Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Баженовой Ю.С., судей Салтыковой С.С., Сергеевой И.В.,
при участии от индивидуального предпринимателя Зайцева В.В. -Даниловой А.Ю. (доверенность от 01.07.2025),
рассмотрев 03.12.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Зайцева Вячеслава Владимировича на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2025 по делу № А56-90470/2022, установил: Индивидуальный предприниматель Зайцев Вячеслав Владимирович, ОГРНИП 316470400116260 (далее - Предприниматель), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), от 17.06.2022 № 05-26-21658/22-0-0 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка площадью 23 310 кв. м с кадастровым номером 78:38:0000000:4007, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, пос. Ушково, Сосновый пер., д. 3, лит. А, и обязании Комитета передать данный земельный участок в собственность Предпринимателя, заключив с ним договор купли-продажи участка по цене, установленной пунктом 5.1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» (далее - Закон № 59-19).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по градостроительству и архитектуре, адрес: 191023, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 2, ОГРН 1037843022524, ИНН 7830000994.
Решением суда первой инстанции от 18.08.2023 заявление удовлетворено.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2023 решение от 18.08.2023 изменено, абзац второй резолютивной части решения изложен в следующей редакции: «Обязать Комитет направить Предпринимателю проект договора купли-продажи земельного участка в установленный законом срок в порядке пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации».
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.05.2024 решение от 18.08.2023 и постановление от 13.12.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела решением суда первой инстанции от 02.12.2024 заявление удовлетворено.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 26.06.2025 решение от 02.12.2024 отменено, в удовлетворении заявления отказано.
В кассационной жалобе Предприниматель, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить постановление от 26.06.2025, оставить в силе решение от 02.12.2024.
По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции не учел, что в течение действия договора аренды уполномоченный орган не оспаривал границы участка, не инициировал их изменение и не пересматривал предмет договора аренды, довод о несоразмерности участка был заявлен Комитетом только на стадии выкупа участка; поведение уполномоченного органа направлено на ограничение прав арендатора на реализацию исключительного права выкупа, вопреки ранее установленным условиям предоставления участка; судом апелляционной инстанции не был исследован вопрос фактического отсутствия на земельном участке улично-дорожной сети (Соснового переулка) с учетом доводов заявителя.
В судебном заседании представитель Предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 18.11.2021 зарегистрировано право собственности Предпринимателя на нежилые здания - дачи № 52, 59, 54, 55, 60 площадью 84 кв. м, 87,5 кв. м, 80 кв. м, 88,9 кв. м, 33.1 кв. м с кадастровыми номерами 78:38:0022628:3014, 78:38:0022628:3017, 78:38:0022628:3015, 78:38:0022628:3016, 78:38:0022628:3011, по адресу: Санкт-Петербург, пос. Ушково, Сосновый пер., д. 3, лит. А, Б, В, Д, Е (далее - здания).
По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) здания расположены в границах земельного участка площадью 23 310 кв. м с кадастровым номером 78:38:0000000:4007, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, пос. Ушково, Сосновый пер., д. 3, лит. А (далее - земельный участок).
Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН земельный участок относится к землям населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования «Для размещения дач».
Между Комитетом и прежним собственником зданий 22.10.2018 был заключен договор № 22/ЗД-04564 аренды земельного участка.
Впоследствии на основании заключенных Предпринимателем с прежним собственником зданий 12.11.2021 договоров купли-продажи зданий и переуступки права и обязанности арендатора по договору аренды переданы Предпринимателю.
Предприниматель 18.05.2022 обратился в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка ему в собственность без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для размещения дач, по цене, определенной с применением корректирующего коэффициента, установленного пунктом 5.1 Закона № 59-19.
Согласно материалам дела Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга по результатам обследования земельного участка составлен Акт от 25.05.2022 (т. 1 л.д. 105), согласно которому здания не эксплуатируются, находятся в заброшенном состоянии; часть земельного участка, не занятая зданиями, преимущественно занята древесно-кустарниковой растительностью, свободна, не огорожена, доступ на нее не ограничен, хозяйственная деятельность на ней не осуществляется.
Рассмотрев указанное заявление, Комитет принял решение об отказе Предпринимателю в выкупе земельного участка, о чем сообщил последнему в письме от 17.06.2022 № 05-26-21658/22-0-0, указав на то, что площадь испрашиваемого участка (23 310 кв. м) превышает площадь, необходимую для использования принадлежащих Предпринимателю на праве собственности зданий (373,5 кв. м).
Согласно материалам дела в дополнение к указанному ответу Комитет направил письмо от 29.06.2022 № 05-26-21658/22-0-2 (т. 1 л.д. 101), в котором сообщил, что земельный участок как участок в составе земель общего пользования не подлежит отчуждению в соответствии с пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ, пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ), поскольку согласно заключению Комитета по благоустройству Санкт-Петербурга от 28.06.2022 № 01-17-2211/22-0-0 представляет территорию с древесно-кустарниковой растительностью, а также расположен в границах автомобильной дороги общего пользования регионального значения в Санкт-Петербурге - Соснового переулка (от Полевой ул. до Пляжевой ул.), включенного в Перечень автомобильных дорог общего пользования регионального значения в Санкт-Петербурге, утвержденный постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17.03.2011 № 300 (далее - Постановление № 300).
Посчитав отказ Комитета в выкупе земельного участка незаконным, Предприниматель обратился с заявлением в арбитражный суд.
Судом первой инстанции по ходатайству Предпринимателя назначена судебная экспертиза, по результатам которой в материалы дела представлено заключение эксперта от 31.01.2022, содержащее следующие выводы: общая площадь, необходимая для эксплуатации зданий составляет 11 643 кв. м; поскольку градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга предельные максимальные размеры земельных участков, расположенных в границах территориальной зоны ТРЗ-2, не установлены, использование земельного участка площадью 23 310 кв. м не нарушает норм действующего законодательства.
Согласно заключению эксперта от 21.06.2023, составленному по результатам проведения назначенной судом первой инстанции повторной судебной экспертизы, общая оптимальная площадь земельного участка, необходимая для использования в целях рекреационного назначения и для садоводства составляет 21 824 кв. м; поскольку градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга предельные максимальные размеры земельных участков, расположенных в границах территориальной зоны ТРЗ-2, не установлены, использование земельного участка площадью 23 1310 кв. м не нарушает действующего законодательства.
По результатам нового рассмотрения дела суд первой инстанции удовлетворил заявление Предпринимателя.
Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции, отменил решение суда и отказал в удовлетворении заявления Предпринимателя.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене.
По смыслу статьи 198 АПК РФ во взаимосвязи с нормами статьи 201 того же Кодекса основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.
В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Согласно подпункту 3 пункта 5 названной статьи уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.
Как следует из представленного в материалы дела письма Комитета от 17.06.2022 № 05-26-21658/22-0-0 и направленного в дополнение к нему письма от 29.06.2022 № 05-26-21658/22-0-2, по результатам рассмотрения заявления Предпринимателя от 18.05.2022 Комитетом было принято решение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность Предпринимателя в связи с тем, что площадь испрашиваемого участка (23 310 кв. м) превышает площадь, необходимую для использования принадлежащих Предпринимателю на праве собственности зданий (373,5 кв. м), а также ввиду того земельный участок относится к землям общего пользования в части, занятой древесно-кустарниковой растительностью и автомобильной дорогой общего пользования регионального значения в Санкт-Петербурге - Соснового переулка (от Полевой ул. до Пляжевой ул.), включенной в Перечень автомобильных дорог общего пользования регионального значения в Санкт-Петербурге, утвержденный Постановлением № 300.
Статьей 39.16 ЗК РФ определено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (подпункт 1); указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (подпункт 6); предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (подпункт 19).
Применительно к подпункту 1 указанной статьи исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.
Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ).
Повторно рассмотрев дело в соответствии с предоставленными ему частью 1 статьи 268 АПК РФ полномочиями, исследовав и оценив заключения экспертов в совокупности с представленными в материалы дела доказательства, в том числе актами обследования земельного участка от 25.05.2022, от 23.05.2025 и приложенными к ним фотоматериалами, установив, что площадь испрашиваемого земельного участка - 23 310 кв. м более чем в 49 раз превышает общую площадь расположенных на нем объектов недвижимости - 471.9 кв. м, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о недоказанности заявителем необходимости земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.
С учетом установленных обстоятельств, апелляционный суд правомерно не усмотрел оснований для предоставления Предпринимателю в собственность без проведения торгов испрашиваемого земельного участка в порядке реализации положений подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ.
При этом апелляционный суд отметил, что отказ в выкупе земельного участка, превышающего площадь, необходимую для использования зданий, не лишает заявителя права на формирование земельного участка в необходимых границах и последующий его выкуп.
Кроме того, отказывая в удовлетворении требований Предпринимателя, суд апелляционной инстанции обоснованно учел следующее.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ, согласно которым находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения ограничены в обороте.
Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (абзац второй пункта 2 статьи 27 ЗК РФ).
Пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ и пунктом 8 статьи 28 Закона № 178-ФЗ установлен запрет приватизации земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон.
В материалы дела представлена схема земельного участка (т. 1 л.д. 100), согласно которой на земельном участке расположена часть автомобильной дороги общего пользования регионального значения в Санкт-Петербурге - Соснового переулка (от Полевой ул. до Пляжевой ул.), включенного в Перечень автомобильных дорог общего пользования регионального значения в Санкт-Петербурге, утвержденный Постановлением № 300. Сведения об исключении Соснового переулка (от Полевой ул. до Пляжевой ул.) из указанного Перечня отсутствуют.
Доводы кассационной жалобы не опровергают правомерности выводов апелляционного суда, а лишь выражают несогласие с ними и, по сути, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установление иных обстоятельств, что на стадии кассационного обжалования недопустимо.
При вынесении обжалуемого постановления суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, дал оценку доводам и возражениям участвующих в деле лиц, правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений процессуального законодательства, которые привели или могли привести к принятию неверного решения по существу спора, сделанные судом выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В связи с этим кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения жалобы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа постановил: постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2025 по делу № А56-90470/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зайцева Вячеслава Владимировича - без удовлетворения.
|
