2

А56-84851/2024

013/2025-64488(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ул. Якубовича, д. 4, Санкт-Петербург, 190121
http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Санкт-Петербург
16 декабря 2025 года                                                      Дело № А56-84851/2024
     Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Баженовой Ю.С., Нестерова С.А.,
     при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - Ланцевой А.А. (доверенность от 24.07.2025), Суриной В.А. (доверенность от 27.12.2024), Светловой Е.Н. (доверенность от 27.12.2024), от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» - Ланцевой А.А. (доверенность от 10.10.2025), от общества с ограниченной ответственностью «Топливно-экологическая компания» - Валиевой Е.А. (доверенность от 01.03.2024), от общества с ограниченной ответственностью «Алмаз» - Кузьмина М.Ю. (доверенность от 03.12.2024),
     рассмотрев 27.11.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2025 по делу № А56-84851/2024,
     

у с т а н о в и л:

     Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о признании ничтожными сделками договора от 02.10.2023 № 22/ЗК-05105, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Топливно-экологическая компания» (далее - Компания), и соглашения об уступке прав и обязанностей по указанному договору, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Алмаз» (далее - Общество) и Компанией, а также о применении последствий недействительности сделок в виде погашения (аннулирования) регистрационных записей об обременении в виде права аренды и переуступки права аренды от 18.10.2023 № 78:38:0022120:1026-78/011/2023-6 и от 02.05.2024 № 78:38:0022120:1026-78/011/2024-9, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН).
     К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра), Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - ККИ), Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение).
     Решением суда первой инстанции от 14.02.2025 спорные сделки признаны недействительными, применены последствия их недействительности в виде погашения (аннулирования) регистрационных записей в ЕГРН об обременении в виде права аренды и переуступки права аренды от 18.10.2023 № 78:38:0022120:1026-78/011/2023-6 и от 02.05.2024 № 78:38:0022120:1026-78/011/2024-9.
     Постановлением апелляционного суда от 25.06.2025 решение суда первой инстанции отменено, в иске отказано.
     В кассационной жалобе Комитет, считая, что выводы апелляционного суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебный акт принят с нарушением норм материального права, просит постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.
     В отзыве на кассационную жалобу Компания просит оставить обжалуемое постановление без изменения, считая его законным и обоснованным.
     В судебном заседании представители Комитета поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители Общества и Компании, ссылаясь на их необоснованность, просили оставить жалобу без удовлетворения.
     Представители ККИ и Учреждения поддержали позицию Комитета.
     Управление Росреестра, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направило, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
     Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
     Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Компанией (арендатор) заключен договор от 29.10.2009 № 22/ЗК-02704, в соответствии с которым арендатору передан в пользование земельный участок площадью 1 200 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022120:1026 по адресу: Санкт-Петербург, пос. Репино, Приморское ш., уч. 2 (восточнее дома 424 лит. А по Приморскому шоссе).
     Договор являлся срочным, возобновлен на неопределенный срок в силу положений пункта 6.1 договора и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
     02.10.2023 Комитет в лице должностного лица Учреждения, действовавшего на основании доверенности, и Компания заключили соглашение о расторжении договора от 29.10.2009 № 22/ЗК-02704 с 20.09.2023.
     В тот же день Комитет в лице должностного лица Учреждения, действовавшего на основании доверенности, и Компания заключили договор аренды от 02.10.2023 № 22/ЗК-05105 (далее - Договор от 02.10.2023), в отношении указанного земельного участка со сроком действия по 20.09.2028 с распространением его условий на отношения сторон с 21.09.2023.
     Акт приема-передачи (возврата) земельного участка сторонами не составлялся, поскольку на момент заключения договора участок находился в пользовании арендатора (пункт 1.1 Договора от 02.10.2023).
     Впоследствии между Компанией и Обществом заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по Договору от 02.10.2023 (далее - Соглашение), о чем в ЕГРН внесена запись от 02.05.2024 № 78:38:0022120:1026-78/011/2024-9.
     В силу пункта 1.2 договора участок предоставляется для размещения детской площадки и временной летней террасы без права возведения объектов недвижимости; вид разрешенного использования - для рекреационных целей. При этом расчет арендной платы производится исходя из функционального использования «Общественное питание».
     Комитет обратился в арбитражный суд с указанными требованиями, считая, что при заключении договора от 02.10.2023 были нарушены положения подпунктов 3, 4 и 6 пункта 21.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).
     Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, признав их обоснованными.
     Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции, пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения и отказа в иске.
     Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, кассационная инстанция считает, что судебные акты, принятые по существу спора, подлежат отмене по следующим основаниям.
     Пунктом 21.1 статьи 3 Закона № 137-ФЗ предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (в том числе арендатор земельного участка, договор аренды которого возобновлен на неопределенный срок), которому такой земельный участок был предоставлен до 1 марта 2015 года, однократно имеет право заключить новый договор аренды такого земельного участка сроком на пять лет без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), при условии, что земельный участок был предоставлен данному арендатору не для целей строительства, реконструкции и (или) эксплуатации зданий и (или) сооружений, являющихся объектами капитального строительства, и на нем отсутствуют объекты капитального строительства (подпункт 3); на дату обращения данного арендатора с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка у органа государственной власти или органа местного самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка (подпункт 4); такой земельный участок испрашивается арендатором не для целей размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций или иных объектов, которые в соответствии с главой V.6 Земельного кодекса Российской Федерации могут быть размещены на земельном участке без его предоставления, установления сервитута (подпункт 6).
     Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования Комитета, исходил из того, что на земельном участке размещена трансформаторная подстанция, являющаяся, по мнению суда, объектом недвижимости.
     Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, сослался на то, что указанная трансформаторная подстанция является движимым имуществом. Отказывая в иске апелляционный суд применил пункт 5 статьи 166 ГК РФ, согласно которому заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
     Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд сослался на противоречивость поведения истца.
     С таким мотивом отказа в удовлетворении иска суд кассационной инстанции не может согласиться.
     При применении пункта 5 статьи 166 ГК РФ оценке подлежит добросовестность обеих сторон сделки. Эта норма защищает добросовестную сторону, поэтому подлежит применению тогда, когда доверие лица, вызванное поведением другой стороны, может быть признано разумным (оправданным).
     В настоящее время в производстве арбитражных судов находится несколько дел, возбужденных по искам Комитета к Компании и Обществу, обстоятельства которых сходны с настоящим делом.
     Так в рамках дела № А56-74338/2024 рассматривается иск Комитета о признании недействительными в силу их ничтожности заключенного с Компанией договора аренды от 01.04.2024 № 22/ЗК-05101 земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, поселок Репино, Приморское шоссе, участок 11 (у дома 424) кадастровый номер 78:38:22120:1018, площадью 1319 кв.м; заключенного между Компанией и Обществом соглашения об уступки прав и обязанностей по договору аренды указанного земельного участка от 01.04.2024 № 22/ЗК-05101; о применении последствий недействительности сделок в виде погашения (аннулировании) регистрационных записей об обременении в виде права аренды и переуступки права аренды от 02.04.2024 № 78:38:0022120:1018-78/011/2024-10 от 02.05.2024 №78:38:0022120:1018-78/011/2024-13.
     В рамках дела № А56-84856/2024 рассматривается иск Комитета о признании недействительными заключенного с Компанией договора аренды от 02.10.2023 № 22/ЗК-05106 земельного участка расположенного по адресу: Санкт-Петербург, поселок Репино, Приморское шоссе, участок 1 (северо-восточнее дома 424, литера А по Приморскому шоссе), кадастровый номер 78:38:22120:1025, площадью 545 кв.м; заключенного между Компанией и Обществом соглашения об уступке прав и обязанностей по указанному договору; о применении последствий недействительности сделок в виде погашения (аннулирования) регистрационных записей об обременении в виде права аренды и переуступки права аренды от 18.10.2023 №78:38:0022120:1025-78-011-2023-6 и от 18.04.2024 №78:38:0022120:1025-78/011/2024-9.
     Из обстоятельств указанных дел следует, что Компания спустя незначительное время с момента заключения спорных (новых) договоров аренды уступила свои права арендатора Обществу. При этом права по договору аренды от 01.04.2024 № 22/ЗК-05101, заключенному в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:38:22120:1018, на котором находится основное имущество, используемое в предпринимательской деятельности (павильон-кафе), были уступлены Компанией в пользу Общества менее чем через месяц после заключения спорного договора аренды.
     Указанные действия Компании могут свидетельствовать о том, что сделки, являющиеся предметом спора в названных арбитражных делах, совершены с одной общей целью. Более того, действия Компании порождают сомнения в том, что данный ответчик действительно имел намерение продолжить арендные отношения, а не создавал путем заключения спорных сделок «актив» для его последующей реализации.
     Право на заключение договора аренды в порядке, предусмотренном пунктом 21.1 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, имеют только те лица, которым земельный участок был ранее предоставлен до 01.03.2015, то есть данное право тесно связано с личностью арендатора. В случае реализация указанного права исключительно с намерением  последующей передачи арендованного земельного участка иным лицам, не имеющим права на его получение в указанном порядке, возникают обоснованные сомнения в добросовестности действий Компании, в том числе в их соответствии правомерным ожиданиям арендодателя.
     Между тем апелляционный суд не дал оценку действиям Компании с точки рения их соответствия стандартам добросовестного поведения.
     Равным образом подлежали оценке на предмет добросовестности согласующиеся с поведением Компании действия Общества, направленные, по существу, на получение земельного участка, относящегося к государственной собственности, с использованием принадлежащего Компании исключительного по своей сути права, то есть в обход установленного публичного порядка.
     Кроме того, кассационная инстанция считает необоснованным вывод апелляционного суда о том, что Комитет, предъявляя иск, действует недобросовестно, в частности его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
     В данном случае Договор от 02.10.2023 был заключен должностным лицом Учреждения на основании доверенности, выданной Комитетом. В обоснование иска Комитет ссылается на то, что его представитель, действовавший на основании доверенности, совершил ничтожную сделку, противоречащую публичным интересам.
     Апелляционным судом не указано, какие конкретно действия Комитета дали ответчикам основания полагать, что Комитет считает сделку действительной и в чем собственно заключается недобросовестность истца.
     Согласно пункту 3.9 договора арендная плата подлежала внесению на счет Учреждения, то есть её получение не могло свидетельствовать об одобрении сделки со стороны Комитета.
     Информацию об уступки прав по договору от 02.10.2023 Компания направила в Учреждение, а не в Комитет.
     Из материалов дела усматривается, что Комитет обращался 31.05.2024 в ККИ по вопросу проведения обследования земельных участков, в том числе участка, являющегося предметом спорного договора от 02.10.2023. В ответ на данное обращение ККИ направил Комитету акт проверки от 10.06.2024, из которого следовало, что в отношении указанного земельного участка заключен спорный договор аренды.
     Исковое заявление, основанное на сведениях, полученных в ходе проверки ККИ и отраженных в акте от 10.06.2024, было направлено Комитетом в арбитражный суд уже 22.08.2024.
     Принимая во внимание данные обстоятельства, кассационная инстанция не может признать соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы апелляционного суда о том, что поведение Комитета после заключения спорных сделок давало основание ответчикам полагаться на действительность сделок.
     Более того, порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, устанавливается ЗК РФ, другими федеральными законами, то есть имеет публичный характер, и этот порядок обязателен как для уполномоченного органа, действующего от имени публичного собственника, так и для лица, выступающего на стороне арендатора. При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, арендатор не лишен возможности оценить соблюдение предусмотренного законом порядка заключения конкретного договора и в случае нарушения действующих норм несет риск наступления соответствующих последствий наряду с уполномоченным органом. Таким образом, норма, изложенная в пункте 5 статьи 166 ГК РФ, не может быть истолкована в таком смысле, в каком она лишает арендодателя по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, права оспаривать договор, заключенный с нарушением действующего законодательства.
     При указанных обстоятельствах, кассационная инстанция считает, что обжалуемое постановление апелляционного суда подлежит отмене.
     Между тем решение суда первой инстанции не может быть оставлено в силе, поскольку оно основано на ошибочной оценке обстоятельств дела, которая была выявлена апелляционным судом.
     Учитывая изложенное, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
     При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, установить могли быть заключен договор от 02.10.2023 в порядке, предусмотренном пунктом 21.1 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, с учетом установленного оценить правомерность уступки прав по договору от 02.10.2023.  
     Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

     
     решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2025 по делу № А56-84851/2024 отменить.
     Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
     

Председательствующий                                                        А.В. Кадулин
Судьи                                                                                      Ю.С. Баженова
                                                                                                 С.А. Нестеров