Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Нестерова С.А. и Салтыковой С.С.,
при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Замаруевой Ю.О. (доверенность от 05.08.2025 № 05-22-32025/25-0-0), от общества с ограниченной ответственностью «БЦ «Улей» генерального директора Потыкевича А.И. (выписка из ЕГРЮЛ) и Одерышева А.Е. (доверенность от 30.10.2023 № 001/23),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БЦ Улей» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2025 по делу № А56-116692/2024,
у с т а н о в и л:
Общество с ограниченной ответственностью «БЦ «Улей», адрес: 191167, Санкт-Петербург, Синопская наб., д. 30, литера 3, пом. 5Н, ОГРН 1117847302627, ИНН 7842456742 (далее - ООО «БЦ «Улей», общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, литера А, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КИО, комитет), об обязании заключить на новый срок договор аренды части здания (помещения) 2-Н площадью 156.9 кв.м и части здания (помещения) 5-Н площадью 146.5 кв.м., расположенных в здании с кадастровым номером 78:31:0001455:2011, по адресу: Санкт-Петербург, Синопская наб., д. 30, лит. З.
По другому делу (№ А56-2508/2025) общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о принятии предварительных обеспечительных мер в виде запрета комитету в лице СПб ГКУ «ЦПЭИГИ» или иному государственному органу совершать действия, направленные на освобождение части здания (помещения) 2-Н площадью 156,9 кв.м и части здания (помещения) 5-Н площадью 146,5 кв.м, расположенное по адресу Санкт-Петербург, Синопская наб., д. 30, лит. З, с кадастровым номером 78:31:0001455:2011 и выселении из него общества.
Определением суда от 20.02.2025 по делу № А56-2508/2025 дела №№ А56-116692/2024 и А56-2508/2025 объединены в одно производство. Объединенному делу присвоен № А56-116692/2024.
Решением суда от 28.03.2025 в иске отказано.
Постановлением апелляционного суда от 18.08.2025 решение отменено, иск оставлен без рассмотрения.
В кассационной жалобе общество просит постановление апелляционного суда отменить в части вывода суда об оставлении иска без рассмотрения и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Податель жалобы считает неправильным обжалуемое постановление в части отмены решения суда и оставления иска без рассмотрения, полагает, что соответствует фактическим обстоятельствам спора вывод апелляционной инстанции о неосведомленности общества о существовании штрафа и ненадлежащем уведомлении комитетом общества о его наличии, ссылается на то, что комитет не представил доказательства, которые подтверждают факт надлежащего уведомления общества о наличии непогашенного штрафа. По мнению подателя жалобы, комитет при уведомлении общества об отказе от договора не заявил о необходимости исполнения обязательства, считает, что общество было вправе полагать, что за ним отсутствует неисполненные обязательства по сделке, и она прекращена.
Податель жалобы считает, что постановление апелляционной инстанции в части оставления иска без рассмотрения является необоснованным и незаконным; не соответствует фактическим обстоятельствам спора вывод суда о том, что общество не представило проект договора при подаче иска; указывает на то, что во исполнении постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2024 по делу № А56-110667/2023, которым иск ООО «БЦ «Улей» оставлен без рассмотрения на основании того, что обществом не представлен проект договора, общество направило в адрес комитета заявление от 09.10.2024 исх. №01/2024 о заключении договора аренды с приложением проекта договора.
Податель жалобы ссылается на то, что апелляционный суд не предложил сторонам согласовать проект договора, не вынес на обсуждение существенные условия договора, не обязал комитет подготовить проект договора и представить его в материалы дела; полагает, что с учетом представленным обществом проектом договора суд апелляционной инстанции мог самостоятельно проверить ее соответствие на форму договора, утвержденную распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 04.09.2019 №156-р «Об утверждении Административного регламента Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга по предоставлению государственной услуги по принятию решений о предоставлении объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, без проведения торгов в аренду, безвозмездное пользование, за исключением случаев предоставления государственной преференции», и приобщить к материалам дела отчёт об оценке от 09.02.2023 № 23/01-03, а также установить условия договора.
В отзыве на кассационную жалобу комитет просит постановление апелляционной инстанции отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Законность постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель комитета подтвердил доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
Между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 01.10.2005 № 20-А062144 аренды объектов нежилого помещения - часть здания (помещение) 2-Н площадью 156,9 кв.м и часть здания (помещение) 5-Н площадью 146,5кв.м в здании площадью 978,2 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001455:2011, по адресу: Санкт-Петербург, Синопская наб., д. 30, литера З (в редакции дополнительного соглашения от 27.09.2011 № 5).
Согласно пункту 1.3 договора он заключен на 5 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 5.2 договора).
В уведомлении от 27.12.2022№ 04-15-25673/22-0-0 комитет сообщил обществу о том, что отказывается от договора и предложил в соответствии с пунктом 2.2.17 договора по истечении 3-х месячного срока с момента направления настоящего уведомления освободить объект и передать его по акту приема-передачи в срок, не позднее 10 дней после прекращения договора. Также комитет указал на то, что общество вправе обратиться с заявлением о заключении договора на новый срок.
Общество обратилось в комитет с заявлением от 14.02.2023 о продлении договора аренды от 01.10.2005 № 20-А062144 на новый срок.
В письме от 06.06.2023 № 05-15-21807/23-0-0 комитет отказал обществу в заключении договора на новый срок, сославшись на то, что по состоянию на 02.06.2023 на стороне общества имеется задолженность по оплате штрафа в размере 1 202 834 руб. 88 коп.
Платежным поручением от 28.06.2023 № 47 с назначением платежа «штраф по договору от 01.10.2005 № 20-А062144 по претензии от 05.02.2014» общество уплатило 1 202 834 руб. 88 коп.
Общество в заявлении от 05.07.2023 уведомило комитет об уплате штрафа в полном объеме и просило заключить договор на новый срок (на 10 лет).
В письме от 25.08.2023 № 05-15-32855/23-0-0 комитет отказал в удовлетворении заявления общества, указал на то, что факт погашения задолженности после направления уведомления комитета об отказе в заключении договора на новый срок не является основанием для возобновления договорных отношений.
Ссылаясь на то, что отказ комитета в заключении договора аренды на новый срок является незаконным и нарушает его права, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отсутствуют основания для понуждения комитета на заключение договора аренды с обществом на новый срок, и отказал в иске.
Суд апелляционной инстанции посчитал, что общество не представило проект договора при подаче иска, пришёл к выводу о том, что имеются основания для применения пункта 2 части первой статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), отменил решение и оставил исковое заявление без рассмотрения.
Суд кассационной инстанции полагает, что постановление апелляционного суда подлежит отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд апелляционной инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Заключение договора аренды в отношении государственного или муниципального имущества производится с учетом положений статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции).
Согласно части 9 статьи 17.1 названного закона по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Частью 10 указанной статьи предусмотрено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 этой же статьи, за исключением случаев: 1) принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, определенный договором аренды.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 4.2 и 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции; если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 названной статьи, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Таким образом, законом установлены специальные правила, которым должен соответствовать новый договор аренды, в части условий о размере арендной платы и сроке договора (статья 422 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
По спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор (статья 173 АПК РФ).
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).
Суд апелляционной инстанции, указав на то, что подготовка и представление истцом проекта договора является обязательным условием при рассмотрении в суде требований о понуждении заключить договор, не учёл, что, как следует из материалов дела, общество обратилось в комитет с заявлением о передаче помещений в аренду на новый срок в порядке, установленном частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, на тех же условиях (договор аренды от 27.11.2011 № 20-А062144, действовавший в редакции дополнительных соглашений) с учётом условий установленных указанной нормой Закона. Таким образом, условия, на которых договор может быть заключен, предложены истцом.
При рассмотрении спора в суде первой инстанции комитет ссылался на отсутствие обязанности по заключению с обществом договора аренды помещения на новый срок, доводы о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора не заявлял.
В силу положений абзаца 2 пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», если ответчик своевременно не заявил ходатайство об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, то его довод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора не может являться основанием для отмены судебных актов в суде апелляционной или кассационной инстанции, поскольку иное противоречило бы целям досудебного урегулирования споров (статьи 268-270, 286-288 АПК РФ).
Кроме того, суд апелляционной инстанции не учёл, что к исковому заявлению общество приложило проект договора аренды.
При изложенных обстоятельствах обжалуемый судебный акт не может быть признан обоснованным.
В том случае, если суд приходит к выводу о неправомерном отказе комитета в заключении договора на новый срок, вопрос о существенных условия, на которых договор подлежит заключению (в данном случае о размере арендной платы и сроке действия договора аренды), суд может вынести на обсуждение сторон.
Таким образом, постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Апелляционному суду следует учесть изложенное и разрешить спор, правильно применив норм материального и процессуального права, а также распределить судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2025 по делу № А56-116692/2024 отменить.
Дело передать на рассмотрение в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
|
