7

А56-97801/2023

870/2025-65351(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ул. Якубовича, д. 4, Санкт-Петербург, 190121
http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Санкт-Петербург
19 декабря 2025 года                                                      Дело № А56-97801/2023
     Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В.,                Филиппова А.Е.,
     при участии от общества с ограниченной ответственностью «Статус» Петровой А.В. (доверенность от 10.01.2025), от общества с ограниченной ответственностью «Форайз» Покровского И.Е. (доверенность от 05.06.2023),
     рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Статус» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.02.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2025 по делу № А56-97801/2023,
     

установил:

     
     Общество с ограниченной ответственностью «Статус», адрес: 192007, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 140, лит. А, пом. 13Н, оф. 808, ОГРН 1157847052692, ИНН 7816247171 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Форайз», адрес: 123001, Москва, Большая Садовая ул., д. 5, корп. 1, этаж 4, оф. 418, ОГРН 1097746489477, ИНН 7718773659 (далее - Компания), о взыскании                              7 081 439 руб. 53 коп. убытков.
     Компания, в свою очередь, обратилась в суд со встречным иском к Обществу о признании права на возврат суммы обеспечительного платежа по договору аренды, а также о взыскании 2 562 711 руб. 87 коп. обеспечительного платежа и 142 248 руб. 05 коп. неустойки за период с 11.05.2023 по 20.11.2023.
     Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.02.2025 в результате произведенного зачета с Общества в пользу Компании взыскано 1 354 944 руб. 87 коп. обеспечительного платежа, 34 603 руб. 78 коп. расходов по уплате государственной пошлины, 225 481 руб. 20 коп. расходов по оплате судебной экспертизы.
     Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2025 данное решение оставлено без изменения.
     В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 13.02.2025 и постановление от 31.07.2025, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
     Податель жалобы выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, считает необоснованными выводы, изложенные к заключении эксперта Ивасюка Николая Владимировича № 98 от 26.11.2024 относительно стоимости восстановительного ремонта арендованного объекта, полагает, что при разрешении спора судам следовало исходить из стоимости работ по восстановительному ремонту, определенной в представленном Обществом заключении общества с ограниченной ответственностью «Бюро строительных исследований» (9 644 151 руб.                   40 коп.).
      Также, по мнению Общества, судами неправильно распределены судебные расходы на оплату судебной экспертизы.
     В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Компании возражал против ее удовлетворения, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
     Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
     Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом с ограниченной ответственностью «А-Микс» (арендодателем) и Компанией (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения от 06.08.2014, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) в пределах разрешенного использования и в соответствии с условиями договора помещение (в соответствии со статьей 1 договора «помещение» - офис, терраса и серверная при совместном упоминании ориентировочной площадью 632,76 кв.м; индивидуализирующие признаки офиса, террасы и серверной будут указаны сторонами в акте приема-передачи) (пункт 2.1 договора).
     В пункте 2.4 договора указано, что стороны признают, что на дату подачи договора для его государственной регистрации помещение передано арендатору по акту приема-передачи по краткосрочному договору и находится во владении и пользовании арендатора по краткосрочному договору, в связи с чем составление иных документов, подтверждающих передачу помещения от арендодателя арендатору не требуется.
     По акту приема-передачи 18.03.2015 № 1 застройщик (общество с ограниченной ответственностью «ПромИнвестГрупп») передал арендодателю, а арендодатель передал арендатору помещение общей площадью 648,8 кв. м, в том числе офис площадью 559,4 кв. м с кадастровым номером 78:13:0007398:4144 на 7 этаже в границах помещения 12-Н, террасу площадью 80,4 кв. м с кадастровым номером 78:13:0007398:4144 на 7 этаже в границах помещения 12-Н, а также серверную площадью 9 кв. м с кадастровым номером 78:13:0007398:4138 на 9 этаже в границах помещения 20-Н, расположенные в бизнес-центре по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 140, лит. А.
     Согласно пункту 8.2 договора по истечении первых 720 дней с даты подписания акта арендатор обязан за свой счет содержать помещение и все его приспособления, системы, оборудование, оборудование арендатора, и принадлежности в хорошем работоспособном состоянии и производить текущий ремонт помещения, в том числе, обновление покраски или иной отделки внутренних поверхностей стен, потолков и полов, дверей, замену напольных покрытий, оконных стекол, витрин и иных стеклянных поверхностей, осветительных средств, декоративных элементов и оснащения. До истечения указанного срока соответствующие обязанности, за исключением оборудования арендатора, несет арендодатель, при этом доступ арендодателя в помещения для исполнения указанных обязанностей осуществляется на основании уведомления о необходимости соответствующих работ, направляемого арендатором арендодателю, в согласованное сторонами время.
     В соответствии с дополнительным соглашением от 14.11.2018 № 4 к договору в связи со сменой собственника помещений, переданных в аренду, права и обязанности арендодателя по договору перешли к Обществу.
     В силу пункта 12.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 14.02.2018 № 2 надлежащее исполнение арендатором любого из обязательств по названному договору обеспечивается внесением авансового платежа в размере фиксированной части арендной платы за три последних календарных месяца срока аренды, что составляет 2 400 000 руб., включая НДС 18%.
     Согласно пункту 8 названного дополнительного соглашения № 2 в связи с принятием пункта 12.1 договора в новой редакции стороны также договорились, что поскольку авансовый платеж, уплаченный арендатором арендодателю по договору аренды в размере 2 040 431 руб. 04 коп., включая НДС 18%, не был использован арендодателем в соответствии с условиями договора аренды на дату подписания дополнительного соглашения № 2, то в целях приведения суммы авансового платежа к размеру, установленному в пункте 12.1 договора в новой редакции, арендатор вносит дополнительно      359 568 руб. 96 коп., включая НДС 18%. Указанная дополнительная сумма должна быть уплачена арендатором арендодателю не позднее 19.03.2018 на основании соответствующего счета арендодателя, который должен быть направлен арендатору не позднее 10 рабочих дней до даты платежа.
     В силу пункта 5.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 14.02.2018 № 2 последний вступает в силу с даты получения арендодателем документа, подтверждающего в соответствии с законодательством факт осуществления государственной регистрации договора в порядке, предусмотренном законодательством, и действует до 18.03.2023 включительно.
     Договор зарегистрирован 26.02.2016.
     В соответствии с пунктом 15.1 договора арендатор по окончании срока аренды обязуется передать помещение при его освобождении в состоянии не худшем, чем на момент передачи помещения арендатору (с учетом нормального износа) и с учетом иных требований настоящего договора не позднее последнего дня срока аренды, а если такой день приходится на нерабочий день в соответствии с законодательством - не позднее дня, следующего за последним днем срока аренды.
     Приложениями к договору аренды под номерами 1-5 являются форма акта возврата, операционные расходы, технические характеристики помещения, копия подписанного акта приема-передачи, а также плана 7 и 9 этажей бизнес-центра с указанием помещения соответственно.
     Приложение № 3, поименованное как технические характеристики помещения, содержит сведения о предполагаемой тепловой нагрузке офисных помещений, производительности по кондиционированию воздуха, качеству воздуха, отоплению и проч., в том числе сведения о предполагаемой внутренней отделке помещения.
     Впоследствии в связи с окончанием срока аренды при приемке помещения 17.03.2023 арендодателем были выявлены недостатки, при этом акт возврата помещения от 17.03.2023 подписан со стороны Общества представителем Люве А.В. по доверенности от 01.03.2023, тогда как со стороны арендатора явилось лицо, представившееся Ковальчук Евгенией Дмитриевной, однако документов, подтверждающих наличие полномочий действовать от имени Компании, не представило, в связи с чем акт был подписан в одностороннем порядке арендодателем.
     При этом выявленные в ходе приемки помещений недостатки были отражены Обществом в дефектной ведомости от 17.03.2023 к акту возврата, а именно: в помещение склада проведены сети связи и электрические сети для серверного оборудования; имеет место перепланировка помещения, а именно возведены несогласованные перегородки - 14,42 п. м, изменено количество комнат для переговоров, вместо 3-х комнат - 2; входная дверь № 1 - установлена раздвижная вместо распашной; над входной группой (дверь № 1) отсутствует декор из алюминиевых труб; отсутствие дверей Domoferm (2 шт.) в санузле; в помещении кухни отсутствует лакированная МДФ панель 12 мм площадью около 11 кв.м; в офисной части установлена несогласованная дверь со СКУД; изменение трасс слаботочных и электрических сетей относительно изначального состояния, а именно отсутствие 3-х кабельных лиан от подвесного потолка к столу длиной 2 метра; отсутствие 54 шт. блоков розеток под столешницу (3-х силовых 230V+RJ45); отсутствие настенного блока розеток для TV в количестве 2 шт.; отсутствие 2 шт. мини-колонн (230V+RJ45)); в помещении площадью 92,5 кв.м (комната № 2, игровая) имеется трещина в стеклопакете; террасная доска площадью 86,46 кв.м имеет повреждения структуры древесины, отсутствие защитного покрытия, доски имеют механические повреждения; в помещении кухни отсутствует каучуковое покрытие площадью 38 кв.м; напольное ковровое покрытие приблизительно 380 кв.м требует замены, покрытие имеет механические повреждения, сильные загрязнения; в коридоре площадью 52 кв.м установлена керамическая плитка вместо коврового покрытия; отсутствие двойного пола (пьедестала) в зоне ресепшн примерно 8 кв.м; отсутствие подвесных светильников Pallucco crinoline pendant над зоной ресепшн в количестве 2 шт.; стена из сэндвич-панели толщиной 200 мм в количестве 2 шт. производства RUUKKI имеет повреждения; стены из кирпича имеют повреждения отверстиями, трещины лакокрасочного покрытия, местами загрязнены; стены из ГКЛ имеют повреждения отверстиями, трещины лакокрасочного покрытия, местами загрязнены; дверь на террасу требует регулировки и герметизации; противопожарные двери на лестницу (2 шт.) имеют механические повреждения на дверных полотнах, механические повреждения фурнитуры; имеет место провисание потолка в коридоре; фурнитура на окнах (2 шт.) требует замены; ремонт подвесного потолка площадью приблизительно 50 кв. м; демонтаж карнизов (3 шт.); громкоговоритель демонтирован и лежит на подвесном потолке; дверца щитка ПК-5-7 имеет вмятину; подоконник имеет вмятины; поврежден фасонный элемент парапета; ниша для инженерных коммуникаций заполнена монтажной пеной. Указанная дефектная ведомость также была составлена в присутствии Ковальчук Е.Д., а также представителя ООО «Бюро строительных исследований», однако подписана в одностороннем порядке Обществом.
     Ссылаясь на указанные обстоятельства, Общество направило в адрес Компании претензию от 23.03.2023 № 05/С, в которой, указав, что выявленные недостатки не могут быть признаны естественным износом, потребовало оплатить 9 644 151 руб. 40 коп. стоимости восстановительного ремонта. В обоснование указанной суммы, арендодатель направил в адрес Компании акт возврата помещения с дефектной ведомостью, а также составленную и подписанную генеральным директором Общества калькуляцию стоимости восстановительного ремонта.
     Компания в ответном письме от 03.04.2023 № 23-04/03 с указанными требованиями не согласилась, указала, что исходные характеристики, с которыми арендатор принимал помещение по акту приема-передачи помещения от 18.03.2015 № 1, определены в приложениях № 3 и № 5 к договору аренды, а также в самом акте приема-передачи, при этом недостатки, перечисленные в дефектной ведомости, не касаются исходного состояния помещений, арендатор возвратил 17.03.2023 помещение, соответствующее характеристикам, указанным в договоре. Названным письмом Компания также просила вернуть внесенный по договору авансовый платеж в течение десяти дней с момента получения уведомления в соответствии с пунктом 9 дополнительного соглашения № 2 к договору.
     Не согласившись с позицией Компании, Общество повторно направило претензию от 13.04.2023 № 06/С, в которой сослалось на заключение ООО «Бюро строительных исследований» от 22.03.2023 № 22-03-23 (О), содержащее калькуляцию восстановительного ремонта, согласно которой стоимость восстановительного ремонта помещения составляет 9 644 151 руб. 40 коп. В указанной претензии Общество, сославшись на уклонение арендатора от исполнения обязательства по ремонту арендованного ранее помещения, а также добровольного исполнения требований, указанных в письме от 23.03.2023 № 05/С, уведомило Компанию об удержании суммы авансового платежа в размере 2 562 711 руб. 87 коп., в связи с чем потребовало перечислить денежные средства в размере 7 081 439 руб. 53 коп. в счет стоимости восстановительного ремонта.
     Указывая на неисполнение Компанией требований претензии, Общество обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
     Возражая против требований Общества, Компания обратилась в суд с встречным иском о взыскании с Общества суммы обеспечительного платежа в размере 2 704 959 руб. 92 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
     В обоснование заявленных встречных требований Компания указала, что в соответствии с условиями договора аренды индивидуализирующие признаки помещения указаны сторонами в акте приема-передачи, при этом дополнительные параметры помещения определены в приложениях № 3, 5 к договору; арендатор в соответствии с договором и положениями действующего законодательства в случае завершения срока аренды обязан вернуть помещение в исходном виде, то есть в виде и характеристиках на момент его приемки с учетом нормального износа, что Компанией и было сделано; недостатки, указанные в дефектной ведомости в полном объеме не относятся к характеристикам помещения, указанным в договоре, приложениях в нему, а равно в акте приема-передачи помещения, в связи с чем требования к арендатору об их устранении необоснованны; кроме того, на момент заключения договоров аренды (как краткосрочного, так и долгосрочного) бизнес-центр, в котором находится помещение, еще не был построен и сдан в эксплуатацию, в связи с чем в технические характеристики помещения тем более не могли входить те параметры, недостатки по которым заявлены Обществом в дефектной ведомости; арендатор на протяжении 8 лет аренды добросовестно исполнял свои обязательства, не получив за этот срок от арендодателя ни одной претензии о каких-либо нарушениях, при этом арендодатель регулярно осматривал помещение на предмет его надлежащего использования; арендатор за 180 дней уведомил арендодателя о намерении не продлевать договор аренды и выразил готовность начать взаиморасчеты, однако вплоть до дня возврата помещения арендодатель не заявлял о недостатках; принимая во внимание, что требование о возмещении стоимости восстановительного ремонта в рамках дефектной ведомости не соответствуют положениям договора, являются необоснованными и незаконными, Общество обязано вернуть обеспечительный платеж в полном объеме.
     Определением суда первой инстанции от 01.08.2024 по настоящему делу по ходатайству Компании назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Юридическая группа «ИнкомЭкспертиза» Ивасюку Николаю Владимировичу; перед экспертом поставлены вопросы о соответствии состояния передаваемого по акту возврата от 17.03.2023 помещения условиям договора, о характере дефектов, перечисленных в ведомости к акту возврата помещений от 17.03.2023, о стоимости устранения дефектов, возникших в ходе эксплуатации помещения с учетом нормального износа.
     Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта Ивасюка Н.В. от 26.11.2024 № 98 состояние помещения на дату его передачи по акту от 17.03.2023 не соответствовало условиям договора; дефекты, перечисленные в дефектной ведомости к акту возврата помещений от 17.03.2023 по договору от 06.08.2014, к дефектам, имевшим место на момент передачи помещения в аренду (18.03.2015), не относятся, часть дефектов, перечисленных в ведомости появилась в процессе эксплуатации; стоимость устранения дефектов, возникших в ходе эксплуатации помещения с учетом нормального износа спорного помещения в ценах 3 квартала 2024 года составляет                         1 207 767 руб. с учетом НДС (расчет стоимости представлен экспертом в приложении № 1 к заключению.
     Суды первой и апелляционной инстанций посчитав, что Обществом не доказан факт причинения ущерба Компанией в заявленном размере и, определив его размер с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта от 26.11.2024 № 98, признали, что сумма обеспечительного платежа, подлежащего возврату арендатору в связи с прекращением договора, в соответствии с согласованными сторонами условиями договора, должна быть уменьшена на стоимость устранения дефектов, возникших в ходе эксплуатации помещения с учетом нормального износа, поэтому удовлетворили иск Компании о взыскании с Общества 1 354 944 руб. 87 коп. (2 562 711 руб. 87 коп. - 1 207 767 руб.).
     Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене по доводам жалобы в связи со следующим.
     Согласно пункту 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 названного Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
     При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
     В соответствии с пунктом 2 статьи 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 той же статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
     Применительно к положениям пунктов 5.1 и 15.1 договора суды пришли к выводу о прекращении его действия 17.03.2023.
     Исходя из содержания и акта приема-передачи помещения от 18.03.2023 и доводов сторон, суды обоснованно посчитали, что помещение, ранее переданное Компании  в аренду, было возвращено Обществу.
     С учетом установленных по делу обстоятельств суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для возврата Компании обеспечительного платежа за вычетом сумм, причитающихся Обществу в качестве компенсации стоимости устранения дефектов, возникших в ходе эксплуатации помещения с учетом его нормального износа.
     Исследовав и оценив по правилам статьей 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суды посчитали, что Общество не подтвердило, что помещение на момент его передачи Компании обладало теми характеристиками, наличие недостатков в которых впоследствии было им отражено в дефектной ведомости, при последующем предъявлении требования о компенсации стоимости их устранения.
     Согласно заключению эксперта от 26.11.2024 № 98 помещение в части возвращено с учетом нормального износа, в то же время в той части, в которой эксперт недостатки помещения не отнес к нормальному износу (с учетом фотофиксации на дату возврата), стоимость соответствующего восстановительного ремонта была рассчитана и оценена на сумму                      1 207 767 руб. с учетом НДС.
     Установив наличие неисполненного обязательства Компании в части компенсации Обществу убытков в виде стоимости восстановительного ремонта в размере 1 207 767 руб., суды зачли в счет стоимости восстановительного ремонта сумму обеспечительного платежа  в указанной части, удовлетворив встречное требование Компании о его взыскании в оставшейся части с учетом осуществленного зачета.
     Вопреки аргументам подателя жалобы в постановлении апелляционного суда подробно исследованы и оценены собранные по делу доказательства.
     Доводы кассационной жалобы, по сути, сводятся к выражению несогласия с оценкой доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела. Переоценка доказательств и установленных судом фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
     Применительно к аргументам Общества о неправильном распределении судом первой инстанции расходов по экспертизе суд кассационной инстанции отмечает, что в данном случае расходы на оплату экспертизы были связаны с рассмотрением как встречного иска Компании, так и первоначального иска Общества. По результатам рассмотрения дела требования Общества о взыскании указанной им суммы убытков по существу не были удовлетворены. Присужденная ко взысканию с Общества в пользу Компании в качестве расходов на оплату экспертизы сумма не превышает сумму, рассчитанную применительно к соответствующим результатам рассмотрения первоначального иска Общества.
     Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
     С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
     Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
     

п о с т а н о в и л:

     
     решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.02.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2025 по делу № А56-97801/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Статус» - без удовлетворения.

Председательствующий                                                        Е.В. Чуватина
Судьи                                                                                      А.В. Кадулин
                                                                                                 А.Е. Филиппов