9

А44-6383/2024

870/2025-65622(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ул. Якубовича, д. 4, Санкт-Петербург, 190121
http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Санкт-Петербург
22 декабря 2025 года                                                      Дело № А44-6383/2024
     Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В.,               Филиппова А.Е.,
     при участии от общества с ограниченной ответственностью «Адрастея» Никитиной В.Н. (доверенность от 03.10.2024), от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях Глазатовой О.Ф. (доверенность от 24.12.2024),
     рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях на решение Арбитражного суда Новгородской области от 19.06.2025 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2025 по делу № А44-6383/2024,
     

установил:

     
     Общество с ограниченной ответственностью «Адрастея», адрес:  190005, Санкт-Петербург, Измайловский пр., д. 2, лит. Л, пом. 15-Н, раб.м. 4, ОГРН 1207800165737, ИНН 7810909661 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях, адрес: 173000, Великий Новгород, ул. Фёдоровский Ручей, д. 6, ОГРН 1095321003030, ИНН 5321134051 (далее - МТУ Росимущества), в котором с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязать МТУ Росимущества заключить с Обществом в соответствии с его заявлением от 01.08.2024 договор купли-продажи объекта недвижимости - здания корпуса А с кадастровым номером 53:23:7102701:78, площадью 401,4 кв.м, расположенного по адресу: Великий Новгород, ул. Федоровский ручей,                д. 2/13, по цене  10 554 167 руб., с ее оплатой в рассрочку квартальными платежами сроком на  5 лет.
     Также Общество просило установить судебную неустойку на случай неисполнения МТУ Росимущества решения суда в размере 10 000 руб. в день.
     МТУ Росимущества обратилось в арбитражный суд со встречным иском к Обществу о расторжении договора аренды объекта недвижимого имущества от 11.08.2022 № 53/94 и договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 20.02.2023 № 474.
     Определением от 04.12.2024 встречное исковое заявление                            МТУ Росимущества принято судом к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
      К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Прокуратура Новгородской области.
     Решением Арбитражного суда Новгородской области от 19.06.2025 требования Общества удовлетворены: на МТУ Росимущества возложена обязанность в течение 30 календарных дней с даты вступления в законную силу судебного акта заключить с Обществом договор купли-продажи здания с кадастровым номером 53:23:7102701:78, площадью 401,4 кв.м, расположенного по адресу: Великий Новгород, ул. Федоровский ручей, д. 2/13, в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) по цене в размере                10 832 000 руб., с оплатой в рассрочку ежеквартальными платежами сроком на 5 лет; с МТУ Росимущества в пользу Общества взыскано 1000 руб. судебной неустойки за каждый календарный день неисполнения решения суда, начиная с 31 календарного дня с даты его вступления в законную силу по день его фактического исполнения; в удовлетворении встречного иска МТУ Росимущества к Обществу отказано; распределены судебные расходы.
     Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2025 данное решение оставлено без изменения.
     В кассационной жалобе МТУ Росимущества, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 19.06.2025 и постановление от 26.08.2025, принять по делу новый судебный акт.
     Податель жалобы считает, что оснований для вывода об обязанности МТУ Росимущества заключить с Обществом договор купли-продажи Здания не имелось.
     Также МТУ Росимущества указывает, что судами при разрешении спора нарушен принцип единства судьбы здания и земельного участка, на котором оно расположено, не соблюдены положения статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ).
     В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
     В судебном заседании представитель МТУ Росимущества поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.
     Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
     Как следует из материалов дела и установлено судами, согласно сведениям, здание корпуса А с кадастровым номером 53:23:7102701:78, площадью 401,4 кв.м, находящееся по адресу: Великий Новгород,                          ул. Федоровский ручей, д. 2/13 (далее - Здание), и земельный участок с кадастровым номером 53:23:7102701:60, площадью 346 кв.м, на котором расположено Здание (далее - Участок), являются объектами государственной собственности Российской Федерации.
     Здание предоставлено Обществу во временное владение и пользование за плату (в аренду) сроком на 5 лет на основании договора от 11.08.2022                 № 53/9Ц аренды объектов недвижимого имущества (далее - Договор аренды Здания), заключенного МТУ Росимущества (арендодателем) и Обществом (арендатором).
     Участок предоставлен Обществу в аренду в соответствии с условиями договора аренды от 20.02.2023  № 474 (далее - Договор аренды Участка), заключенного МТУ Росимущества (арендодателем) и Обществом (арендатором), сроком на 5 лет с 12.08.2022 по 11.08.2027 включительно.
     Общество, ссылаясь на наличие у него как у арендатора Здания, являющегося субъектом малого предпринимательства, преимущественного права на приобретение в собственность Здания в соответствии с                     Законом № 159-ФЗ, обратилось в МТУ Росимущества с заявлением от 01.08.2024 № А01-08-24 о выкупе Здания.
     В ответ на указанное заявление МТУ Росимущества в письме от 30.08.2024 № 53-ТП/6306 указало на наличие у Общества обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.1, 2.2.2, 2.2.6, 2.27, 2.2.13, 2.2.14, 2.2.15 Договора аренды Здания, и в целях проверки соблюдения арендатором условий названного договора и рассмотрения вопроса о выкупе Здания предложило Обществу представить копии договоров на обслуживание объекта и снабжения его энергетическими ресурсами с приложенными копиями платежных документов, документально подтвержденные сведения об использовании объекта в целях, указанных в пункте 1.1 Договора аренды Здания, с приложением материалов фиксации и  документально подтвержденные сведения о ремонтных работах, проведенных Обществом на объекте, копии договоров страхования либо сведения, подтверждающие их направление в адрес арендодателя ранее.
     Обществом с ограниченной ответственностью «Агентство мониторинга и оценки «КРЕДИТ-СЕРВИС» по заданию Общества был подготовлен отчет от 23.09.2024 № 1826-09.24 об оценке объекта по адресу: Великий Новгород, ул. Федоровский ручей, д. 2/13.
     Общество, ссылаясь на то, что в соответствии с Законом № 159-ФЗ оно имеет право на приобретение в собственность арендуемого Здания, указывая на нарушение МТУ Росимущества этого права, обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
     Возражая против удовлетворения требований Общества,                                 МТУ Росимущества, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по Договору аренды Здания и Договору аренды Участка, обратилось в арбитражный суд со встречным иском к Обществу о расторжении названных договоров.
     В обоснование требований встречного иска МТУ Росимущества указало следующие обстоятельства.
     В соответствии с пунктом 2.2 Договора аренды Здания арендатор обязался:
     - в течении двух месяцев с момента начала действия Договора аренды Здания заключить договор на обслуживание объекта и снабжения его энергетическими и иными ресурсами; своевременно производить оплату услуг по указанным в настоящем пункте договорам (пункт 2.2.1 Договора аренды Здания);
     - использовать Здание в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 Договора аренды Здания, условиями названного договора, законодательством Российской Федерации, нормами и правилами использования объектов гражданской обороны, в том числе, санитарными нормами и правилами пожарной безопасности (пункт 2.2.2 Договора аренды Здания);
     - соблюдать требования органов пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора, нормативно-правовые акты, регулирующие порядок осуществления соответствующего виде деятельности арендатора на объекте (пункт 2.2.6 Договора аренды Здания);
     - обеспечивать сохранность объекта и его инженерных коммуникаций и оборудования, нести расходы на их содержание и поддержание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии (пункт 2.2.7 Договора аренды Здания);
     - в течении всего срока действия договора за счет собственных средств производить текущий ремонт объекта, связанный с деятельностью арендатора, в том числе, поддерживать объект в полной исправности и надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, выполняя требования иных правил и норм, действующих в отношении объекта (пункт 2.2.13 Договора аренды Здания);
     - в течении 30 дней с даты подписания акта приема-передачи объекта заключить договор страхования имущественных интересов, связанных с риском наступления ответственности за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц на срок действия договора (страхование гражданской ответственности), а также договор страхования имущественных интересов, связанных с риском утраты (гибели) или повреждения Объекта в пользу арендодателя на срок действия договора (страхование жизни) (пункт 2.2.14 Договора аренды Здания);
     - предоставить арендодателю копии заключенных договоров страхования, в также, копии вносимых в них изменений и (или) их расторжении, путем направления уведомлений заказным письмом (пункт 2.2.15 Договора аренды Здания).
     Пунктом 5.3 Договора аренды Здания установлено, что данный договор подлежит досрочному расторжению судом по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязанностей, предусмотренных пунктами 2.2.1, 2.2.3, 2.2.5, 2.2.11, 2.2.12 этого договора. Расторжение договора по основаниям, предусмотренным данным пунктом, не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и неустойке.
     Согласно пункту 5.4 Договора аренды Здания арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по договору при невыполнении арендатором обязанностей, предусмотренных пунктами 2.2.2, 2.2.6, 2.2.7, 2.2.8, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.14 данного договора.
     Полагая, что обязательства, предусмотренные пунктами 2.2.1, 2.2.2, 2.2.6, 2.2.7, 2.2.9 и 2.2.13 Договора аренды Здания, Обществом не исполнены, МТУ Росимущества направило арендатору письмо от 12.11.2024                         № 53-ТП/8025 с предложением о расторжении названного договора и Договора аренды Участка.
     Поскольку указанное предложение не было принято Обществом,                 МТУ Росимущества обратилось в суд с требованием о расторжении Договоров аренды Здания и Участка.
      Суд первой инстанции не установил наличия оснований для расторжения Договоров аренды Здания и Участка, признал обоснованными по праву требования Общества, поэтому удовлетворил первоначальный иск, обязав МТУ Росимущества заключить с Обществом договор купли-продажи Здания по цене, определенной по результатам проведенной по делу судебной экспертизы.
     Апелляционный суд согласился с позицией суда первой инстанции.
     Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, пришла к следующим выводам.
     Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного или муниципального имущества.
     Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Законом № 159-ФЗ.
     Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
     1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
     2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4                                    Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;
     3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;
     4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
     В силу части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
     МТУ Росимущества в обоснование своей позиции об отсутствии у Общества преимущественного права на приобретение арендуемого Здания в соответствии с Законом № 159-ФЗ ссылалось на наличие ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по Договору аренды Здания и наличие в связи с этим оснований для его расторжения, заявив соответствующие требования во встречном иске.
     Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, суды посчитали, что МТУ Росимущества не подтвердило наличие совокупности условий для расторжения Договоров аренды Здания и Участка, и в связи с этим отказали в удовлетворении встречного иска.
     Выводы судов по результатам рассмотрения встречных требований МТУ Росимущества мотивированы конкретными установленными при рассмотрении спора обстоятельствами, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные отношения.
     Эти выводы судов доводами кассационной жалобы не опровергнуты, возражений относительно результатов рассмотрения встречного иска в кассационной жалобе не содержится.
     Вместе с тем, удовлетворяя требования Общества по первоначальному иску, суды не учли следующее.
     В силу части 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным федеральным законом, регулируются Законом № 178-ФЗ.
     Пунктом 1 статьи 28 Закона № 178-ФЗ предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
     Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001                                № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случая, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
     Указанные положения законодательства направлены на реализацию закрепленного в статье 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
     В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
     Как следует из материалов дела, Здание, являющееся объектом федеральной собственности, расположено на Участке, который также принадлежит Российской Федерации.
     Обстоятельства отнесения Участка под Зданием к землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте, обуславливающие вывод о правомерной возможности приватизации Здания без одновременного отчуждения Участка, судами не исследовались и не установлены.
     Порядок заключения договора в обязательном порядке регламентирован статьей 445 ГК РФ.
     В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
     По спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор (статья 173 АПК РФ).
     По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.
     В случае, если Участок не изъят из оборота и не имеет ограничений в обороте, исключающих его отчуждение в частную собственность, приватизация Здания без одновременной приватизации Участка действующим законодательством не допускается.
     Согласно позиции Общества, изложенной при рассмотрении настоящего дела, содержания исковых требований, его воля была направлена на приобретение только Здания.
     Указанные обстоятельства, которые имеют значение для разрешения спора, не были учтены и оценены судами при рассмотрении дела.
     Кроме того, Общество с учетом уточнения им заявленных требований (что отражено в протоколе судебного заседания от 18.06.2025, т.д. 5, л. 117 оборот) просило обязать МТУ Росимущества заключить с Обществом договор купли-продажи Здания с оплатой в рассрочку квартальными платежами сроком на 5 лет, в соответствии с заявлением Общества от 01.08.2024, определив в договоре купли-продажи стоимость Здания в указанном им размере.
     При обращении в суд с требованиями по настоящему делу Общество иным образом формулировало их предмет.
     Проект договора купли-продажи применительно к заявленному Обществом предмету спора о понуждении заключить соответствующий договор в материалах дела отсутствует.
     При таком положении судам необходимо было уточнить позицию Общества относительно предмета заявленных требований - оспаривает ли оно бездействие МТУ Росимущества по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в порядке устранения нарушения своих прав просит направить ему проект договора купли-продажи или же предъявляет требование об обязании заключить договор купли-продажи в порядке пункта 4 статьи 445 ГК РФ, поскольку правовые последствия удовлетворения соответствующих требований различны.
     Суды при рассмотрении настоящего дела не обеспечили полноту исследования обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора в части требований по первоначальному иску, в связи с чем выводы судов первой и апелляционной инстанций в части требований Общества нельзя признать законными, обоснованными.
     Указанное в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ является основанием для отмены решения от 19.06.2025 и постановления от 26.08.2025 и направления дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение.
     Предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов в остальной части судом кассационной инстанции не установлено.
     При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо учесть изложенное, исследовать обстоятельства дела, в том числе относительно наличия или отсутствия ограничений оборотоспособности Участка с точки зрения возможности его приватизации, уточнить позицию Общества  относительно предмета заявленных им требований, и установив обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение по делу в части требований Общества, а также распределить расходы по государственной пошлине, в том числе в связи с рассмотрением дела в суде кассационной инстанции.
     Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

     решение Арбитражного суда Новгородской области от 19.06.2025 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2025 по делу № А44-6383/2024 в части требований по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью «Адрастея» и распределения судебных расходов отменить.
     Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новгородской области.
     В остальной части решение Арбитражного суда Новгородской области от 19.06.2025 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2025 по делу № А44-6383/2024 оставить без изменения.

Председательствующий                                                        Е.В. Чуватина
Судьи                                                                                      А.В. Кадулин
                                                                                                 А.Е. Филиппов