коп. расходов по устранению недостатков помещения, арендованного по договору от 22.08.2016 № 20-П, в остальной части первоначального иска отказать; взыскать с ООО «СтройСоюз» в пользу ООО «Стандарт Качества» 2 990 165 руб. 41 коп. обеспечительных платежей, из которых: 1 873 952 руб. 97 коп. по договору от 30.09.2016 № 20-П/КУ, 585 436 руб. 14 коп. по договору от 17.11.2016 № 27-П, 379 044 руб. 30 коп. по договору от 01.02.2017 № 29-П, 151 732 руб. по договору от 01.02.2017 № 30-П/Т, а также 1 806 774 руб. 61 коп. авансовых платежей, из которых: 1 684 419 руб. 78 коп. по договору от 22.08.2016 № 20-П, 77 158 руб. 07 коп. по договору от 17.11.2016 № 27-П, 29 055 руб. 06 коп. по договору от 01.02.2017 № 29-П, 16 141 руб. 70 коп. по договору от 01.02.2017 № 30-П/Т; а всего - 4 796 940 руб. 02 коп., в остальной части встречного иска отказать.
Судебные расходы по первоначальному иску (по уплате государственной пошлины по иску, апелляционной и кассационной жалобам и по оплате судебной экспертизы) и по встречному иску по уплате государственной пошлины по иску распределяются судом округа между сторонами на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учётом разъяснений, изложенных в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», пропорционально удовлетворенным требованиям по первоначальному и встречному искам.
В результате зачёта при частичном удовлетворении первоначального и встречного исков подлежит взысканию с ООО «Стандарт Качества» в пользу ООО «СтройСоюз» 1 369 419 руб. 36 коп.
Руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.01.2025 (с учетом определения об исправлении опечатки от 17.01.2025) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2025 по делу № А56-45110/2023 изменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стандарт Качества» в пользу общества с ограниченной ответственностью «СтройСоюз» 6 392 162 руб. 97 коп. расходов по устранению недостатков помещения, арендованного по договору субаренды нежилых помещений от 22.08.2016 № 20-П.
В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стандарт Качества» в пользу общества с ограниченной ответственностью «СтройСоюз» 21 280 руб. судебных расходов по первоначальному иску, апелляционной и кассационной жалобам.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройСоюз» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стандарт Качества»:
- 2 990 165 руб. 41 коп. обеспечительных платежей, из которых: 1 873 952 руб. 97 коп. по договору от 30.09.2016 № 20-П/КУ, 585 436 руб. 14 коп. по договору от 17.11.2016 № 27-П, 379 044 руб. 30 коп. по договору от 01.02.2017 № 29-П, 151 732 руб. по договору от 01.02.2017 № 30-П/Т;
- 1 806 774 руб. 61 коп. авансовых платежей, из которых: 1 684 419 руб. 78 коп. по договору от 22.08.2016 № 20-П, 77 158 руб. 07 коп. по договору от 17.11.2016 № 27-П, 29 055 руб. 06 коп. по договору от 01.02.2017 № 29-П, 16 141 руб. 70 коп. по договору от 01.02.2017 № 30-П/Т;
всего - 4 796 940 руб. 02 коп.
В остальной части встречного иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройСоюз» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стандарт Качества» 34 203 руб. 59 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины по встречному иску, 212 880 руб. судебных расходов на оплату судебной экспертизы.
В результате зачета встречных требований взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стандарт Качества» в пользу общества с ограниченной ответственностью «СтройСоюз» 1 369 419 руб. 36 коп.
|
