Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Филиппова А.Е.,
при участии от индивидуального предпринимателя Романова Антона Валерьевича Катукова А.В. (доверенность от 14.10.2024), от общества с ограниченной ответственностью «Автотранспортное предприятие «Гранит» Рычковой Т.М. (доверенность от 12.05.2025),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Автотранспортное предприятие «Гранит» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.12.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2025 по делу № А56-69645/2023,
у с т а н о в и л:
Индивидуальный предприниматель Романов Антон Валерьевич, ОГРНИП 317784700110465 (далее - Предприниматель), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Автотранспортное предприятие «Гранит», адрес: 194362, Санкт-Петербург, пос. Парголово, Жлезнодорожная ул., д. 11, ОГРН 1117847179130, ИНН 7802750184 (далее - Предприятие), с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об установлении в пользу Предпринимателя частного сервитута - права ограниченного пользования частью земельного участка с кадастровым номером 47:07:0485001:1570, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, участок Скотное, принадлежащего Предприятию, площадью 379 кв.м, в координатах поворотных точек границ:
Точка 1: координата X - 463015.88, координата Y - 2216628.98,
Точка н2: координата X - 462992.47, координата Y - 2216658.42,
Точка н3: координата X - 462975.54, координата Y - 2216677.43,
Точка 4: координатах - 462961.38, координата Y - 2216684.48,
Точка 5: координата X - 462983.58, координата Y - 2216660.08,
Точка 6: координата X - 463003.97, координата Y - 2216634.04,
сроком на 49 лет, для обеспечения круглосуточного беспрепятственного прохода сотрудников, арендаторов и посетителей истца и его арендаторов, а также проезда легкового и грузового транспорта сотрудников, арендаторов и посетителей истца и его арендаторов, проезда спецтехники по вывозу мусора и уборке территории, пожарных машин, большегрузного транспорта для осуществления погрузочно-разгрузочных работ к земельному участку с кадастровым номером 47:07:0485001:6575, расположенному по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, от земель общего пользования и в обратном направлении без ограничений; установлении платы за сервитут в размере 157 569 руб.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.12.2024 иск удовлетворен.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2025 данное решение оставлено без изменения.
Дополнительным постановлением от 23.05.2025 распределены судебные расходы, с Предприятия в доход федерального бюджета взыскано 30 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
В кассационной жалобе Предприятие, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 05.12.2024 и постановление от 14.04.2025, принять по делу новый судебный акт - об отказе в удовлетворении иска.
Податель жалобы выражает несогласие с выводами судов относительно наличия правовых оснований для установления в отношении принадлежащего Предприятию земельного участка сервитута, указывает, что проезд к объектам истца уже обеспечен посредством частного сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0485001:5954, ссылается, что затруднение использования названного участка для проезда обусловлено действиями самого истца, связанного с устройством в его пределах канавы для сточных вод, указывает, что истцом не подтверждено ее обустройство в том месте, в котором она предусмотрена документацией по планировке территории, и что она устроена на участке с кадастровым номером 47:07:0485001:5954 самовольно, в том числе без согласования с его собственником. Также суды, по мнению Предприятия, не исследовали в полной мере иные варианты проезда к участку истца.
Предприятие полагает необоснованной установленную судами плату за сервитут, указывает, что ответчиком был представлен в материалы дела отчет об оценке права пользованию частью земельного участка от 21.02.2024, который не был исследован и оценен судами при разрешении спора, ссылается, что в отчете об оценке, которым руководствовались суды, не указан срок действия сервитута, в отношении которого оценщиком определена стоимость, не приведено обоснование выбранного метода оценки.
В отзыве на кассационную жалобу Предприниматель просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Предприятия поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Предпринимателя возражал против ее удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Предприниматель является собственником 2/3 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0485001:6575, площадью 10 156 кв.м, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н.
Как указал Предприниматель, доступ к земельном участку с кадастровым номером 47:07:0485001:6575 с дороги общего пользования осуществлялся по грунтовой дороге, частично проходящей через земельный участок с кадастровым номером 47:07:0485001:1570, частично - по земельному участку 47:07:0485001:5954.
В отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0485001:5954 с собственником этого участка Предпринимателем заключено соглашение от 18.11.2021 об установлении частного сервитута.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 47:07:0485001:1570 принадлежит на праве собственности Предприятию.
Предприниматель направил в адрес Предприятия претензию от 29.06.2023, в которой указал на то, что по территории участка Предприятия частично проходит грунтовая дорога, фактически используемая для проезда, которая в 2023 году была перекрыта шлагбаумом, и предложил заключить соглашение об установлении частного сервитута на часть земельного участка с кадастровым номером 47:07:0485001:1570 для обеспечения возможности прохода и проезда на территорию земельного участка с кадастровым номером 47:07:0485001:6575.
Ссылаясь на недостижение сторонами соглашения об установлении сервитута, Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суды первой и апелляционной инстанций признали требования Предпринимателя обоснованными и удовлетворили иск.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.
В силу статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Сервитут может быть срочным или постоянным. Сервитут должен устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
Согласно пункту 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
В соответствии с пунктом 3 названной статьи сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Из системного толкования приведенных выше норм права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Поскольку сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, при определении содержания этого права и его условий суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора, с тем чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка. Сервитут в отношении земельного участка ответчика может быть установлен только при отсутствии у истца иной объективной возможности удовлетворить его потребности, в частности обеспечить проход и проезд к своему участку или иному недвижимому имуществу.
Для выяснения имеющих значение для разрешения спора обстоятельств определением суда первой инстанции от 28.02.2024 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Про.Эксперт» Шалыгину М.В.
Согласно заключению эксперта Шалыгина М.В. от 14.06.2024 № 237 возможности проезда грузового транспорта, спецтехники по вывозу мусора и уборке территории, пожарных машин, большегрузного транспорта для осуществления погрузочно-разгрузочных работ к земельному участку с кадастровым номером 47:07:0485001:6575, без установления сервитута не имеется; экспертом приведены варианты проезда к участку истца и проанализированы возможности их использования.
С учетом выводов эксперта суды посчитали, что вариант проезда с использованием части участка с кадастровым номером 47:07:0485001:5954 (в отношении которого уже заключено соглашение о частном сервитуте) и части участка с кадастровым номером 47:07:0485001:1570 (принадлежащего Предприятию) площадью 379 кв.м соответствует балансу интересов сторон, сложившемуся в условиях текущего состояния участка с кадастровым номером 47:07:0485001:5954, обусловленного наличием на нем канавы для сточных вод, до установки шлагбаума и бетонных блоков пути доступа к участку с кадастровым номером 47:07:0485001:6575.
Признав доказанным наличие оснований для установления частного сервитута в отношении участка с кадастровым номером 47:07:0485001:1570, суды определили размер платы за сервитут в соответствии с отчетом об оценке от 27.07.2023 № 2513-07.23, выполненным ООО «Агентство мониторинга и оценки «Кредит - Сервис» в сумме 157 569 руб., указав, что эта стоимость ответчиком надлежащим доказательствами не опровергнута.
При этом суды не учли следующее.
В заключении эксперта Шалыгина от 14.06.2024 № 237 приведено несколько вариантов доступа к участку с кадастровым номером 47:07:0485001:6575, в том числе с использованием земельного участка с кадастровым номером 47:07:0485001:5954. Применительно к этому варианту проезда отмечено, что для его реализации имеется соглашение о частном сервитуте, однако с учетом фактического текущего состояния земельного участка - ввиду наличия в его пределах канавы для сточных вод - эксплуатация проезда невозможна, в случае ликвидации канавы использование проезда будет возможным и будет соответствовать требованиям технических регламентов.
Возражая против удовлетворения иска, Предприятие указывало, что проезд к участку истца уже был обеспечен посредством установления частного сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером 47:07:0485001:5954, и что ограничение возможности его использования в качестве проезда обусловлено обустройством истцом канавы сточных вод в пределах границ названного земельного участка, в отсутствие, в том числе, согласования с собственником земельного участка с кадастровым номером 47:07:0485001:5954. В подтверждение своих доводов Предприятие представило письмо правообладателя земельного участка с кадастровым номером 47:07:0485001:5954 в ответ на запрос Предприятия (т.д. 1, л. 187, 188). В этом письме приведена информация о направлении Предпринимателю требования о засыпке канавы.
Суд первой инстанции названные возражения Предприятия не исследовал и не оценил.
Апелляционный суд, отклоняя указанные доводы Предприятия, сослался на позицию истца об устройстве канавы в качестве элемента автомобильной дороги, о включении этого объекта в проект планировки и межевания территории, разработанный ООО «ВИЗ Фронт» в 2013 году, а также о том, что ликвидация канавы приведен к подтоплению земельных участков и невозможности эксплуатации проезда; указал на представление Предпринимателем в материалы дела схемы расположения водоотводной канавы, составленной ООО «Петербургская геодезия».
Сославшись на позицию истца, суд апелляционной инстанции не проверил аргументы Предприятия относительно устройства канавы не в том месте, которое было предусмотрено документацией по планировке, не исследовал обстоятельства ее обустройства, в том числе с учетом ее размещения в пределах участка с кадастровым номером 47:07:0485001:5954, не принадлежащего сторонам настоящего дела.
Применительно к обстоятельствам данного дела и предмету спора, исходя из выводов эксперта относительно причин затруднения использования в качестве проезда земельного участка с кадастровым номером 47:07:0485001:5954, в отношении которого уже заключено соглашение о частном сервитуте, обеспечивающее доступ к участку истца, обусловленных текущим состоянием этого участка, связанным с наличием на нем канавы, вопрос об обстоятельствах обустройства канавы (кем она обустроена, когда (до или после установления частного сервитута), в каком месте, соответствует ли место ее обустройства документации по планировке, имелись ли для этого основания), имеет значение для разрешения спора для вывода о наличии оснований для установления сервитута.
Разрешение этих вопросов затрагивает права правообладателя земельного участка с кадастровым номером 47:07:0485001:5954, поэтому судам следовало рассмотреть вопрос о привлечении его к участию в настоящем деле.
Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
При определении размера платы за сервитут сроком на 49 лет суды исходили из суммы, указанной в отчете об оценке от 27.07.2023 № 2513-07.23, подготовленном ООО «Агентство мониторинга и оценки «Кредит-Сервис» по заданию Предпринимателя. В названном отчете содержится вывод о рыночной стоимости права ограниченного пользования частью участка с кадастровым номером 47:07:0485001:1570 в размере 157 569 руб. Из содержания отчета следует, что соответствующая сумма определена в качестве единовременной выплаты (т.д. 1, л. 145).
Вместе с тем Предприятие при рассмотрении дела в суде первой инстанции представило отчет об оценке от 21.02.2024, подготовленный по его заданию оценщиком союза «Санкт-Петербургская Торгово-промышленная палата». В этом отчете размер ежегодной платы за право пользования частью участка с кадастровым номером 47:07:0485001:1570 определен в сумме 100 108 руб.
Апелляционный суд отклонил возражения Предприятия, мотивированные выводами о размере платы за пользование участка, приведенными в отчете об оценке от 21.02.2024, посчитав, что этот отчет не является надлежащим доказательством, опровергающим отчет об оценке от 27.07.2023 № 2513-07.23. Вместе с тем, основания, по которым суд пришел к выводу о том, что отчет об оценке от 27.07.2023 № 2513-07.23 не может быть признан доказательством по настоящему делу, судом апелляционной инстанции не указаны.
Кроме того, признавая отчет об оценке от 27.07.2023 № 2513-07.23 доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости сервитута, устанавливаемого на 49 лет, суды не исследовали и не проверили возражения Предприятия относительно отсутствия указания в названном отчете периода действия сервитута, в отношении которого в указанном отчете исчислена плата в виде единовременной выплаты.
В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Поскольку судами при рассмотрении требований Предпринимателя не исследованы в полной мере обстоятельства, имеющие значение для установления юридически значимых обстоятельств спора, а совершение таких процессуальных действий выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, решение от 05.12.2024 и постановление от 14.04.2025 (а также дополнительное постановление от 23.05.2025 о распределении судебных расходов в связи с рассмотрением дела в суде апелляционной инстанции) подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле правообладателя земельного участка с кадастровым номером 47:07:0485001:5954, исследовать обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, доводы и возражения сторон по существу спора (в том числа обстоятельства обустройства канавы как препятствия для использования для проезда земельного участка, в отношении которого уже заключено соглашение о сервитуте), и на основании установленных обстоятельств разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, распределив судебные расходы, в том числе в связи с рассмотрением дела в суде кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.12.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2025 (с учетом постановления от 23.05.2025) по делу № А56-69645/2023 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
|
